El euríbor apunta a más rebajas de las hipotecas en los próximos meses

El índice al que están referenciados el grueso de los préstamos para vivienda en España acabó enero en el 2,525%, lo que supone una pequeña subida con respecto al mes de diciembre, que cerró en el 2,463%. No obstante, el euríbor cotiza muy por debajo del cierre de enero de 2024, cuando alcanzó los 3,605%, lo que propiciará una sustancial rebaja en las cuotas de las hipotecas.

 

Una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años con un interés de euríbor +1% ahorrará unos 83 euros al mes si la revisión es semestral (unos 496 euros al semestre) y unos 90 euros mensuales si es anual (casi 1.077 euros menos).

Aunque como aseguran desde el comparador hipotecario la bajada de enero probablemente obedezca al enfriamiento que hubo sobre las expectativas de nuevas bajadas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) -el euríbor es el interés medio al que los bancos europeos se prestan dinero y se anticipa a los movimientos del BCE-, lo cierto es que las palabras de la presidenta del eurobanco, Christine Lagarde, auguran nuevas bajadas en los próximos meses después del último recorte de 0,25 puntos, que los ha dejado en el 2,75%. Todavía, dijo, «estamos en territorio restrictivo», y, por ello, aseguró sentirse cómoda en la «pendiente descendente» actual, aunque el ritmo y la magnitud de los futuros recortes dependerá de los datos.

 

Más bajadas

Todos los analistas dan por hecho una nueva rebaja en la reunión que el BCE celebrará el próximo 13 de marzo. Y aunque Lagarde prefirió aferrarse el tópico de analizar futuros movimientos en función de los datos, se dan por sentados más recortes. Como aseguran desde el Instituto Español de Analistas, el consenso se sitúa en 3 o 4 bajadas y la mayoría de los expertos coincide en que estas se sucederán en la primera parte del año y en que, por lo tanto, el tipo de interés podría situarse en 2-2,25% de cara al verano, siempre que la inflación permanezca bajo control y se acerque al objetivo del 2%.

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La inseguridad jurídica deja fuera del mercado del alquiler 300.000 pisos en tres años

El mercado inmobiliario se asemeja cada vez más a una olla a presión, sobre todo en lo que al alquiler se refiere. El alza de los tipos de interés desde 2022 y la pujanza de los flujos migratorios han catapultado la demanda más allá de lo que la oferta existente puede satisfacer y cada vez son más las zonas tensionadas.

 

A falta de cifras oficiales, las que ofrecen los distintos actores del sector dan buena cuenta de la magnitud del problema.

En 2024 se pusieron en alquiler un total de 717.338 viviendas. La cifra por sí sola no dice mucho. La comparativa con años anteriores, sí. Son 96.512 inmuebles menos de los que se arrendaron un año antes (lo que implica una caída del 11%) y prácticamente 300.000 menos que en plena pandemia de Covid, tanto si se confrontan con 2020, en plena parálisis de la economía, como con 2021.

Son los últimos cálculos que ha puesto sobre la mesa el Observatorio, lanzado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos y ofrecen una foto fija -no reflejan el flujo, sino el stock de vivienda dispuesta para arrendar en un momento determinado- que obliga a la reflexión. Por un lado, la rotación es muy rápida, mucho más de lo que puede asumir el mercado.

Los pisos ni tan siquiera llegan a anunciarse y, si lo hacen, pueden pasar sólo horas o minutos antes de que el propietario se vea obligado a retirar el anuncio ante la avalancha de llamadas de inquilinos desesperados por encontrar una casa. El mismo informe revela que en diez días los arrendadores recibieron de media 124 llamadas de personas interesadas por el inmueble, el triple que un año antes.

Un segundo factor son los cambios constantes de normativas, regulación, las noticias en prensa sobre ocupaciones… «La inseguridad jurídica en general, explica a ‘La Información Económica’ José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra y uno de los mayores expertos en materia de vivienda en nuestro país. Desde su punto de vista, un tercer factor que también estaría constriñendo la oferta de pisos en alquiler habría sido el cambio en la normativa de duración de los contratos a raíz de la reforma de la Ley de arrendamientos urbanos probada en 2019.

