Fincas rústica. Y tú… ¿Qué método de valoración utilizas?

Una finca rústica es aquel bien inmueble dedicado a un uso agropecuario. Bien es cierto que no es descartable que pueda tener usos alternativos, aunque no altere la naturaleza de la propia finca. Como es lógico, estas fincas pueden ser objetivo de compra, venta o alquiler, además de expropiación y otros trámites.

 

A la hora de valorar una finca rústica seguro que te has encontrado con la tesitura de qué método utilizar ¿verdad? Entre ellos los más populares entre los compañer@s son:

• Método de capitalización de renta
• Métodos de valoración de árboles ornamentales.
• Método de comparación.
• Métodos estadísticos.
• Métodos de valoración de infraestructuras agrarias.
• Método de valoración de industrias agrarias.
• Métodos de valoración medioambiental.

 

Pero, a la hora de elegir alguno hay que tener en cuenta las siguientes premisas:

La Ley de Suelo: Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Artículo 34 (ámbito de las valoraciones, expropiación forzosa y reclamaciones patrimoniales a las administraciones públicas) y artículo 36 (valoración rústica exclusivamente permitida la valoración por el método de capitalización)

La Ley General Tributaria: Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.  Artículo 57 (métodos válidos para la comprobación de valores).

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras: Artículo 2 (ámbito de aplicación, garantía hipotecaria y otros) y Artículo 15 (Métodos de valoración admitidos).

 

Además, para determinar la base imponible del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, hay que tener en cuenta los métodos establecidos por la distinta legislación de cada una de las Comunidades Autónomas.

Por otro lado y en caso de una expropiación forzosa, para determinar el justiprecio no existe la posibilidad de utilizar el método de valoración de comparación.

Según el medio valoraciondefincarustica.com para la elección del método se puede tener en cuenta:

• “El método de comparación para la valoración de una finca rústica queda fuera del ámbito de la expropiación forzosa en estos momentos, de acuerdo con la Ley del Suelo y Valoraciones actualmente vigente.
• En el caso de valoración para el comprador de una finca, utilizar el método de capitalización de rentas es imprescindible. A partir de este valor, corresponde al comprador fijar el precio que quiera pagar, en función de otras motivaciones particulares.
• Si la valoración es para el vendedor de una finca, es imprescindible utilizar ambos métodos, para conocer los valores resultantes en ambos casos, que se pueden establecer como límites relativos para la información del propietario.
• En valoraciones para cuestiones patrimoniales, yo recomiendo tener en cuenta que, en general, el método de comparación “correctamente aplicado”, refleja con una mayor exactitud el valor que una finca rústica tiene en un determinado momento, lo cual puede alejar problemáticas posteriores a medio y largo plazo.
• En el caso de las valoraciones “legales” (tributos, hipotecario, etc…), acudir en primer lugar a la Ley correspondiente (ver más arriba), para determinar cuales son los métodos de valoración admitidos, y los requisitos legales y documentales para realizar dicha valoración.”