Análisis de los precios del alquiler por comunidades: no todas marcan máximo histórico

Las dificultades de acceso a una vivienda en alquiler en España son cada vez mayores. Los niveles de la inflación, la carestía de la vida, la precariedad laboral y el aumento de los pisos turísticos, reduce la oferta de pisos en alquiler.

Algo que afecta especialmente a jóvenes estudiantes y familias en situación de vulnerabilidad, pues la escasa oferta existente es demasiado cara. Dicho esto, ¿se ha tocado ya el máximo histórico en cuestión de precio? La respuesta es no.

En base al artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se determina cómo debe actualizarse el precio del alquiler de una vivienda. Se toma como referencia el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) y, en su defecto, el Índice de Precios al Consumo (IPC).

España puede ser de los únicos países de Europa en los que la tasa de inflación super a los niveles de precios del alquiler. Sin ir más lejos, la tasa de variación anual del IPC en agosto se situó en el 2,3% (cinco décimas menos que en julio) y la tasa anual de inflación subyacente en el 2,7%.

De media, el precio del metro cuadrado en España, a fecha de agosto de 2024, fue de 13,1€/m2. Según datos del INE, la tasa de variación anual del IPC del mes de agosto se situó en el 2,3%.

Con datos de mayo de 2024, el precio de la vivienda en alquiler cayó un 1,5% en su variación mensual, pero subió un 4% en su variación interanual (eran 12,12€/m2). Por su parte, la inflación de mayo fue del 3,6%.

Subidas más recientes

Hay comunidades autónomas donde ya se ha tocado el máximo histórico. Es el caso de Castilla y León, que registró en agosto de 2024 un precio de 8,2€/m2. Castilla-La Mancha también alcanzó su histórico al registrar un precio medio de 7,1€/m2 y Aragón un precio de 9,3€/m2.

Algo similar ocurre con la Comunidad Valenciana, Euskadi, Extremadura y La Rioja, que registraron en agosto de 2024 sus registros de máximos históricos con: 11,4€/m2, 14,1€/m2, 7,3€/m2 y 8,2€/m2, respectivamente. Murcia también alcanzó en agosto su máximo, con un valor de 8,6€/m2.

 

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 [Fuente «Informativos Telecinco»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Alquiler vacacional»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una comunidad quieren prohibir el alquiler vacacional, pero no lo tienen estipulado en los estatutos.

¿Es suficiente incluirlo como punto del orden del día, y aprobarlo por 3/5 partes?

 

RESPUESTA:

Si no existe prohibición o limitación en los Estatutos de la Comunidad, si es necesario aprobarlo en junta y para ello debe figurar previamente en la convocatoria dentro del orden del día y aprobarlo con las mayorías de las tres quintas partes del total de los propietarios que representan tres quintas partes del total de las cuotas de participación.

En esta materia a la fecha la regulación,  a nivel nacional la Ley de Propiedad Horizontal  existe la posibilidad de establecer ciertas limitaciones y condiciones a partir del acuerdo y no con efectos retroactivos:

El artículo 17 de la Ley sobre Propiedad horizontal permite expresamente a la Junta de propietarios adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de actividades de alquileres turísticos en regímenes de propiedad horizontal. 

El apartado que lo recoge es el art. 17.12 LPH:

  1. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (RCL 1994, 3272) , de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

No obstante, debido al número de este tipo de viviendas y los problemas causados en la comunidad y colaterales  en el mercado inmobiliario que están produciendo el gobierno dice que va a proponer una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para considerar el alquiler de los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios como una actividad económica y «empoderar a los vecinos» para hacerles partícipes de la decisión sobre este tipo de alquileres. Así lo ha avanzado la ministra de Vivienda y Agenda Urbana.

A la fecha el Tribunal Supremo ha permitido su cese por actividad molesta o por ser una actividad económica que no estaba permitido estatutariamente.

 

 

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Así afecta la bajada de los tipos de interés a las hipotecas: si tienes una variable, vas a empezar a ahorrar dinero

Tras la rebaja del precio del dinero del 0,25% anunciada por el BCE, los analistas apuntan que los tipos de interés seguirán bajando y que aún habrá un par de bajadas más antes de fin de año.

