ESINE: La ventana Inmobiliaria. Boletín nº 130 – Mayo 2023

Enlazamos desde este post el último boletín del Campus ESINE, centro de estudios técnicos y empresariales, con toda la información de actualidad sobre el sector inmobiliario.

 

      • El Congreso aprueba la Ley de Vivienda con el tope al alquiler.
      • Condenada una comunidad de propietarios a indemnizar a una vecina por instalar un ascensor interior.
      • Los españoles destinaron el 43% de su salario al pago del alquiler en 2022.
      • Los bancos mueven ficha ante un euríbor que se aproxima al 4%.
      • El 85% de las viviendas en España se construyeron sin calidad frente al ruido.

 

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Índice de precios de consumo. Base 2021 – Abril 2023

La tasa de variación anual del IPC del mes de abril se sitúa en el 4,1%, ocho décimas por encima de la registrada en marzo. La tasa anual de la inflación subyacente disminuye nueve décimas, hasta el 6,6%. La variación mensual del índice general es del 0,6%. El Índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA) sitúa su tasa anual en el 3,8%, siete décimas mayor que la del mes anterior.

 

La tasa anual del Índice de Precios de Consumo (IPC) general en el mes de abril es del 4,1%. Esta variación es ocho décimas mayor que la registrada el mes anterior.

 

Evolución anual de los precios de consumo

Los grupos que destacan por su influencia en el aumento de la tasa anual son:

• Vivienda, que aumenta su variación casi cinco puntos y medio, hasta el –10,8%. Este comportamiento es debido a que los precios de la electricidad disminuyen con menor intensidad que el año pasado. Cabe señalar, aunque en sentido contrario, la bajada de los precios del gas, que aumentaron en abril de 2022.

• Transporte, que sitúa su tasa en el 0,6%, casi cinco puntos y medio mayor que la del mes pasado. Este incremento se debe al la subida de los precios de carburantes y lubricantes para vehículos personales, frente al descenso del mismo mes del año pasado.

Por su parte, entre los grupos con influencia negativa destacan:

• Alimentos y bebidas no alcohólicas, con una tasa del 12,9%, más de tres puntos y medio por debajo de la del mes anterior. Influye en este comportamiento la bajada de los precios de las legumbres y hortalizas, que subieron en abril de 2022, y que el aumento de los precios de la carne, el pan y cereales, los aceites y grasas y la leche, queso y huevos es menor que el del año pasado.

• Vestido y calzado, con una tasa del 2,2%, un punto inferior a la del mes anterior. Esta evolución se debe a que los precios de todos sus componentes aumentan este mes menos que en abril de 2022.

La tasa de variación anual de la inflación subyacente (índice general sin alimentos no elaborados ni productos energéticos) disminuye nueve décimas, hasta el 6,6%, situando su diferencia con el IPC general en dos puntos y medio.

 

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[Fuente Instituto Nacional de Estadística]

 

 

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Entrada y salida por portones de garaje comunitarios»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tengo una comunidad que muchos propietarios usan el acceso al garaje comunitario para entrar y salir sin coche

¿Hay alguna normativa para este uso?

 

RESPUESTA:

En los títulos de constitución y en los Estatutos y Normas de Regímenes Internos (si lo hay y si no se pueden aprobar) las normas de seguridad y de acceso de vehículos y peatones. También deben figurar en la licencia de los garajes los accesos de vehículos y peatonales.

Los ayuntamientos suele haber una Ordenanza Municipal que regula la seguridad de los garajes en donde se incluye los accesos peatonales.
Se debe consultar en los referidos documentos y si no se encontrara aprobar normas de régimen interno que así lo regule ese aspecto y otros que se suelen plantear en las comunidades. Por ejemplo:

  • Circulación de los vehículos a velocidad indebida (debe señalizarse una velocidad máxima).
  • Aparcamiento excediendo de la marca de la plaza.
  • Interrupción de espacios comunes mediante el estacionamiento inadecuado del vehículo por descarga de compras u objetos.
  • Regulación de puntos de recarga para vehículos eléctricos en las plaza
  • Formas de comportarse en la salida del garaje y el deber de espera de cierre de la puerta del parking.
  • Lavar el vehículo dentro del garaje y usar luz y agua de la comunidad
  • Instalación de cámaras de vigilancia en zonas comunes invadiendo la privacidad de otros.