 

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[Fuente «La Información»]

 

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Indicador adelantado del Índice de Precios de Consumo (IPC) – Enero 2025

El indicador adelantado del IPC sitúa su variación anual en el 3,0% en enero, dos décimas por encima de la registrada en diciembre. La tasa anual del indicador adelantado de la inflación subyacente disminuye dos décimas, hasta el 2,4%. La variación anual del indicador adelantado del IPCA es del 2,9%.

 

La inflación anual estimada del IPC en enero de 2025 es del 3,0%, de acuerdo con el indicador adelantado elaborado por el INE.

Este indicador proporciona un avance del IPC que, en caso de confirmarse, supondría un aumento de dos décimas en su tasa anual, ya que en el mes de diciembre esta variación fue del 2,8%.

Esta evolución es debida, principalmente, al aumento de los precios de los carburantes, frente a la bajada de enero de 2024. También, aunque en menor medida, a los precios de la electricidad, que suben más que en el mismo mes del año anterior.

En sentido contrario, destaca la influencia a la baja de ocio y cultura, cuyos precios se reducen más que en enero del año pasado.

La tasa de variación anual estimada de la inflación subyacente (índice general sin alimentos no elaborados ni productos energéticos) disminuye dos décimas, hasta el 2,4%.

 

Evolución de la tasa mensual

Los precios de consumo registran en enero una tasa del 0,2% respecto al mes de diciembre, según el indicador adelantado del IPC.

 

Índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA)

En el mes de enero la tasa de variación anual estimada del IPCA se sitúa en el 2,9%, una décima por encima de la registrada el mes anterior.

Por su parte, la variación mensual estimada del IPCA es del -0,1%.

 

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[Fuente «Instituto Nacional de Estadística»]

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Congeladores en trasteros»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una comunidad de trasteros, varios propietarios tienen congeladores, en su día cuando se formó la comunidad se autorizó de palabra y no hubo ningún problema hasta ahora que hubo una venta de un trastero y el nuevo propietario exige que se saquen.

El resto de los propietarios quieren legalizar la situación y quieren hacer una reunión donde se refleje en el orden del día la posibilidad de tener congeladores y votarlo.

  1. ¿Sería legal tener congeladores en los trasteros?.
  2. ¿Qué mayoría sería necesaria para autorizarlo?.

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que ver qué figura en los Estatutos y si existe normas de régimen interno.

Si no está prohibido y la instalación de las neveras se realizan de manera técnicamente correcta y autorizada al contador de cada propietario, cumple con la regulación del ayuntamiento y no supone ningún riesgo para la comunidad  podría argumentarse que está dentro de lo previsto en el  art. 7.1 y 7.2 LAU:

 Artículo 7

  1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
  2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Para solucionar la situación actual, debería convocar una Junta extraordinaria que trate sobre el tema, y preparar unas Normas de régimen interior que regulen la utilización de los trasteros y los usos no permitidos de los mismos, siguiendo lo establecido en el artículo 6 de la LPH. Dichas normas se aprueban por mayoría de los propietarios asistentes y representados en la Junta, y obligan a todos los propietarios. Una vez aprobadas, será relativamente fácil actuar contra los propietarios que no quieran cumplirlas. En dichas normas debería recogerse que los propietarios son responsables de los daños y perjuicios que se puedan causar a la comunidad por el uso indebido de los trasteros.

No estando prohibido en los Estatutos (que fuera necesaria las mayorías especiales para su modificación), se aplicaría para la aprobación de las normas de régimen interno  la doble mayoría de propietarios que votan a favor y que, a su vez, reúnan la mayoría de las cuotas de participación.

 

Señala el art. 17.7 LPH que para aprobar estas normas de régimen interno «bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes».

Lo verdaderamente importante es que las instalaciones de las neveras cumplas las exigencias técnicas y administrativas y no generen problemas de responsabilidades, además de incluirlos en las correspondientes pólizas de seguro.