 

El Banco Central Europeo (BCE) ha «dado un paso más» respecto a la decisión que ya tomó en junio de este año, y vuelve a bajar los tipos de interés. Lo hace un cuarto de punto, 0,25%, la segunda rebaja en el precio del dinero en los últimos ocho años y baja el precio del dinero al 3,5%. Los más optimistas creen que 2024 cerrará con al menos dos bajadas más. Una de esas voces es la del analista de mercados Joaquín Robles. Otros, menos agoreros, apuestan por que habrá solo una nueva reducción que se efectuará en diciembre. Es el caso de la presidenta de Asufin, Patricia Suárez, ya que desde la asociación que preside calculan que «estaremos en el 2,8% a finales de este año».

¿Qué significan todas estas predicciones y cifras para los bolsillos del común de los mortales? De entrada, tal y como apuntan los expertos, «es una buena noticia para los deudores en general», pero en qué sentido.

A principios del mes de junio, el Banco Central Europeo anunció el descenso de los tipos de interés con un recorte de 25 puntos básicos, aunque se esperaba que la rebaja fuera mayor, finalmente el precio del dinero se quedó en el 4,25%. El BCE también asumió a comienzos de verano que la inflación se mantendrá durante todo este año por encima del objetivo del 2% que tiene mandatado, sin embargo, los más optimistas de nuevo vaticinan que la cifra, a cierre del año, no andará lejos, augurando un 2,5%.

La bajada de los tipos de interés anunciada este jueves se hará efectiva a partir del 18 de septiembre. Hay quienes esperan que se produzca un nuevo recorte en octubre, pero casi todos los analistas apuntan a que el último y único recorte que anunciará el BCE este año será en el mes de diciembre. De hacerse realidad este vaticinio, 2024 habría acumulado tres bajadas de los tipos de interés, en casi una década.

 

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[Fuente «Público»]

 

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¿En qué barrios de Madrid ha crecido más el precio del alquiler en el último año?

El precio medio de publicación de una vivienda en alquiler en Madrid capital se sitúa en los 21,1 euros por metro cuadrado al mes, lo que supone una subida interanual del 19,9% y un repunte trimestral del 4%, según los datos de la plataforma de big data inmobiliario Brains Real Estate.

 

Alquilar una vivienda en la capital de España, donde el 42% de la oferta está destinada a este segmento del mercado, cuesta de media 1.947 euros al mes.

Por otro lado, el tiempo medio de publicación, es decir, el periodo que una vivienda pasa en el mercado desde que se comercializa hasta que se alquila, alcanza los 3,3 meses, un 22,2% más en tasa anual. Este período se ha ido incrementando de manera considerable desde marzo de 2020 a causa de la situación pandémica que atravesamos, por lo que, en porcentaje, se ha incrementado un 135,7% el tiempo que pasa una vivienda en el mercado si comparamos con cifras del primer trimestre del año de 2020 cuando el tiempo medio se situaba en 1,4 meses.

Pero, ¿Cuáles son los barrios de Madrid dónde más ha crecido el precio en el último año?

 

5. Canillas

Canillas, perteneciente al distrito de Hortaleza, es el quinto barrio de la capital donde más ha crecido el precio del alquiler en los últimos doce meses del año con una subida del 32,9%. En esta área de Madrid, el 36% de la oferta está destinada al mercado de alquiler.

Concretamente, arrendar una vivienda en este barrio situado al este de la capital y que cuenta con más de 44.860 habitantes, cuesta de media 1.466 euros al mes, 605 euros menos que el promedio de todo el municipio. Por su parte, el precio por metro cuadrado se sitúa en 16,4 euros el m2 al mes.

En cuanto al tiempo de publicación, es decir, el tiempo que permanece un inmueble en el mercado de alquiler, se sitúa en 2,7 meses de media. Cifra que antes del covid-19 bajaba hasta los 1,2 meses.