En todo caso, un accidente de atropello de un peatón que esté accediendo o saliendo por la rampa de vehículos podría dar problemas a la comunidad si no está señalizado y advertidos los usuarios y de falta de cobertura del Seguro contratado.

 

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En el +QUE INMOBILIARIO de esta semana… Tipos de interés, cotización de autónomos y ‘proptech’!!

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Cuarto programa de «+QUE INMOBILIARIO» en Gran Vía Radio, con la más reciente actualidad que afecta al ámbito inmobiliario y que tuvimos ocasión de comentar con expertos de primer nivel, como ya viene siendo habitual en nuestra emisión semanal.

 

En el programa del pasado martes 9 de mayo, Gracia Calleja, presentadora y conductora del programa compartió la ‘Actualidad Inmobiliaria’, con Luis Guirado, Presidente de APETI y experto inmobiliario y tributario. En el transcurso de esta sección tuvimos ocasión de comentar noticias como la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, la medida anunciada por el gobierno y aprobada ese mismo martes relativa a las ayudas en hipotecas, la polarización del mercado de la vivienda por parte de los alquileres o las recomendaciones europeas en relación a la rehabilitación del parque inmobiliario español.

También tuvimos ocasión de hablar del nuevo sistema de cotización de los trabajadores autónomos, de la mano de uno de los más reconocidos expertos en este ámbito como es Alberto Ara, Presidente de ATA (Asociación de Trabajadores Autónomos) en Comunidad Valenciana. Este charla transcurrió dentro de la nueva sección de ‘Colectivos Profesionales’, en la que invitamos a representantes de diferentes colectivos profesionales vinculados de alguna forma con el ámbito inmobiliario y con los profesionales que ejercen en este sector

En la sección de «Entrevista con experto» , tuvimos como invitado a Juan Carlos Asensio, doctor y profesor de la Universidad Europea de Valencia y experto en ‘proptech inmobiliario’.

 

 

Si no pudiste escuchar el programa de esta semana, aquí te dejamos el enlace del vídeo emitido en directo en la página corporativa de Gran Vía Radio:

 

+QUE INMOBILIARIO - 09/05/23

 

Y recuerda, como siempre, que te esperamos el próximo martes, 16 de mayo a las 11:00h a través de cualquiera de estos canales:

Sintonizando desde cualquiera de estas ciudades las siguientes frecuencias…
  • Barcelona: 95.8 FM
  • Madrid: TDT y Dab+
  • Valencia: 93.7 FM y Dab+
  • Sevilla (Onda Joven): 100.1 FM
Descargándote la app de Gran Vía Radio…
  • En Apple Store (para IOS)
  • En Google Play (para Android)
O a través de la web… www.granviaradiofm.es/directo/

 

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El BCE vuelve a subir los tipos de interés: ¿cómo afecta esto al euríbor y a mi hipoteca?

El BCE sube un 0,25% el precio del dinero, hasta el 3,75%, en la séptima alza desde julio del año pasado. El precio del dinero marcado por la institución es uno de los principales condicionantes del índice al que se referencian la mayoría de préstamos para vivienda.

 

El Banco Central Europeo (BCE) continúa en su lucha contra la inflación; ya van siete subidas de los tipos de interés de referencia hasta dejar el precio del dinero en el 3,75%, una cota que no se veía desde 2008. El objetivo de la institución es ‘ahogar’ en parte la economía para que la inflación baje a la meta del 2%, pero eso tiene efectos sobre el crecimiento, el crédito… y el euríbor.

El euríbor es el índice al que están referenciadas más de siete de cada diez hipotecas en España. Se trata del tipo de interés al que los bancos se prestan dinero entre sí, y también se utiliza para calcular el interés de los préstamos para vivienda a variable. Cuando el BCE aumenta los tipos de interés, el euríbor también se incrementa ya que, en suma, el precio que hay que pagar por el dinero es mayor.

