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Asesoría Jurídica Responde: “Adaptación de piscina para discapacitados”

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una comunidad una persona discapacitada me ha solicitado por escrito la adaptación del vaso para discapacitados.

Ya le he comentado que se podría hacer de 2 formas:

  • Instalando un elevador
  • Haciendo de obra una rampa en el vaso. Cosa lógica debe cumplir unos requisitos técnicos.

El problema radica en que esta persona dice que ella quiere rampa SI o SI, que ella no ha pedido un elevador.

¿Estamos obligados a construir la rampa incluso si es viable técnicamente?

¿Podemos llevar a votación a Junta, que poner, si rampa o elevador?

 

RESPUESTA:

La Ley de Propiedad Horizontal establece en su  Artículo 10. [Obras necesarias de conservación y de accesibilidad]

  1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
  2. b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

 

Por lo tanto la obligación de la comunidad es asegurarle un uso adecuado mediante la instalación de los medios que favorezcan la orientación o su comunicación. NO es una elección por preferencias, primando la solución técnicamente más viable y  deberá tenerse en cuenta que existe unos límites económicos a  las cuotas de doce mensualidades ordinarias siendo los excesos abonados por quien lo requiere.

 

 

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El alza del euríbor aboca a la mayor subida de las hipotecas desde la época de la burbuja inmobiliaria

La inflación aprieta y no trae buenas noticias a los hogares con una hipoteca variable. Incluso en los escenarios más cautos que contemplan los bancos, los préstamos se encarecerían a finales de este año al ritmo más rápido desde 2007.

 

Mientras el Banco Central Europeo (BCE) deshoja la margarita del rumbo de la política monetaria a partir de verano, el indicador al que se referencian la mayoría de préstamos, el euríbor a 12 meses, viró en abril a positivo encareciendo considerablemente las letras. La tendencia continuará, agravada por dos factores: de un lado, cada vez parece más probable que el BCE adelante a julio la primera subida de tipos oficiales en más de una década; de otro, el diferencial con el año pasado se irá ensanchando porque entonces el indicador cayó durante el segundo semestre.

Como resultado, incluso en las previsiones más tímidas de los bancos, 2022 acabaría con un alza de al menos 0,9 puntos porcentuales, el mayor encarecimiento de las hipotecas desde hace 15 años, en pleno apogeo de la burbuja inmobiliaria. Para una hipoteca media, eso significa entre 56 y 69 euros más al mes.

Según el último informe de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), a finales de 2021 España contaba 5,5 millones de hipotecas vivas y tres cuartas partes (4,1 millones) tenían un interés variable. Aunque no hay datos en el estudio, se estima que la mayoría de préstamos variables (alrededor del 90%) están vinculados al euríbor a 12 meses. Esto significa que periódicamente (normalmente, una vez al año) se recalculan las cuotas en función de cómo haya cambiado el índice desde la última revisión. Y eso, a finales de 2022, se resumirá en un axioma que augura pocas alegrías a los prestatarios: el euríbor acabó el pasado diciembre con la segunda media más baja de la historia (-0,502%) mientras el próximo diciembre se espera que alcance su cota más alta al menos desde 2014.

 

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[Fuente ‘El País’]

 

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El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad es de 43.378, un 18,0% más en tasa anual

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad es de 43.378, un 18,0% más en tasa anual. El importe medio de dichas hipotecas aumenta un 6,5% y se sitúa en 145.715 euros.

 

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 43.378, un 18,0% más que en marzo de 2021. El importe medio es de 145.715 euros, con un aumento del 6,5%. El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en marzo (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 154.223 euros, un 2,9% superior al del mismo mes de 2021.

 

INE

 

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[Fuente ‘Instituto Nacional de Estadística’]

 

 

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Nuestra Asesoría Jurídica responde: “Derecho de habitación y asistencia a juntas de propietarios”

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Una persona que consta en el Registro de la Propiedad con derecho de habitación puede asistir a las juntas sin llevar representación de los propietarios.

 

RESPUESTA:

Hay que comprobar el alcance del derecho de habitación y si se ha regulado algo en relación a los derechos y obligaciones como propietario. Si no se dice nada, el derecho le corresponde al nudo propietario en aplicación del art.15 de la LPH< que de forma expresa (salvo autorización por escrito otorgada por el propietario) reserva el derecho de asistencia y voto al nudo propietario:

Artículo 15. [Asistencia a la Junta de propietarios y derecho al voto]

  1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.

Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios estos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.

Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderán al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.

  1. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley. La vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.

La instalación de una salida de humos tiene la consideración de canalización sobre elementos comunes y exige la unanimidad de los propietarios, en aplicación del art. 17.6 LPH.

 

 

 

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Dossier «Propiedad Horizontal»

Incluimos en este post un nuevo dossier de la mano de la editorial Tirant Lo Blanch, empresa con la que como sabéis, nuestro colectivo mantiene un acuerdo de colaboración, esta vez relativo a la Propiedad Horizontal.

 

Este dossier incluye los siguientes contenidos:

 

Jurisprudencia destacada del mes

  1. Nulidad y anulabilidad de los acuerdos adoptados en el ámbito de la propiedad horizontal.
  2. Legitimación para la impugnación de acuerdos.
  3. Sobre el pago de reparaciones de una terraza común de uso exclusivo.
  4. Nulidad y anulabilidad de los acuerdos adoptados en el ámbito de la propiedad horizontal. Caducidad de la acción de impugnación.
  5. Usucapión de elementos comunes por destino.
  6. Nulidad del acuerdo de la Comunidad de Propietarios prohibiendo la actividad turística.
  7. Aplicación de la LPH en relación con los complejos inmobiliarios privados.

Consultas destacadas del mes

  1. ¿Qué ocurre si se tratan asuntos en una Junta que no están incluidos en el orden del día?
  2. Posibilidad de impugnar un acuerdo de construcción de una piscina.
  3. Consentimiento para la modificación del título constitutivo.

 

Acceso al dossier completo a través de este enlace:

 

DOSSIER "Propiedad Horizontal"

 

 

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¿Cómo cambió la pandemia el mercado inmobiliario?

¿Nuevos usos de los inmuebles? ¿Digitalización de los servicios? ¿Oficinas como espacios de networking? Estos son algunos de los cambios impulsados por la pandemia en el mercado inmobiliario.

 

A más de dos años de iniciada la crisis global, se siguen experimentando consecuencias de este periodo. Una de ellas es la flexibilidad de los espacios en las oficinas que se volvió fundamental, al grado de que los edificios que por sus características o antigüedad no se puedan adaptar a las necesidades de las empresas, se verán afectados.

Así se indica en el análisis denominado Transformaciones del mercado inmobiliario post pandemia que realizó Aurora Turriago, directora de la división de Investigación  de mercados de Newmark, en el cual subraya que los espacios más abiertos y oxigenados, virtualización de las reuniones y visitas, aplicaciones para reservar escritorios, y viviendas convertidas en oficinas, son ejemplos del nuevo mundo después de la crisis sanitaria que aceleró tendencias que ya se venían observando pero que aún no estaban implementadas masivamente en el mercado.

Estas son algunas de las principales transformaciones que está registrando el mercado inmobiliario post-pandemia:

 

1. Nuevo uso de Inmuebles

Se empieza a ver espacios de vivienda convertidos en oficinas, locales comerciales hoy son centros de distribución o edificios en zonas no tradicionales se transforman en espacios de coworking. Estos son tan sólo algunos ejemplos de cómo se ha repensado el uso de los inmuebles en respuesta a los cambios en la sociedad.

Al modificarse el modelo de demanda de espacios, los dueños de las propiedades han tenido que abrir la mente y adecuar sus activos a lo que el mercado está necesitando.

2. Replantearse cómo y dónde vivir

El modelo híbrido emergió como una respuesta óptima para el distanciamiento social, con lo cual se dejó atrás una operación 100% presencial o remota para pasar a una alternancia entre la oficina y el hogar. Al no estar atados a la oficina, muchos se preguntaron dónde querían vivir realmente por lo que la descentralización de la vivienda en las zonas más buscadas o demandadas, es una realidad. Se abrió el abanico de opciones a todos aquellos que buscan su próximo hábitat estando más conscientes de la necesidad de espacio para trabajar, ya sea en áreas especiales dedicadas en el hogar o en espacios de ‘trabajo cerca de casa’.

 

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SEMINARIO ON LINE DAR >> Soluciones a la Ocupación de Inmuebles

APETI, en colaboración con DAR Escuela de Negocios, imparten seminario para explicar con detalle las vías por las que debe afrontarse el fenómeno de la ocupación, cómo presentar la denuncia y aspectos a tener en cuenta, así como las diferencias entre el allanamiento de morada y la usurpación de inmuebles, así como la vía de las medidas cautelares.  Se analiza la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo en relación a la extensión y alcance del concepto de morada y la instrucción de la FGE y la del M. de Interior sobre cómo actuar en estos casos.

