Recuperación del mercado inmobiliario: ¿cómo debe ser una vivienda para calificar como apta para créditos?

Con la expectativa de un mercado hipotecario en alza, cada vez más propietarios se interesan en preparar sus inmuebles para vender a quienes acuden a créditos bancarios con garantía hipotecaria.

 

Actualmente hay entidades que realizan hasta 10 desembolsos diarios. Desde que el Banco Hipotecario reintrodujo estos créditos en abril pasado, ya son 22 los bancos que ofrecen financiación para la compra de inmuebles, mientras que menos de 10 también brindan opciones para ampliar, construir o refaccionar.

Sin embargo, no todas las propiedades cumplen con los requisitos necesarios para ser consideradas “aptas crédito hipotecario”. Desde aspectos legales hasta detalles técnicos, una serie de condiciones determinan si una vivienda puede ser financiada, lo que también representa un filtro crucial para los bancos al momento de otorgar préstamos.

Daniel Bryn, de Zipcode y creador de Monitor Inmobiliario, declara que “la calificación de apto crédito se volvió un valor agregado en un mercado que comienza a mostrar signos de recuperación en la demanda para comprar viviendas”.

Para facilitar esta aprobación, tanto compradores como vendedores deben comprender los criterios que las propiedades deben cumplir y en qué aspectos conviene prestar especial atención.

 

Principales requisitos

Para que una propiedad sea catalogada como “apta crédito” en el mercado hipotecario, es esencial que cumpla con ciertos requisitos clave. El primero es contar con una escritura clara y en regla, lo cual implica un título libre de embargos, hipotecas o conflictos legales, para garantizar que el vendedor es el legítimo propietario.

 

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[Fuente «Infobae»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Grietas en viviendas»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Una comunidad tiene muchos problemas de grietas en las viviendas que generan problemas entre los propietarios.

El Presidente quiere incluir en los estatutos que este tipo de problemas se considere privativo y responsabilidad de cada propietario su reparación.

¿Se podría tratar y acordar como punto del orden del día simplemente o sería necesario y más eficaz recogerlo en los estatutos?

 

RESPUESTA:

Las causas por las que surgen las fisuras y las grietas son muy distintas y aunque es un indicio de una deficiencia tienen motivos muy distinto y otras tantas consecuencias y responsables.

Lo mejor es que un perito informe sobre las mismas y una vez definida las causas determinar el responsable (privativo o comunitario o del constructor) de su reparación.

Si en una vivienda surge una fisura o grieta es conveniente ponerse en contacto con el presidente de la comunidad y con los vecinos más cercanos, para comprobar si se trata de un caso aislado o, por el contrario, se está produciendo también en otras viviendas.

Lo que sí se debe hacer, es  ponerlo en conocimiento de las aseguradoras y observar su formación y evolución.

En relación a los propietarios la Ley de Propiedad Horizontal establece que:

Artículo 7. [Derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas. Actividades prohibidas]

  1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere, la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

Si se pueden además incluir normas de Régimen Interno en la forma de proceder en la realización de obras en las viviendas que deberán comunicar al presidente de la comunidad o al administrador con una antelación las obras a realizar y que se cumplen las obligaciones de licencias administrativas en aplicación de los previsto en la Ley de Propiedad Horizontal en el art. 6:

Artículo 6. [Normas de régimen interior]

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.

Y recordándoles que serán responsables de los daños que se generen a los demás y así mismos. No se necesitan mayorías cualificadas para su aprobación ya que no afecta al título y además existe una responsabilidad de los propietarios al mantenimiento de la vivienda y no causar daños a los demás.

 

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Cinco claves para entender hacia dónde va el euríbor: ¿hasta dónde va a bajar? ¿Qué hipoteca es mejor?

El índice más utilizado en las hipotecas ha experimentado en octubre su mayor caída en 15 años, pero los expertos esperan que la tendencia a la baja continúe, facilitando, sobre el papel, el acceso a la vivienda.