 

 

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El castigo fiscal a la compra extranjera de vivienda se complica y apenas afectará al 1,6% del mercado

El reciente anuncio del Gobierno para subir los impuestos a los inversores extracomunitarios que quieran comprar una vivienda en España ha encendido las alarmas en el mercado inmobiliario. El Gobierno tiene difícil crear un nuevo impuesto y baraja modificar el de Transmisiones, cuya aplicación depende de las comunidades autónomas.

 

Sobre todo porque la promesa de establecer un aumento «de hasta el 100% del valor de la propiedad» ha generado más incertidumbres que certezas, al desconocerse la letra pequeña que empleará el Ejecutivo para llevar a cabo esa subida fiscal.

«Con estos anuncios, los fondos de inversión cierran la persiana y se van», advierte Valentín Pich, presidente del Consejo General de Economistas. «Habrá que ver cómo se instrumenta la medida», apuntan desde la institución, indicando que aún no está claro «si se duplicará la base imponible o se creará un nuevo impuesto complementario».

Santiago Martínez Morando, jefe de análisis económico y financiero de Ibercaja, señala la dificultad para crear una nueva tasa desde ‘cero’. «Bajo la teoría, dos impuestos no pueden gravar el mismo hecho imponible», explica. Sin embargo, recuerda que esta situación ya se vivió con el impuesto a las grandes fortunas (cuando ya existía el de patrimonio). La otra vía que maneja el Ejecutivo sería modificar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. ¿El problema? Que la competencia de este tributo es de las comunidades autónomas -con tipos que oscilan entre el 6% en Madrid y el 13% en Baleares- por lo que si no quieren aplicarlo, no tendrían que hacerlo. Y, hoy por hoy, el consenso entre las administraciones parece más que complicado. El propio PP ya ha anunciado su interés para bajar el impuesto de transmisiones para jóvenes al 4% en la vivienda usada en los territorios que gobierna.

Además, esta figura de Transmisiones solo grava la compraventa de viviendas de segunda mano. «Con esta solución, la vivienda nueva quedaría fuera de la ecuación, por lo que no cumpliría el objetivo», apunta Martínez. Eso sí, el Gobierno establece las tasas de IVA que, en términos de compra de propiedades, solo se aplica a esas viviendas de nueva construcción. «Queda por ver si Pedro Sánchez realmente intentará impulsar un cambio de ley tan complejo, considerando las dificultades que eso implicaría. De hecho, podría ser sería impugnado en los tribunales españoles y europeos», advierten desde la startup hipotecaria Bayteca.

 

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[Fuente «Ideal»]

 

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Estadística de Hipotecas – Noviembre 2024 (Datos provisionales)

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas fue de 38.497, un 16,6% más que en noviembre de 2023. El importe medio de estas operaciones fue de 153.190 euros, con un aumento del 6,4%. El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) aumentó un 6,9%.

 

Tipo de interés de las hipotecas sobre viviendas

Para las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio fue del 3,28% y el plazo medio de 25 años. El 37,3% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 62,7% a tipo fijo.

El tipo de interés medio al inicio fue del 3,23% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,31% para las de tipo fijo.

 

Hipotecas con cambios registrales

El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad disminuyó un 17,3% en noviembre en tasa anual.

Las novaciones (o modificaciones con la misma entidad financiera) se redujeron un 7,7% y las subrogaciones al acreedor (cambia de entidad) un 88,4%.

Por el contrario, las subrogaciones al deudor (cambia el titular) aumentaron un 43,3%.

 

Resultados por comunidades autónomas

Las comunidades con las mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas en noviembre fueron La Rioja (89,0%), Aragón (60,6%) y Principado de Asturias (44,1%).

Por su parte, las que presentaron descensos en sus tasas anuales fueron Cantabria (-4,5%), Comunidad de Madrid (-2,0%) y Castilla-La Mancha (-0,2%).

 

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[Fuente «Instituto Nacional de Estadística»]

 

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Las tendencias que marcarán el mercado inmobiliario en 2025 en España

El sector inmobiliario en España afronta 2025 con perspectivas de estabilidad en los precios, sin señales de una reducción en el coste de la vivienda ni del alquiler. Según la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), entidad especialista en financiación sostenible, el precio de compra de inmuebles podría experimentar un aumento del 5%, mientras que los alquileres seguirán en ascenso, con subidas que podrían alcanzar hasta un 10% en algunas zonas.

