Asesoría Jurídica Responde: «Coeficientes erróneos»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
Nos encontramos con una comunidad de garajes donde los coeficientes de las plazas que figuran en las escrituras están calculados erróneamente en proporción a los m2.
Esta comunidad debe hacer frente ahora a una derrama considerable por reparación de la fachada del edificio. Esta derrama se ha calculado en base al coeficiente del local completo; coeficiente que sí es correcto. El problema nos lo encontramos a la hora de repartir ese importe de derrama a abonar entre las plazas de garaje, pues los coeficientes que tienen registrados cada una de las plazas no son proporcionales a sus m2 y por ello son erróneos. Si repartimos el importe de la derrama según los coeficientes actuales, los propietarios que tienen mayor coeficiente cuando en realidad deberían tenerlo menor que otras plazas de menos m2 no están de acuerdo…
Entendemos que deberían solucionar ese coeficiente erróneo, pero deben afrontar el pago YA de la derrama que les reclaman. ¿Habría la posibilidad de que esta derrama se calculase por m2 si hubiese acuerdo unánime de todos los propietarios? En principio existiría ese acuerdo, pero uno de los propietarios es moroso y dudamos de si más adelante hubiese que reclamarle esta deuda, al haberla calculado por m2 y no por coeficientes, pudiesen alegarlo…
En nuestra opinión, creemos que si se hace una junta indicando en el orden del día la posibilidad de hacer el reparto por m2 y existe acuerdo de los propietarios, pasados los 30 días desde el envío del acta, si no hay ninguna reclamación por parte de los propietarios el acuerdo sería válido. Rogaríamos que nos confirmasen si esto es así.
Agradeceríamos nos informasen, a la mayor brevedad posible, que tendríamos que hacer para evitar sufrir algún tipo de reclamación a posteriori.
RESPUESTA:
El coeficiente de participación se fija tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Se debe modificar siguiendo el criterio de mayorías previsto para la modificación de los Estatutos (unanimidad) prevista en el art. 17.6 LPH:
- Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
Aunque existen sentencias a favor o en contra de considerar el voto del moroso como necesario para la unanimidad es necesario conocer la interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal que considera que la privación del derecho al voto sólo juega, a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley» ( art. 17, 2º y 3º [ RCL 1960, 1042] ); pero no para alcanzar la unanimidad que requiere la modificación del título constitutivo (art. 17, 1º).
Razón por la cual el art. 18 de la LPH, al exigir del propietario moroso que pague o consigne la deuda para poder impugnar los acuerdos comunitarios, exceptúa y dice que la regla no será de aplicación: «para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación…»
Es necesario que para este asunto no se le prive del derecho de votar para evitar posteriores impugnaciones ya que la interpretación que parece más conforme con el sentido de la norma es la de apartar a los propietarios que no estén al corriente solamente de la gestión y administración ordinaria de la Comunidad, cuyos asuntos se deciden por las diversas mayorías contempladas en el art. 17, pero sin poderlos apartar y teniendo la Junta que contar con ellos para la modificación del derecho de propiedad mismo, el cual depende del título constitutivo y de la cuota comunitaria asignada, cuyas alteraciones requieren por eso conformidad de todos, nemine discrepante, incluso de los que accidentalmente se encuentren debiendo algo a la Comunidad, ya que no por ello dejan de ser propietarios.
Y para estos casos se puede aplicar el apartado 8 y del referido artículo:
- Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