 

Predecir la marcha del euríbor se ha convertido en un deporte de alto riesgo. El indicador hipotecario está destrozando las previsiones más optimistas, con una bajada ininterrumpida desde abril que ha ganado tracción en octubre, cuando se ha registrado la mayor caída interanual en casi 15 años. Sus consecuencias son múltiples, desde un acceso a la vivienda teóricamente más sencillo para los salarios menos boyantes, a un ahorro mayor para los ya hipotecados —unos 1.515 euros al año para una hipoteca media— que podría repercutir positivamente en la economía si acaba trasladándose al consumo, y a las propias finanzas personales de los endeudados si se dedica a generar rentabilidad en otros productos financieros.

 

¿Hasta dónde va a llegar la bajada del euríbor?

Igual que no se puede predecir con seguridad la evolución de las Bolsas, nadie puede saber a ciencia cierta cómo será la marcha del euríbor. Sin embargo, hay pistas que permiten anticipar hacia dónde va este indicador con mayor precisión que en otros mercados. El euríbor tiende a ir detrás de la política monetaria. Es decir, baja cuando el BCE baja tipos o se espera que lo haga, y sube cuando los sube. La previsión de los mercados, y lo que dejan entrever las declaraciones de los miembros del eurobanco, indican que Fráncfort continuará recortando el precio del dinero gradualmente, al menos hasta mediados de 2025, cuando se situaría en torno al 2% desde el 3,25% actual. Y eso se trasladará al euríbor. En su tasa diaria, este jueves se situó en el 2,547%, por debajo ya de lo que esperaba para finales de año CaixaBank Research (2,65%) y Bankinter (2,75%). El primero espera que durante 2025 continúe el descenso hasta el 2,1%-2,15%, y el segundo al 2,5%, aunque estas previsiones tienden a revisarse conforme quedan antiguas.

Dos riesgos amenazan con limitar la rebaja: la inflación de la zona euro repuntó en octubre tres décimas, hasta el 2%, y se espera que siga escalando en noviembre y diciembre, lo que podría endurecer el debate en el seno del BCE sobre las próximas bajadas de tipos; y el crecimiento de los Veinte en el tercer trimestre fue de cuatro décimas, algo mejor de lo esperado, lo cual indica que el deterioro económico está siendo menos pronunciado, y reduce las urgencias para reducir tipos.

 

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[Fuente «Cinco Días»]

 

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¿La intervención del mercado es la solución a la problemática social de la vivienda?

Las políticas de vivienda están siendo el principal foco de debate en la opinión pública. Estos últimos meses se han caracterizado por un incremento en el malestar social, motivado principalmente por los elevados precios de los alquileres, el difícil acceso a la adquisición de propiedades inmobiliarias y el crecimiento de la okupación.

 

El Gobierno de España y sus socios de coalición apuesta por intervenir el mercado mientras que algunos gobiernos autonómicos como el de la Comunidad de Madrid que lidera Isabel Díaz Ayuso, apuestan por mejorar el acceso a la vivienda con políticas que incentiven la oferta de alquileres. Es necesario un Plan Nacional para la vivienda y que el Gobierno de Españaproteja a todos los sujetos involucrados y genere un marco regulatorio estable y moderno.

Algunos partidos políticos están aprovechando la crisis social para enfrentar a inquilinos y propietarios. Como es de costumbre, se ha apostado por intervenir el mercado de la vivienda, poniendo el foco del problema en los propietarios y desincentivandomedidas para dinamizar el mercado. Frente a los discursos populistas que promueven una intervención de los precios de los alquileres y que acaba generando menos oferta en el mercado, es necesario que haya más protección de los propietarios ante los inquilinos y acabar con el ataque sistemático a la propiedad privada.

La Ley de Vivienda que aprobó el Gobierno el año pasado ha resultado ser ineficiente y no ha conseguidoatajar esta problemática social. Durante estos meses, miles de personas se han manifestado para pedir una acción política que solvente una situación preocupante y compleja. Más allá de las medidas que se vayan a tomar al respecto, la pregunta que hay de fondo es el debate sobre qué tipo de políticas públicas se tienen que adoptar para atajar esta problemática.

