Asesoría Jurídica Responde: «Votación cuando hay titular con más de un inmueble»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
Acabo de coger una comunidad, la cual consta de 12 viviendas, con la circunstancia, de que solo un Titular es dueño de 9 viviendas. A la hora de votar, por coeficientes, están en minoría el resto de propietarios.
¿Cómo podría resolver esta circunstancia?. ¿Podría aprobar estas votaciones por número de asistentes?.
RESPUESTA:
En el caso que nos ocupa, suma un propietario que tiene el coeficiente de participación que sume todos los pisos por lo que a efectos de mayoría contará con un único voto con el coeficiente que le corresponda de la suma. Pero representa el voto de 1
La ley no resuelve el problema del cómputo de propietarios de manera clara, aunque sí aparece que la ley no ha querido otorgar una preponderancia total de unos propietarios (los más fuertes) sobre otros (los más débiles).
Así lo interpretó el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) Sentencia núm. 87/1995 de 10 febrero. RJ 1995\1635 :
Esta Sala acepta la interpretación que asigna un voto a cada propietario, ya sea propietario de un solo piso o apartamento o local individualizado o de varios dentro del mismo inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal , al margen, claro es, de la mayor o menor cuota de participación de que disponga, bien sea por un piso o local, bien sea como resultado de la suma de los correspondientes a varios pisos o locales, cuota individual o global que se computará en su totalidad en la formación de las mayorías de las cuotas de participación. La Ley, ha establecido dos mayorías que se conjugan para la validez de los acuerdos (artículo 16.2.º), mayoría del total de los propietarios y mayoría de las cuotas de participación; estas mayorías son, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes que represente a su vez la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Es decir, se ponderan dos elementos uno personal y otro económico. Si la voluntad de la Ley hubiera sido la valoración de la persona-propietario exclusivamente por su representatividad económica manifestada en la cantidad de sus cuotas de participación en la propiedad conjunta la solución más lógica habría pasado por la eliminación del elemento personal como factor corrector o de equilibrio frente a la mera representatividad económica. Mas su inclusión y permanencia en la ley, sugiere una mayor coherencia de la solución que se inclina por el postulado «un propietario, un voto», con independencia de sus cuotas de participación, criterio que, como más aconsejable, merece ser acogido. Es verdad que la ley no resuelve el problema concreto de manera clara. Mas sí aparece nítidamente que la ley no ha querido otorgar una preponderancia total de unos propietarios (los más fuertes) sobre otros (los más débiles), no obstante ponderar la importancia de las cuotas de participación. En consecuencia el cómputo ha de hacerse por personas una a una, es decir, de modo que tenga un solo voto el propietario de varios pisos. Por ello, se estima el motivo casacional invocado.
En consecuencia el cómputo ha de hacerse teniendo en cuenta la materia y si se está en primera o en segunda convocatoria: por personas una a una, es decir, de modo que se computa como un propietario (aunque lo sea de varios pisos) y se suman todos los coeficientes de participación de cada una de ellas, teniendo en cuenta lo previsto para cada materia:
La regla para los asuntos que no tengan una tramitación especial será la prevista en el apartado 7:
- Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
En definitiva cada propietario (persona física o jurídica) vota en relación por cada una de las viviendas, o locales que posea y en el sistema de doble mayorías computa como un único propietario (no como varios propietarios aunque tenga varios inmuebles) pero sí se computa la suma del coeficiente de participación de todos ellos.
Además, en el citado art. 17.7 en su segundo párrafo se establece el procedimiento para el caso de que no se obtuviera las mayorías de forma clara:
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