Para aquellos casos que tengan hipoteca variable, un alza de tipos es una mala noticia ya que el euríbor seguirá esa senda, como se ha visto en el último año y medio, aunque también es cierto que este índice suele adelantarse.

El interés de las hipotecas variables se suele configurar por la suma de un diferencial (un porcentaje fijo) más el euríbor a 12 meses, que cerró abril en el 3,757% y la media de mayo ya está en el 3,836%… y subiendo. ¿Qué significa esto? Que la cuota mensual de los que les toque revisar ahora la hipoteca será mayor.

 

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[Fuente ABC]

 

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SEMINARIO ON LINE DAR >> Novedades y cuestiones controvertidas de la Ley de Propiedad Horizontal

APETI, en colaboración con DAR Escuela de Negocios, imparten seminario en el que se analizarán las sentencias recientes, la nueva jurisprudencia y las cuestiones más controvertidas de la Ley de Propiedad Horizontal.

 

 

OBJETIVO:

Se analizan las características de la más reciente doctrina jurisprudencial en propiedad horizontal con el objetivo de ofrecer un análisis de la casuística en PH y recientes sentencias del TS 2020/2023 para actualizar el conocimiento de la regulación de la PH en las comunidades con aquellos aspectos más novedosos que requieren de su análisis completo en base a la evolución jurisprudencial y la necesidad de abrir el debate sobre temas que son en la actualidad conflictivos y con necesidad de una unificación jurisprudencial.

 

PROGRAMA:

  1. Cuestiones de actualidad en comunidades. El alquiler vacacional.
  2. Doctrina jurisprudencial actualizada del TS en PH 2020/2023.
  3. El voto telemático.
  4. Cambios de empresas.
  5. Facultades para ser presidente.
  6. Acuerdos que permiten voto presunto del ausente.
  7. Criterio ante obras obligatorias.
  8. Apertura de huecos por locales y obras de modificación.
  9. Cerramientos y modificación de coeficientes.
  10. Citaciones a juntas por correo electrónico.
  11. Morosos en junta.
  12. Molestos en las comunidades.
  13. Certificado de deuda y contenido por derramas.
  14. Daños de comuneros en comunidad y responsabilidad ante la aseguradora.

 

Fecha y Horario:

Martes, 16 de mayo de 2023  |  17.00h a 19.00h (una hora menos en Canarias).

 

Lugar:

En directo: Videoconferencia, a través de ordenador, tablet o móvil.
En diferido: Podrá visualizarlo en cualquier momento durante tres meses.
(Derecho de uso y difusión propiedad de Escuela de Negocios DAR SLU.)
Recomendable conexión a Internet por cable, no es aconsejable la conexión por wifi.

 

Inscripción:

Importe (Precio especial asociados APETI): 48,00€

Imprescindible realizar la inscripción a través de DAR (PDF descargable desde el enlace), cuyos datos aparecen más abajo, remitiendo a DAR la hoja de inscripción. Posteriormente, deberán enviar a la APETI, el justificante de dicha inscripción:

 

Pulse aquí para descargar programa y hoja de inscripción

 

 

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Un nuevo programa de +QUE INMOBILIARIO, de la mano de APETI

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Un martes más, APETI comparte la actualidad inmobiliaria ‘en las ondas’, a través de la tercera emisión de su programa semanal «+QUE INMOBILIARIO» en Gran Vía Radio, con las voces de expertos en el sector.

 

En el programa del pasado martes 2 de mayo, Gracia Calleja, presentadora y conductora del programa compartió la ‘Actualidad Inmobiliaria’, con Francisco Rosales, asociado de APETI desde 2013 y miembro de su Junta Directiva, que ejerce como experto inmobiliario en la empresa que dirige, INMOBRARBE, situada en pleno Pirineo Aragonés. Francisco, sección en la que se comentaron noticias relativas a la la inflación y la última subida del IPC, la nueva ley de vivienda, el modelo de vivienda colaborativa o TikTok como ‘nuevo portal inmobiliario’.