Pedro Sánchez prometió, el 18 de diciembre de 2023, un mes después de haber sido investido de nuevo presidente del Gobierno, que iba a usar ‘‘todos los recursos del Estado para habilitar 184.000 viviendas públicas y de alquiler asequible’’, si bien, a fecha de hoy, la realidad es que se han puesto a disposición de las familias 10.206 viviendas en un año y medio, lo que supone algo más del 5% de las viviendas anunciadas y la gran mayoría proceden de la Sareb o también conocido como el ‘banco malo’ al que fueron a parar los activos de las cajas quebradas durante la crisis financiera de 2008.

 

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[Fuente «La Razón»]

 

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Indicador adelantado del Índice de Precios de Consumo (IPC) – Octubre 2024

La inflación anual estimada del IPC en octubre de 2024 es del 1,8%, de acuerdo con el indicador adelantado elaborado por el INE. Este indicador proporciona un avance del IPC que, en caso de confirmarse, supondría un aumento de tres décimas en su tasa anual, ya que en el mes de septiembre esta variación fue del 1,5%.

 

Esta evolución es debida, principalmente, al aumento de los precios de los carburantes, y también, aunque en menor medida, a la subida de los precios de la electricidad y del gas, que bajaron en octubre de 2023.

La tasa de variación anual estimada de la inflación subyacente (índice general sin alimentos no elaborados ni productos energéticos) aumenta una décima, hasta el 2,5%.

 

Evolución de la tasa mensual

Los precios de consumo registran en octubre una tasa del 0,6% respecto al mes de septiembre, según el indicador adelantado del IPC.

Índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA)

En el mes de octubre la tasa de variación anual estimada del IPCA se sitúa en el 1,8%, una décima por encima de la registrada el mes anterior.

Por su parte, la variación mensual estimada del IPCA es del 0,4%.

Revisiones y actualización de datos

Los datos difundidos hoy son un avance de los definitivos que se publicarán el próximo mes. Todos los resultados de esta operación están disponibles en INEBase.

 

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[Fuente «Instituto Nacional de Estadística»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Techo Pérgola Solar»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Mi consulta está relacionado con la autorización y quorum necesario para instalar en una comunidad de propietarios una pérgola con techo de paneles solares en la terraza.

La comunidad de propietarios recientemente acordó por unanimidad la instalación de pérgolas en las terrazas del edificio, la más pequeña tiene 100 m2., acordando color de perfilería, tipos de anclaje, así como color de tejido para quien desee ese material o la colocación de una cortina de cristal. Ahora un propietario me comenta si necesita autorización para ponerlo según el acuerdo adoptado, pero que el techo sea un panel solar y así utilizarlo para aprovechamiento energético privativo.

¿Tiene que solicitar permiso a la comunidad aun tratándose de la utilización de una energía renovable?
¿De necesitar el acuerdo de la comunidad tiene que ser por unanimidad (los Estatutos de la comunidad recogen como tiene que realizarse las instalaciones de pérgolas y cerramientos)?

 

RESPUESTA:

En primer lugar habrá que ver la redacción del acta por si se hubiera acordado en términos que pudieran afectar al asunto y leer lo que establecen los Estatutos por si se han establecido otro tipo de mayorías.

En el caso que nos consulta e trata de una instalación sobre un elemento externo (pérgola) que deberá cumplir unas exigencias en su instalación por seguridad que son distintas al acuerdo de la instalación de la pérgola acordado.

El Artículo 17  de la LPH  establece que:

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

  1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

Por lo tanto, se exigiría ese mínimo de 1/3 de propietarios que representen la misma proporción de coeficiente de participación para la adopción del acuerdo.

En todo caso, su instalación requiere de la correspondiente licencia e instalación por técnicos acreditados cuya  documentación deberá facilitarse a la Comunidad para la adopción del acuerdo.

 

 

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