Asesoría Jurídica Responde: «Reclamación de derrama por vicios ocultos»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
En una comunidad llevamos teniendo problemas de humedades en una terraza desde el 2021, en el año 2023 se hizo una reparación pero no quedo bien, en este periodo del año 23 al mayo 24 el propietario (que solo tiene uso y disfrute) vendió la casa y en junio del 24 se realizó una junta en la cual se decidió reparar integra la terraza.
Cuál es el problema. Me llama el vendedor y me indica que el actual comprador le está reclamando el importe de la derrama que se aprobó para reparar la terraza y que no les corresponde por vicios ocultos de muchos años.
¿Quién sería la persona que tendría que pagar esto?
Ya que la terraza lleva 4 años dando problemas igualmente unos aleros que también se repararan próximamente.
RESPUESTA:
El concepto de vicios ocultos no se adapta a la situación que plantea:
Artículo 1484. Código Civil
- El vendedor estará obligado al saneamiento por los vicios o defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
La terraza es un elemento común y las humedades consecuencia de una pérdida de impermeabilización es un gasto que corresponde a la comunidad de propietario, salvo que fuera un daño producido por el mal uso del vecino por la realización de una actividad que hubiera dañado la capa impermeabilizada. Ello lo debería indicarse en el informe del técnico que propone la reparación. Pero no parece que esa sea la causa.
En la Junta de 2024 se adoptó el acuerdo de reparar la misma y le corresponde a la comunidad como elemento común el mantenimiento y conservación de los elementos comunes por lo tanto a todos los vecinos en relación al coeficiente de participación.
El comprador de la vivienda los adquiría con los derechos y obligaciones derivados de la misma y no hay constancia que nadie ocultara la realidad del edificio, ni ocultó el problema. En el caso de que el vendedor le hubiera dicho lo contrario sería una reclamación entre comprador y vendedor pero es ajena la comunidad a esa reclamación.
