Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

PREGUNTA:

El motivo de mi consulta se refiere a la imputación de gastos jurídicos derivados de un litigio con un comunero. En los Estatutos de la comunidad se reflejan 4 grupos de distribución de gastos.

Concretamente:

1. Gastos generales. Artículo 12. Los gastos de reparación y conservación, tanto ordinaria como extraordinaria, de los elementos y servicios comunes, se repartirán entre todos los copropietarios en proporción a sus cuotas respectivas. Y artículo 15. Los gastos de conservación y mantenimiento de la vivienda del portero, así como la retribución al mismo, serán satisfechos por todos los propietarios en proporción a sus respectivas cuotas, incluidos los locales, oficinas y plazas de garaje.

2. Gastos de ascensor, escalera y portal. Art.14. Los gastos de luz y mantenimiento del ascensor, escalera y portal, serán abonados por todos los propietarios, salvo los de los locales comerciales.

3. Gastos de calefacción y agua caliente. Artículo 17. Los gastos de conservación y prestación del servicio de calefacción y agua caliente centrales, así como los de reparación extraordinaria de los mismos, serán satisfechos por todos los propietarios del edificio, en proporción a sus respectivas cuotas, con excepción de los propietarios de las plazas de garaje, y los de los locales comerciales y oficinas que hubieran renunciado a dicho servicio.

4. Gastos de garaje. Art. 19. Los gastos, tanto de conservación, como de sostenimiento y utilización del garaje (primero y segundo sótano) , serán sufragados por los copropietarios del mismo, en proporción a sus cuotas de participación en él.

El caso es que los gastos derivados de un juicio contra un comunero, que es 1 de los 3 locales comerciales de la comunidad (por tanto viene contribuyendo únicamente al grupo 1 de gastos generales, ya que no disfruta de calefacción), los estamos imputando a gastos generales, que es como hemos venido haciendo tanto en esa comunidad y en todos nuestros administrados, pero el comunero nos dice que eso no es así porque existen sentencias que avalan que los gastos jurídicos contra un comunero no deben ser soportados por el comunero afectado.

No estando de acuerdo con sus alegaciones, nos gustaría saber cuál es vuestro criterio para contestar convenientemente a la reclamación. Si el comunero estuviese en lo cierto, ¿cuál sería entonces el grupo de imputación correcto? Se daría la paradoja de tener que asignar ese gasto en otro grupo de gasto (2, 3 o 4) , a cual más descabellado e ilógico.

RESPUESTA:

Los gastos judiciales que se originen como consecuencia de este procedimiento contra uno de los propietarios no tienen la consideración de gastos generales respecto del comunero al que se enfrenta la comunidad.

Así lo establece el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª) Sentencia núm. 475/2011 de 24 junio. RJ 2011\4777

Por su parte la STS de 23 mayo 1990 añade que: «si ciertamente son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre éstos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por ésta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad».

Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) Sentencia núm. 689/1997 de 24 julio. RJ 1997\5767

Conforme a las Sentencias de 5 octubre 1983 ( RJ 1983\5229) y 23 mayo 1990 ( RJ 1990\3835), si la comunidad de propietarios no actúa de consuno, sino que, rota la armonía, surge la contienda judicial enfrentándose aquélla y uno (en el caso varios) de sus componentes, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de gastos generales con relación al segundo, es decir, que los actores no tienen que contribuir a los gastos judiciales generados por la comunidad
El pago de los costes judiciales siendo la comunidad la condenada al abono de los gastos de abogado y procurador del comunero, éstos no pueden sufragarse con las cuotas ordinarias de la comunidad, ni con los fondos que la comunidad tenga en sus cuentas corrientes, porque en estos fondos están participados proporcionalmente por el propietario litigante.