Asesoría Jurídica Responde: «Viviendas de Uso Turístico (VUT)»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
En la Asamblea Ordinaria de una comunidad de vecinos, se aprobó denegar el permiso a las propiedades VUT.
El caso es que han asistido un total, representado, del 70% y se ha aprobado, con un 55%, no conceder permiso.
Mi consulta es la siguiente, si ninguno del 30% de los que no han asistido ha comunicado ningún tipo de voto a posteriori: ¿se puede considerar aprobado que no se autoricen las viviendas como VUT?
RESPUESTA:
Sí, puede considerarse aprobado que no se autoricen nuevas viviendas de uso turístico si la opción de denegar fue mayoritaria en la Junta y, tras notificar el acuerdo a los ausentes, ninguno manifestó discrepancia en treinta días, porque sus votos se computan como favorables al acuerdo adoptado por los presentes, pero solo quedará plenamente consolidado si con ese cómputo se alcanzan tres quintas partes del total de propietarios y de cuotas exigidas por la Ley de Propiedad Horizontal en su art.17 .12:
“12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”
En relación con el art. 17.8 de la citada Ley:
“8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
El acuerdo que deniega la aprobación expresa para iniciar la actividad de vivienda de uso turístico queda sujeto al régimen de mayoría de tres quintas partes de propietarios y de cuotas, por remitirse el artículo 7.3 al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Para que la comunidad pueda denegar válidamente el permiso, la votación debe alcanzar tres quintas partes del total de propietarios y tres quintas partes del total de cuotas, y no basta con un porcentaje sobre los asistentes o representados.
El voto presunto de los propietarios ausentes puede computarse como voto favorable al acuerdo adoptado por los presentes si, tras ser informados del acuerdo, no manifiestan discrepancia al secretario en el plazo de treinta días naturales.
El voto presunto no está concebido para alterar la voluntad ya expresada por la Junta, sino para añadirse como voto favorable al acuerdo mayoritario adoptado en la reunión, por lo que solo opera si ya existe una mayoría favorable entre los asistentes.
Si en la Junta el acuerdo de denegar el permiso obtuvo un cincuenta y cinco por ciento y fue la opción mayoritaria entre los presentes, el silencio posterior del treinta por ciento de ausentes, una vez notificados, permite sumar esos votos presuntos en sentido favorable a esa decisión mayoritaria.
La aprobación definitiva y la ejecutividad del acuerdo, en cuanto al cómputo de ausentes, se consolidan cuando transcurren treinta días naturales desde la notificación del acuerdo al último propietario ausente sin comunicación de discrepancia.
Para acreditar que se alcanzó la mayoría legal de tres quintas partes del total, resulta prudente esperar a que transcurra el plazo de treinta días y documentar el resultado final mediante diligencia o constancia escrita del secretario con el visto bueno del presidente, incorporada al acta.
La comunicación a los ausentes debe realizarse conforme al procedimiento de notificación previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, y si no se logra notificar por otros medios puede utilizarse el tablón de anuncios o lugar visible con diligencia, produciendo efectos a los tres días naturales.
Si, una vez computados los ausentes como favorables, se alcanza el umbral de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas, puede considerarse aprobado que no se autorice el inicio de nuevas VUT en la finca, dentro del ámbito de la actividad de la Ley de Arrendamientos Urbanos artículo 5.e)
“e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.”
Aun aprobándose la denegación para el futuro, debe respetarse la falta de retroactividad, de modo que quienes vinieran desarrollando la actividad antes del tres de abril de dos mil veinticinco con licencia municipal pueden continuar, sin perjuicio de que se acuerden cuotas adicionales.