4. Bellas Vistas

Bellas Vistas, perteneciente al distrito de Tetuán, es el cuarto barrio de Madrid donde la subida del precio del alquiler ha sido más alto, concretamente de un 33,8%. Alquilar una vivienda en esta zona cuesta 1.324 euros de media (21 euros el m2 al mes).

En Bellas Vistas, el mercado de alquiler aglutina un porcentaje del 46%. Por su parte, el tiempo medio de publicación de un piso o casa en este barrio, que tiene una población de 29.895 habitantes, es de 3,1 meses.

 

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[Fuente «Brainsre.new»]

 

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España se consolida como uno de los mercados inmobiliarios más transparentes del mundo

España es uno de los diez mercados inmobiliarios más transparentes del Europa, según el Índice Global de Transparencia Inmobiliaria (GRETI) 2024, que elaboran JLL y La Salle de manera bienal. A nivel global, España se mantiene en el decimoctavo puesto de país con un mercado inmobiliario más transparente –misma posición que ocupaba en la anterior edición del ránking GRETI 2022–.

 

España, por tanto, se engloba dentro de la categoría de mercados ‘transparentes’, el segundo escalón del ránking solo por detrás de los países ‘altamente transparentes’. El resto de las categorías del informe son: mercado ‘semi transparente’, ‘poco transparente’ y, finalmente, ‘opaco’.

Los factores que apuntalan la posición de España como uno de los 20 mercados más transparentes del mundo son, en primer lugar, la transparencia en los procesos de compraventa de activos y la gobernanza corporativa de las compañías inmobiliarias cotizadas en bolsa. En ambos aspectos, España mejora su clasificación respecto al índice GRETI 2022: en transparencia en las compraventas, España pasa del noveno puesto en 2022 al octavo en 2024; en gobernanza corporativa el mercado nacional gana dos posiciones y se sitúa en decimosexto lugar frente al decimoctavo del último informe. Otro aspecto que también destaca el informe es la claridad de los índices de rendimiento (19º lugar en esta subcategoría) de España.

El informe también destaca entre los principales avances regulatorios en materia de transparencia en España, la creación del Registro Central de Titularidades Reales (RCTIR) que tiene por objeto recoger y dar publicidad a la información sobre titularidad real vigente relativa a todas las personas jurídicas españolas y los fideicomisos tipo trust y entidades o estructuras sin personalidad jurídica análogas que operan en España.

 

La IA y la sostenibilidad plantean nuevas oportunidades y retos de transparencia

La proliferación de la IA ha sido rápida, acelerando las expectativas de su impacto en el sector inmobiliario con la influencia de herramientas como la plataforma de IA de JLL, JLL GPT. Se estima que más de 500 empresas ofrecen actualmente servicios de IA específicos para el sector inmobiliario, y con un aumento significativo de la inversión, las primeras conclusiones sugieren que la IA impulsará la transparencia en todo el sector con su capacidad para revisar y resumir grandes volúmenes de datos y análisis, automatizar la gestión de edificios y potenciar el diseño urbano y arquitectónico.

Sin embargo, los expertos y los reguladores han planteado los riesgos de la IA y han introducido políticas como la Orden Ejecutiva de EE.UU. sobre IA y la recientemente aprobada Ley de IA de la Unión Europea (UE) para garantizar el despliegue responsable de la tecnología para mantener la transparencia.

 

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[Fuente «El Inmobiliario Mes a Mes»]

 

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Apertura de ventana en buhardilla»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tenemos un propietario que nos ha solicitado incluir en el orden del día el siguiente punto:

«Información y aprobación para que la propietaria de la vivienda Esc. 3-P11 pueda abrir una ventana en la habitación abuhardillada».

Según nos comenta la presidenta este tipo de trabajo ya lo han hecho algunos vecinos con anterioridad y parece ser que sin autorización de la junta.  Pero esto no ha molestado ni ha sido motivo de reclamación por parte de ningún propietario, al contrario ha servido para que otros hicieran igual. Pero esta propietaria ha decidido hacer las cosas correctamente.

Por lo que nuestra consulta, es, ahora como ha de proceder la Comunidad, al tener propietarios que ya han realizado este trabajo.

¿Se puede aprobar por mayoría de los asistentes y/o representados o por el contrario necesita otro tipo de aprobación?