En la sección de «Entrevista con experto» , contamos con Carlos Currás, Director de SOGESER, empresa valenciana dedicada a la construcción y experto en este ámbito.

También tuvimos ocasión de entrevistar a María Villaverde, una de las letradas que forman parte del equipo de asesoramiento del nuevo Servicio de Orientación Jurídica en materia de vivienda, del Colegio de la Abogacía de Madrid.

El programa del pasado martes día 2, terminó con la entrevista, en el ‘Espacio del Asociado’ a Verónica González, directora de ADMINISTRACIONES COLLADO que nos habló de la figura del administrador de fincas y sus funciones y responsabilidades en la gestión de las comunidades de propietarios.

 

 

Si no pudiste escuchar el programa de esta semana, aquí te dejamos el enlace del vídeo emitido en directo en la página corporativa de Gran Vía Radio:

 

+QUE INMOBILIARIO - 02/05/23

 

Y recuerda, como siempre, que te esperamos el próximo martes, 9 de mayo a las 11:00h a través de cualquiera de estos canales:

Sintonizando desde cualquiera de estas ciudades las siguientes frecuencias…
  • Barcelona: 95.8 FM
  • Madrid: TDT y Dab+
  • Valencia: 93.7 FM y Dab+
  • Sevilla (Onda Joven): 100.1 FM
Descargándote la app de Gran Vía Radio…
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O a través de la web… www.granviaradiofm.es/directo/

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Los menores deben ir acompañados por un adulto a la piscina comunitaria»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

¿Qué normativa establece la edad mínima para estar en la piscina acompañado de adultos?.

 

RESPUESTA:

Las normas de seguridad para las piscinas, entiendo de comunidad de propietarios, las fija las Comunidades Autónomas, Ayuntamientos y la propia Comunidad.

Debe consultarse en el Ayuntamiento específico por si existiese una regulación específica, pero lo habitual es que los menores de 16 años, deberán ir acompañados por sus responsables legales o personas autorizadas, a lugares públicos como espectáculos etc.

No obstante, en algunas instalaciones las normas internas de la propia comunidad, aprobadas por la Junta Directiva o en Junta de vecinos, determina una edad mínima para que puedan bajar a la piscina los niños desde 10 años, 12 años o 14 años.

 

 

 

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Claves de la ley de vivienda: límites al precio del alquiler, protección contra desahucios y nueva definición de gran propietario

La nueva Ley de Vivienda, que el Congreso ha aprobado este jueves con 176 votos a favor, 167 en contra y una abstención, incluye nuevos conceptos que hasta ahora no habían formado parte de ninguna normativa, como la regulación de los precios del alquiler de zonas tensionadas, una nueva definición de la figura de los grandes propietarios y la creación de un índice de referencia que determinará las rentas que se pagan por los pisos.

 

También se ha elevado la protección en torno a los desahucios de personas en situaciones de vulnerabilidad y una relajación de los requisitos para que la administración pueda declarar una zona de mercado tensionado.

El texto, que ha estado bloqueado más de un año en el trámite parlamentario, también contempla un distinto reparto de los gastos iniciales entre inquilino y casero e incentivos fiscales diseñados para que los propietarios tengan alicientes para rebajar los precios o la creación de un sistema potestativo para las entidades locales, a través del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), para favorecer la movilización de las viviendas vacías. En paralelo, blinda por primera vez los parques públicos de vivienda, prohibiéndose la venta a fondos de inversión, y se amplían las reservas de suelo a vivienda protegida.

 

Límite al precio del alquiler

El tope al alquiler determinará el precio máximo al que los caseros podrán actualizar la renta de sus inquilinos y se trata de uno de los puntos más importantes de la ley. Actualmente, el techo está fijado en el 2% para todas las viviendas en alquiler, pero se trata de una medida temporal que estará en vigor hasta finales de este año con el objetivo de mitigar los efectos de la inflación, que alcanzó el 8,4% en 2022. El año que viene se subirá al 3% y a partir de 2025 entrará en vigor un nuevo índice, que solo afectará a las zonas calientes.