 

 

Programa:

  1. El delito de allanamiento de morada ante la ocupación.
  2. La vía del art. 245.2 CP ante la usurpación de inmueble.
  3. Análisis de jurisprudencia reciente sobre ocupación de inmuebles. Medidas cautelares en estos casos.
  4. Referencias a la Instrucción y circular de la FGE y secretaría de estado de seguridad.
  5. Situación actual y soluciones.

 

Fecha y Horario:

Lunes, 23 de mayo de 2022  |  17.00h a 19.00h (una hora menos en Canarias).

 

Lugar:

En directo: Videoconferencia, a través de ordenador, tablet o móvil.
En diferido: Podrá visualizarlo en cualquier momento durante tres meses.
(Derecho de uso y difusión propiedad de Escuela de Negocios DAR SLU.)
Recomendable conexión a Internet por cable, no es aconsejable la conexión por wifi.

 

Inscripción:

Importe (Precio especial asociados APETI): 49,00€

Imprescindible realizar la inscripción a través de DAR (PDF descargable desde el enlace), cuyos datos aparecen más abajo, remitiendo a DAR la hoja de inscripción. Posteriormente, deberán enviar a la APETI, el justificante de dicha inscripción:

 

Pulse aquí para descargar programa y hoja de inscripción

 

 

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Nuestra Asesoría Jurídica responde: «Actividad de comidas preparadas»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En relación a una Comunidad de Propietarios, el propietario del sótano del edificio nos consulta que tiene pensado arrendar el inmueble para una actividad de comidas preparadas a domicilio y/o para recoger en el propio local. Actualmente, no cuenta con salida de humos para poder cocinar dentro. La Comunidad de Propietarios no tiene recogido ningún acuerdo frente a prohibiciones en tipos de actividad laboral a desempeñar.

¿Se pueden negar los vecinos a la apertura de esa actividad?

¿Necesita acuerdo de junta la aprobación de la salida de humos y adecuación del local? ¿Qué quórum se necesita en caso de ser necesario?

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que leer el título constitutivo y Estatutos y ver que dice en relación a la actividad que se puede realizar en el mismo.

Para la instalación de ese tipo de actividad es necesaria una salida de humos y una licencia. Yo pediría una cita con los técnicos del Ayuntamiento para consultar las actividades que pueden realizarse en el mismo.

Por lo tanto, salvo que estuviera permitido la comunidad y por el Ayuntamiento la Comunidad puede oponerse a la instalación en aplicación del art 7.2 de la LPH:

  1. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiera en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

La instalación de una salida de humos tiene la consideración de canalización sobre elementos comunes y exige la unanimidad de los propietarios, en aplicación del art. 17.6 LPH.

 

 

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ARRENTA te invita al SIMA 2022: Recoge tu invitación

SIMA es el evento inmobiliario de referencia en España tanto para el público general. El Salón Inmobiliario recoge un amplio catálogo de oferta de todo tipo de bienes y servicios relacionados con el residencial: vivienda nueva, segunda mano, compra, alquiler, primera vivienda, segunda residencia, inversión, reformas, rehabilitación, tecnología, equipamiento y servicios para el hogar.

 

SIMA también es el evento inmobiliario de referencia para el público profesional, funcionando como un entorno en el que empresas, instituciones y profesionales del sector se reúnen anualmente para exponer, presentar y debatir sobre la actualidad inmobiliaria, suponiendo este un altavoz para toda la comunidad del sector.

Este año, #SIMA2022, comprometidos con el sector se celebrará del 26 al 29 de mayo en IFEMA MADRID. La actual edición centrará su temática en mostrar los avances del sector en innovación, sostenibilidad y responsabilidad social; fundamentando nuestro papel como clave en la recuperación económica.

Y Arrenta, correduría de seguros inmobiliarios y entidad con la que nuestro colectivo mantiene un acuerdo de colaboración, nos invita a esta nueva edición de SIMA 2022, evento en el que Arrenta además, presentará varias ponencias relacionadas con el ámbito del alquiler de viviendas.

 

Puedes acceder a la invitación  a través de este enlace:

 

ARRENTA te invita al SIMA 2022: Recoge tu invitación

 

 

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