 

El encarecimiento de la vivienda se ve impulsado por la alta demanda y la escasez de oferta disponible en el mercado. Según datos recientes de Idealista, el portal inmobiliario indica que la oferta de inmuebles en venta ha descendido un 15% interanual, con reducciones especialmente marcadas en Madrid, Barcelona y Zaragoza, donde los descensos alcanzaron el 29%, 23% y 40%, respectivamente.

La UCI expone que, la concesión de hipotecas podría experimentar un crecimiento del 10%, con cerca de 400.000 operaciones a lo largo del año. Este repunte se debe, en parte, a la posible reducción de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), lo que facilitaría el acceso a la financiación.

Por otro lado, según la UCI, el perfil del comprador extranjero seguirá diversificándose, con un aumento de la presencia de inversores procedentes de Francia, los países nórdicos, Estados Unidos y América Latina. Esta tendencia responde al atractivo del mercado español para inversores internacionales en busca de rentabilidad y estabilidad.

Expertos del sector destacan la necesidad de políticas de vivienda que incentiven la construcción de nuevas promociones y la rehabilitación de inmuebles existentes. Además, la UCI resalta la importancia de la sostenibilidad y la eficiencia energética, factores clave para la evolución del mercado en los próximos años. Ante la falta de una oferta suficiente, las previsiones apuntan a que la tendencia alcista de los precios se mantendrá en 2025, consolidando el desafío de acceso a la vivienda tanto en compra como en alquiler.

 

[Fuente «El Confidencial»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Conservación de un edificio»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tenemos prevista una junta extraordinaria, en la cual se va a tratar el siguiente punto:

1. Aprobación, si procede, del presupuesto para:

  • Pintura de todo el edificio.
  • Llagueado e impermeabilización de los tramos de escaleras de acceso a viviendas.
  • Reparación y acabado con pintura deportiva de los escalones de accesos en la plaza.
  • Reparación general de desprendimientos, grietas y desperfectos de la estructura

Según este punto necesitaría saber:

  1. ¿Si estas obras son consideradas de mejora o de conservación?
  2. Al tener que realizar derramas para estos trabajos necesitaría saber que máximo se puede emitir a cada propietario y como. Sé que en algunos casos según qué tipo de trabajo hay un máximo de 3 derramas que no excedan del importe de las cuotas…..
  3. Actualmente el edificio está pintado de un color (no blanco), ¿Qué porcentaje se necesitaría para cambiar el color del edificio?

 

RESPUESTA:

Los trabajos que indica son necesarias ya que permite conservar el edificio en condiciones de conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio.

  • Pintura de todo el edificio.
  • Llagueado e impermeabilización de los tramos de escaleras de acceso a viviendas.
  • Reparación y acabado con pintura deportiva de los escalones de accesos en la plaza.
  • Reparación general de desprendimientos, grietas y desperfectos de la estructura

Los gastos de conservación (generales) y los de mejora tienen distinta naturaleza, por lo que no podrá considerarse como mejora la obra o instalación de que se trate cuando resulte necesaria para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad.

Las obras de conservación son siempre necesarias, aunque fueran de carácter extraordinario, por lo tanto, los propietarios de las viviendas y locales están obligados a pagar las obras de conservación en aplicación del art. 10 de la LPH:

  1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
    1. Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
    2. Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

En relación a la forma de costearlas (en este caso nos encontramos ante un supuesto de obras necesarias) se aplica el referido art. 10 de la LPH en su apartado:

  1. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
    1. Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
    2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
    3. Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

Por lo tanto, habrá que revisar los Estatutos para comprobar si existe alguna regulación específica en relación a la forma de atender a las derramas que haya que acordar para atender a su realización., no existiendo una limitación por ley sino un acuerdo de la comunidad en la forma de hacer frente a dicho gasto de conservación.

En relación a la modificación del color es una modificación estética que está dentro de la misma regulación y necesitará de un acuerdo de la Junta y exigirá autorización administrativa para que el Ayuntamiento pueda comprobar que los colores y técnicas utilizados se encuentran dentro de la legalidad y la normativa local.