La normativa afectará a las viviendas que sean propiedad de grandes tenedores y de pequeños propietarios y regulará tanto los contratos de inmuebles que ya estén en el mercado como los nuevos, es decir, casas que entren por primera vez al mercado. Estos topes se establecerán dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad.

Así, los de los pequeños propietarios se regularán “mediante la indexación a la renta anterior en vigor”, mientras que en los grandes se hará mediante la aplicación del índice de contención de precios. En el caso de una vivienda que entra por primera vez al mercado del alquiler y que pertenece a un pequeño casero, la referencia será el índice de precios.

 

El fin del IPC

Hasta ahora, las actualizaciones del alquiler solían coincidir con el IPC medio. Sin embargo, a raíz de la fluctuación que ha tenido en los últimos años se ha decidido modificar el índice de referencia a fin de evitar aumentos descontrolados. (…)

 

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[Fuente Cinco Días]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Vehículos estacionados en aparcamiento comunitario»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Procedo a realizar la consulta sobre dos incidencias en cuanto a vehículo aparcados en dos comunidades diferentes que gestionamos:

COMUNIDAD 1: Se ha detectado un vehículo estacionado en la planta -3 que no dispone ni de ITV ni de seguro, es un 600 y por lo poco que hemos averiguado no lo sacan jamás ya que posiblemente no funciona. Cada tantas semanas por el olor de gasolina parece que le hacen un petroleado al motor para limpiarlo y desengrasado, y lo arrancan durante un tiempo dentro del parking, con el consiguiente perjuicio de emisión de gases por mucho sistema de extracción forzada que haya instalada. Se les ha advertido que no es una práctica para realizar en un espacio cerrado, y que causa malos olores durante días, pero no atienden a razones.

Además, quisiéramos saber qué obligaciones tiene el propietario de dicho vehículo en cuanto a normativa de documentación vigente del mismo para poder estacionar en un aparcamiento comunitario? Está obligado a tener seguro y la ITV en regla?

COMUNIDAD 2: Un propietario tiene alquilada una plaza al propietario de una furgoneta que utiliza de almacén, no se nos ha permitido saber si son enseres peligrosos por ser inflamables o nada peligroso, el propietario indica que en su plaza puede poseer lo que quiera mientras no sea ilegal ni peligroso. No nos deja comprobarlo, pero el vehículo tiene las ruedas deshinchadas y no puede arrancar con lo que en caso de incidencia en el edificio no se podría ni sacar porque no puede circular.

 

RESPUESTA:

En ambos casos hay que comprobar los contenidos del título constitutivo y de los estatutos y, de las normas de régimen interno, por si existe una regulación específica.

Consulta 1:

Una cuestión es la documentación necesaria que es necesaria para que ese vehículo circule y otra distinta es si el vehículo supone una actividad que puede resultar peligrosa para la comunidad y que también contraviene las ordenanzas municipales. En ese caso el petroleado del motor y el mantener el coche en marcha SI supone una actividad peligrosa que puede afectar a los intereses de la comunidad y contraviene la regulación sobre ventilación y evacuación de gases, que es un aspecto crítico que se debe tener en cuenta en los garajes de las comunidades de propietarios. La normativa establece los requisitos necesarios para garantizar la correcta ventilación y evacuación de gases, evitando así el riesgo de intoxicaciones por gases. Es importante que se cumplan estas pautas para garantizar la seguridad de los residentes y los vehículos que utilizan los garajes.
Además en caso de siniestro puede tener la comunidad una responsabilidad que dé lugar a que la aseguradora no cubra el siniestro.

En ese caso, caben varias acciones y la primera es tener la prueba de la actividad que realiza, incluida la denuncia a la policía municipal para que puedan personarse in situ y hacer un atestado de lo que esté realizando y posteriormente requerirle de forma fehaciente al cese de la actividad que realiza. Tal y como se prevé en el art. 7.2 de la LPH:

Artículo 7. [Derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas. Actividades prohibidas]

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiera en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Consulta 2.

Misma operativa que la anterior:

  • Documentación de la prueba.
  • Reclamación fehaciente por escrito.
  • En su caso la reclamación judicial.

 

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