 

RESPUESTA:

Hay que comprobar cómo se ha realizado en anteriores ocasiones: comunicación por escrito, autorización en junta y en todo caso sabiendo cómo se va a realizar para que no afecte a la seguridad o estructura general o estado exterior.

En principio la buhardilla afecta a un elemento común que es el tejado y puede afectar a la impermeabilización del edificio por lo que debería ser objeto de previo acuerdo sobre la base del trabajo a realizar.

Debemos tener en cuenta el derecho del propietario a realizar obras pero con los límites establecidos en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Artículo 7. [Derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas. Actividades prohibidas]

  1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere, la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

En el caso de que si afectara a esos límites debería aprobarse en Junta  es aplicable el art. 17.4 de la LPH: 

  1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. 

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

 

 

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Tokenización inmobiliaria, ¿a qué rentabilidad se puede aspirar?

¿De qué hablamos cuando hablamos de tokenización de inmuebles y cuáles son sus ventajas?¿Hasta qué punto la tokenización inmobiliaria puede estar revolucionando el mercado inmobiliario español? ¿a qué rentabilidad se puede aspirar?.

 

¿De qué hablamos cuando hablamos de tokenización de inmuebles? «Nos referimos a digitalización» y consiste en fraccionar el capital inmobiliario para que una persona con un poder adquisitivo más bajo pueda comprar una participación y lucrarse de los beneficios.

Esto hace que los pequeños inversores que hasta ahora no podían lucrarse del mercado inmobiliario ahora sí puedan hacerlo.

La clave está, por tanto, en lo que puede aportar desde el punto de vista inversor, es decir, facilitar el acceso de muchos ciudadanos a una inversión tradicional en real estate porque rebaja la barrera de entrada.

El bajo coste de transacción que conlleva la compra y la venta de tokens mejora de forma considerable la accesibilidad a las inversiones inmobiliarias.

 

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[Fuente «Capital Radio»]

 

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El ‘boom’ infinito de la vivienda: los precios seguirán subiendo durante 2024

La situación del mercado residencial podría definirse como el ‘boom’ infinito. Según los últimos datos ofrecidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE), actualizados hasta el pasado mes de junio, en el último año, el precio de la vivienda ha subido un 7,8% y acumula ya once años al alza, desde los mínimos registrados en 2013 tras el estallido de la burbuja financiera.

 

Según los expertos consultados, esto no va a cambiar a corto y medio plazo: en los próximos meses, la bajada de los tipos de interés impulsará las nuevas compras, mientras, en los próximos años, no hay visos de que el desequilibrio existente entre la baja oferta y la alta demanda cambie, casuística que solo provocará nuevas subidas en los precios.

Una de las últimas casas en mejorar las previsiones para el sector en los próximos dos años ha sido CaixaBank Research. «Prevemos que el número de compraventas se sitúe en torno a las 565.000 unidades por año y que el precio de la vivienda aumente alrededor del 5,0% en 2024 y registre un avance algo más contenido en 2025, del 2,8%. Las perspectivas para la demanda y los precios de vivienda en los próximos trimestres son positivas, dado que la mayor parte de los factores que han venido apoyando al sector seguirán presentes: dinamismo económico, fortaleza de la demanda extranjera, elevada creación de empleo que favorece el aumento de la renta real disponible, en un contexto de moderación de la inflación, y una situación financiera de las familias favorable. Además, a este conjunto de factores se debe añadir el descenso de tipos de interés que ha iniciado el Banco Central Europeo (BCE)», comenta Judit Montoriol, lead economist de la casa de análisis de la entidad financiera.

 

Bajada de los tipos de interés

El pasado mes de junio, el BCE inició la bajada de los tipos de interés, con un recorte del 0,25% y en septiembre decidirá si aplica un nuevo recorte. El efecto habitual de la relajación de la política económica, según Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de la tasadora Tinsa, es que «se vaya estimulando paulatinamente la demanda residencial y la inversión en construcción«. Esta opinión la secunda José María Basáñez, presidente de Grupo Tecnitasa y presidente de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA), que apunta que una medida como esta «facilita el acceso a una hipoteca» y, de esta manera, que se produzca un «incremento en el nivel de compraventas de vivienda«.

 

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[Fuente «Activos»]

 

 

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El Gobierno busca acelerar la promoción inmobiliaria modificando la Orden de Tasaciones

El Ministerio de Economía, Comercio y Empresa ha sacado a audiencia pública la modificación de la conocida como Orden de Tasaciones, que se espera que acelere la promoción inmobiliaria y redunde en menores costes para promotores y en un menor tiempo de ejecución de las obras.

 

Con este paso, el Ejecutivo quiere recabar las opiniones y propuestas de los operadores económicos en el marco de una modificación que tiene como objetivo adaptar la normativa a las nuevas tendencias observadas en el sector de la construcción y mejorar el acceso de los ciudadanos a una vivienda, según ha indicado en un comunicado.

En primer lugar, mediante la aceptación, a efectos del crédito promotor, de los modelos de licencia urbanística simplificada en los que ya están trabajando varios ayuntamientos. Se trata de licencias que, sin perjuicio de la obtención posterior de la licencia definitiva, permiten el inicio de las obras de construcción o rehabilitación, tras la comprobación y validación de unos requisitos esenciales.

 

El Gobierno afirma que respetará las competencias autonómicas y locales para la promoción inmobiliaria

En este sentido, el Ministerio ha indicado que respetando las competencias autonómicas y locales en materia urbanística, se aclaran las características que deben tener estas licencias simplificadas para que pueda ser válidas a efectos de obtener una tasación sin condicionantes para que pueda utilizarse para la garantía hipotecaria.

De forma específica se señala que se debe tratar de un título habilitante o autorización administrativa que permita iniciar las obras de forma irrevocable y debe tratarse de una autorización de amplio alcance.

Asimismo, la ejecución de las obras que se podrán realizar con estas licencias simplificadas deberán representar una parte sustancial de la obra total a efectuar.

Por otra parte, la propuesta de modificación de la Orden de Tasaciones incluye un nuevo principio de sostenibilidad en la valoración de las edificaciones, dirigido a incluir factores medioambientales y socioeconómicos en la valoración del inmueble, agrega Economía.

 

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[Fuente «Intereconomía»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Reclamación de derrama por vicios ocultos»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una comunidad llevamos teniendo problemas de humedades en una terraza desde el 2021, en el año 2023 se hizo una reparación pero no quedo bien, en este periodo del año 23 al mayo 24 el propietario (que solo tiene uso y disfrute) vendió la casa y en junio del 24 se realizó una junta en la cual se decidió reparar integra la terraza.

Cuál es el problema. Me llama el vendedor y me indica que el actual comprador le está reclamando el importe de la derrama que se aprobó para reparar la terraza y que no les corresponde por vicios ocultos de muchos años.

¿Quién sería la persona que tendría que pagar esto?

Ya que la terraza lleva 4 años dando problemas igualmente unos aleros que también se repararan próximamente.

 

RESPUESTA:

El concepto de vicios ocultos  no se adapta a la situación que plantea:

Artículo 1484. Código Civil

  1. El vendedor estará obligado al saneamiento por los vicios o defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

La terraza es un elemento común y las humedades consecuencia de una pérdida de impermeabilización es un gasto que corresponde a la comunidad de propietario, salvo que fuera un daño producido por el mal uso del vecino por la realización de una actividad que hubiera dañado la capa impermeabilizada. Ello lo debería indicarse en el informe del técnico que propone la reparación. Pero no parece que esa sea la causa.

En la Junta de 2024 se adoptó el acuerdo de reparar la misma y le corresponde a la comunidad como elemento común el mantenimiento y conservación de los elementos comunes  por lo tanto a todos los vecinos en relación al coeficiente de participación.

El comprador de la vivienda los adquiría con los derechos y obligaciones derivados de la misma y no hay constancia que nadie ocultara la realidad del edificio, ni ocultó el problema. En el caso de que el vendedor le hubiera dicho lo contrario sería una reclamación entre comprador y vendedor pero es ajena la comunidad a esa reclamación.

 

 

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