 

 

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El control sobre las tasaciones hipotecarias, ¿en manos de unos pocos?

El volumen de la tasación hipotecaria en el sector vivienda sigue creciendo en España. De enero a septiembre de 2024, experimentó un incremento de un 16%, hasta algo más de 338.000 tasaciones, y un 19% en importe tasado, según la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).

 

Las valoraciones que las 32 sociedades de tasación habilitadas por el Banco de España realizan sobre un inmueble para garantizar la concesión del préstamo hipotecario se basan en una serie de criterios técnicos, como son la localización, la calidad constructiva, la superficie, antigüedad o el estado de conservación de la vivienda. “El sistema español de provisión de servicios de tasación es no solo el más avanzado de Europa, sino también el más garantista. Y ello se debe a que la creación de dicho modelo, supervisado por el Banco de España, respondió, precisamente, a la intención de fomentar la creación de un mercado hipotecario fuerte, dotándolo de un sistema transparente, independiente y riguroso de valoración”, destaca Miguel Ángel Castillo, presidente de la AEV, asociación que agrupa a 26 sociedades de tasación.

Sin embargo, otros profesionales denuncian que ese mecanismo para medir la valoración de las viviendas y poder acceder a un crédito hipotecario ha favorecido a las sociedades de tasación que, junto con las entidades financieras, tienen en su mano la información sobre lo que deben valer los inmuebles. De este modo, la elaboración de los informes de tasación con garantía hipotecaria queda limitada a un número determinado de profesionales.

“No puedo realizar, como tasador independiente, valoraciones inmobiliarias con fines de garantía hipotecaria, porque esta labor queda restringida a los técnicos que trabajan para una sociedad de tasación”, se queja Alberto Cabrera, arquitecto técnico y socio de Valtecsa, empresa de valoración especializada en los sectores hotelero y logístico. “Aunque el espíritu de la Unión Europea es crear un mercado único con libre circulación de profesionales, ahora un tasador alemán independiente no puede trabajar en nuestro país. Y mientras que, en Alemania, con 84 millones de habitantes hay 4.000 tasadores, en España, con 48 millones, solo hay 32 tasadores de facto que se corresponden con las sociedades de tasación para las que trabajan 3.000 técnicos”, explica Cabrera.

Según Onelia Nóbrega, vocal de la Comisión Ejecutiva del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE), “el sistema español no fomenta la competencia en los servicios de tasación con fines hipotecarios y ello perjudica al ciudadano”. Es así desde hace más de 30 años, dice.

 

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[Fuente «Expansión»]

 

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Murió la Ley de Alquileres: el 80% de las viviendas «usadas» no se podrán adquirir ni rentar para 2030

El futuro de la vivienda en España se presenta como incierto, con proyecciones preocupantes que sugieren que para el año 2030, el 80% de la vivienda «usada» podría no estar disponible para su compra o alquiler. Este fenómeno es resultado de una serie de factores legislativos y de mercado que están reconfigurando el panorama inmobiliario en España.

 

Impacto de la legislación restrictiva

La reciente legislación española en materia de vivienda tiene como objetivo regular de forma más rigurosa el mercado del alquiler y la comercialización de inmuebles de segunda mano.

Una de las normativas más relevantes es la Ley del Derecho a la Vivienda, que ha implementado modificaciones significativas, tales como la restricción en la actualización de los precios de los alquileres y el incremento del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para aquellas propiedades que se encuentren desocupadas.

Estas disposiciones tienen como finalidad controlar los precios del alquiler y promover la ocupación de viviendas vacías; sin embargo, también podrían resultar en una disminución de la oferta de viviendas usadas tanto para la venta como para el alquiler.

 

Desafíos actuales del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario en España se encuentra en un proceso de transformación, influenciado no solo por la normativa vigente, sino también por diversas dinámicas económicas y demográficas que impactan tanto la oferta como la demanda.

Las principales ciudades, como Madrid y Barcelona, han alcanzado niveles de precios en el sector inmobiliario que resultan inalcanzables para una parte significativa de la población, debido a factores como el elevado costo de vida y la especulación en el mercado.

 

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[Fuente «El Cronista»]

 

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