Asesoría Jurídica Responde: «Cambio de elementos en zonas comunes»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
Llevamos una comunidad consistente en la administración de las zonas comunes (jardines y aparcamientos los dos edificios se administran de forma independiente), en la cual se ha propuesto el realizar una piscina comunitaria. El caso es que en el proyecto de obra, la situación de la piscina sería en la zona de aparcamiento, la cual debería trasladarse a otra zona de la comunidad.
En este sentido, sería necesario unanimidad en la votación ya que cambia la «distribución » actual de las zonas comunes, además de que la piscina sería por:
¿Mayoría de las 3/5 verdad? o sería ¿Por unanimidad?.
RESPUESTA:
Es fundamental conocer el proyecto que se aprobó en el acuerdo de la Junta en que se aprobó la instalación de la piscina en un lugar concreto que daría lugar al cambio de ubicación de parking a un lugar distinto.
Si existen cambios que estaban pendientes de concretar y que afectara a propietarios, es decir, no solo a zonas comunes sino a fincas independientes (plazas de garaje) se debe adoptar expresamente los acuerdos para aprobar todas las modificaciones a realizar con el expreso consentimiento de los propietarios afectados en su propiedad.
El art. aplicable es el art. 17.3 y 4 LPH:
- El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.
- Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso
