La moderación del crecimiento de la
venta de viviendas se consolidó en febrero
En febrero, la venta de viviendas mostró un tímido avance, en un contexto favorable para la demanda, marcado por el aumento del empleo y tipos de interés relativamente bajos. El aumento del crédito hipotecario también fue más moderado que en los meses de 2018. Los visados iniciaron 2019 al alza, con buena parte de los determinantes de la actividad constructora en positivo. Son las principales anotaciones que refleja en un informe el observatorio inmobiliario del BBVA Research.
Los determinantes de la demanda mantuvieron un tono positivo
Durante el mes de febrero, la venta de viviendas se elevó hasta las 45.120 unidades, según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN). En términos interanuales, las operaciones registraron un incremento del 3,2%, justo el doble que en el mes anterior. Una vez descontados los factores estacionales y el efecto calendario (CVEC), el volumen de ventas mostró un avance del 1,1% respecto a enero, ligeramente menor que en el primer mes del año. De este modo, las ventas recuperan lentamente el nivel perdido a finales de 2018 como consecuencia del incremento de la incertidumbre regulatoria. Así, en febrero, el volumen de ventas se aproximó al entorno de las 50.000 operaciones CVEC, todavía por debajo de las poco más de 51.000 registradas el pasado mes de septiembre, justo antes del aumento de la incertidumbre.
Los determinantes de la demanda residencial mantuvieron una evolución favorable. El coste de financiación no mostró variaciones relevantes durante el mes de febrero, permaneciendo en niveles relativamente bajos. A su vez, la economía continuó creando empleo, como muestra el aumento de afiliados a la Seguridad Social. En marzo la afiliación mostró un crecimiento del empleo algo más intenso que en los dos meses anteriores, y avanzó a una tasa intermensual del 0,3% CVEC. De este modo, el 1T19 cerró con un incremento del 0,7% t/t CVEC, en línea con el promedio trimestral registrado el pasado año. Además, el paro volvió a retroceder en marzo, -2,0% m/m CVEC, poniendo fin a un trimestre en el que el desempleo se redujo el 4,5% t/t CVEC, por encima del promedio trimestral de 2018. El buen tono del empleo y el crecimiento de los salarios, aquellos pactados en convenio registraron un incremento del 2,2 % interanual (a/a) hasta mar-19, contribuyeron al repunte de la renta de los hogares en el primer cuarto del año. Todo ello en un contexto de mejoría de la confianza de los consumidores, ya que en el mes de marzo el saldo sobre la percepción de la evolución de la economía en los 12 meses siguientes recobró el signo positivo y recuperó el retroceso sufrido en la segunda parte del pasado año, alcanzando niveles similares a los de comienzo de la década pasada.
El crecimiento del crédito a familias para compra de vivienda se mantuvo
En febrero, las nuevas operaciones de crédito destinadas a la compra de vivienda registraron un incremento del 5,6% a/a, similar al registrado en el mes anterior (5,9% a/a), según los datos del Banco de España. Se trata de una tasa de crecimiento inferior a la registrada en meses anteriores (el crédito creció a un promedio interanual del 15,9% entre enero y diciembre de 2018). Teniendo en cuenta las operaciones de refinanciación, que en febrero representaron el 5,0% del total del crédito para compra de vivienda (superior al 4,0% que representó en media en 2018), el crecimiento del volumen prestado para este fin fue del 4,8%. La distinción por tipología volvió a reflejar un mayor incremento de los créditos a tipo de interés fijo (26,6% a/a), frente al descenso de los ligados a un tipo variable (-5,9% a/a). Así, al igual que en el mes de enero, el peso de los nuevos préstamos a tipo fijo se mantuvo en el entorno del 40% del total.
El tipo de interés medio aplicado a las nuevas operaciones hipotecarias en febrero se situó en el 2,38%, tan sólo 0,04 puntos porcentuales (pp) superior al del mes anterior. De este modo, el tipo de referencia mantiene la tendencia de crecimiento iniciada en diciembre de 2017, cuando el tipo bajó hasta el 2,05%. El incremento desde entonces, de 33 puntos básicos, se explica, en parte, por el aumento del euríbor, que ha pasado de poco más del -0,19% en enero de 2018 a casi el -0,11% en marzo de 2019. Pero también por la mayor relevancia que han ido adquiriendo las hipotecas concedidas a tipo fijo, que llevan asociadas tipos de interés superiores a las de tipo variable en el momento de la firma del préstamo.
La firma de hipotecas destinadas a la compra de vivienda se recuperó en febrero, tras el estancamiento de enero. Así, se firmaron algo más de 21.500 préstamos hipotecarios, un avance interanual del 10,4%. La serie desestacionalizada muestra que en febrero los préstamos crecieron a tasa intermensual del 2,4% CVEC, y alcanzaron el nivel al que se llegó a finales del pasado verano, antes de la discusión jurídica en torno al impuesto de actos jurídicos documentados. Con todo, en los dos primeros meses de 2019 los préstamos hipotecarios experimentaron un incremento del 9,2% respecto al mismo periodo del año anterior.
