Dossier Jurisprudencia Inmobiliaria (Mayo – 2025)

Desde APETI seguimos trabajando para mantener  nuestros asociados puntualmente informados sobre los temas más relevantes que afectan al ejercicio profesional en el ámbito inmobiliario.

 

Por ello, compartimos desde este post el Dossier de Jurisprudencia Inmobiliaria – Mayo 2025, de la mano de la editorial Tirant Lo Blanch, que recoge una cuidada selección de sentencias recientes de especial interés, entre ellas:

  • Instalación de cámaras de videovigilancia en comunidades de propietarios.
  • Naturaleza jurídica y adquisición de elementos comunes.
  • Derechos de adquisición preferente en régimen de propiedad horizontal.
  • Obras de accesibilidad y obligaciones de las comunidades.
  • Contribuciones a los gastos generales en situaciones de concurso de acreedores.

 

Puede consultar el dossier completo en el siguiente enlace:

 

Dossier Jurisprudencia Inmobiliaria - MAY.25

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Reparación de instalación de gas»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Una comunidad tiene que realizar una reparación en la instalación de gas que se instaló hace 22 años.

Este servicio no es utilizado por todos los vecinos. Por lo que, los vecinos que no hacen uso de este servicio, no quieren pagar esta reparación.

¿Estarían obligados a pagar la reparación de esta instalación comunitaria?

RESPUESTA:

De acuerdo con el artículo 396 del Código Civil, son elementos comunes «…todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como…  otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; … las instalaciones, conducciones y canalizaciones … para el suministro de agua, gas o electricidad… todas ellas hasta la entrada al espacio privativo…»

El hecho de que el uso actual de esa instalación no dé servicio a todos los propietarios  no la despoja de su cualidad de elemento común, porque lo era cuando se construyó el edificio, y el que se hayan producido bajas no puede cambiar su carácter de elemento común. Y ya que la instalación de gas es elemento común, su reparación corresponderá a la comunidad de propietarios, tal y como se contempla en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El artículo 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dispone:

» Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

  1. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»

En consecuencia, tendrá que contribuir a la derrama aprobada, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 9.2 de la LPH: “sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes…”

Conviene recordar que, en la Ley de Propiedad Horizontal,  «se paga por ser propietario, no por ser usuario».

Es un servicio cuyo mantenimiento, con determinadas excepciones (que se excepcione en el título constitutivo, en los Estatutos de la Comunidad o se hubiera adoptado un acuerdo para excluir a determinados propietarios que no usen el servicio), la jurisprudencia se decanta por considerar que todos los propietarios, utilicen o no el servicio, han de costear su mantenimiento.

 

 

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El sector inmobiliario consolida sus cimientos tecnológicos con los pilares del ‘big data’

Los informes indican que el grado de digitalización del sector sigue siendo bajo. Sin embargo, tal y como se ha podido comprobar esta semana en el Salón Internacional Inmobiliario de Madrid (SIMA), la industria está intensificando su revolución tecnológica.

 

El potencial del uso de herramientas digitales es enorme en las muy diversas áreas del sector y gracias a ellas vemos, por ejemplo, como se acortan más los plazos para la realización de proyectos y la obtención de viviendas o incluso como los usuarios ven reducidos los plazos para finalmente adquirir una casa. Big data, IA, chatbots, blockchain… cada herramienta tiene muchas posibilidades y se va generalizando su uso. Los datos son el nuevo maná del sector. Según los datos que maneja Gloval Building Value, el 85% de las empresas inmobiliarias han adoptado el big data para mejorar sus procesos de toma de decisiones y optimizar sus operaciones. Mientras que la plataforma Allaboutia.com, dedicada al análisis del usos de la IA en distintos sectores, afirma que el 36% de las empresas del sector inmobiliario utilizan IA, y se espera que esta cifra aumente al 90% para 2030. Además, el 63% de las empresas inmobiliarias han reportado incrementos en sus ingresos tras implementar la IA, mientras que el 49% ha experimentado reducciones de costos, disminuyendo los gastos operativos hasta en un 15%.

Gerardo Raido, director de Marketing de Accumin España, explica que el big data está transformando el sector inmobiliario en dos direcciones clave: decisiones más inteligentes y procesos más eficientes. «Por un lado, permite analizar riesgos, anticipar la evolución del mercado o detectar oportunidades con una precisión que antes era impensable. Por otro, optimiza operaciones tan distintas como la logística de una constructora o la planificación de los equipos comerciales de una agencia», resalta. Cree que en un mercado aún tradicional como el español, combinar experiencia con datos masivos y tecnología marca la diferencia. «Y esto no solo afecta a los grandes actores: para la mayoría de las personas, su vivienda es su principal patrimonio, y no podemos permitirnos tomar decisiones a ciegas», puntualiza.

 

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[Fuente «ABC»]

 

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El Gobierno quiere presionar con impuestos para sacar al mercado tres millones de viviendas vacías

El Ejecutivo quiere incentivar la salida al mercado de inmuebles vacíos elevando del 1,1 al 3% de forma progresiva la cuantía que se imputa a sus propietarios en el IRPF, una cantidad que algunos expertos consideran insuficiente para que la medida sea efectiva.

 

El Centro de Investigaciones Sociológicas publica cada mes un barómetro con el que trata de testar el sentir de los ciudadanos sobre los temas que les preocupan. Desde diciembre, hay un epígrafe que se sitúa en lo alto de la lista cuando se pregunta cuál es el principal problema que existe actualmente en España: “La vivienda”. Y no amaina, porque ha pasado del 22,3% al 28,8% desde entonces. Más de seis puntos que demuestran que la población no nota los esfuerzos del Gobierno por articular lo que han venido a llamar el “quinto pilar del Estado del bienestar”. Este jueves, el Ministerio de Vivienda ha dado un paso más y ha llevado al Congreso, a través del grupo parlamentario socialista, un paquete fiscal que incluye un aumento de impuestos a las viviendas vacías.

“Hay que actuar de forma contundente, no estamos para maquillajes de parecer que se hace y no se hace”, ha defendido la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, que ha señalado que “seis meses después [del anuncio de Sánchez] todas esas medidas están en marcha”. La proposición de ley registrada este jueves incluye tanto el aumento de impuesto a las viviendas vacías, de las que el Ministerio excluye las segundas residencias, como el IVA del 21% a los alojamientos turísticos, el cambio de régimen de las Socimis y el gravamen a la compra por parte de extracomunitarios no residentes.

Para hacer que quienes tienen viviendas vacías paguen más, el Gobierno pretende modificar el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). Actualmente, a los propietarios se les imputa en sus rentas un 1,1% del valor catastral —o un 2%, si lleva más de una década sin actualizarse— de todos los inmuebles de los que dispongan y que no sean su vivienda habitual o no generen rendimientos del capital. Es decir, en las que no residan ni tengan alquiladas y, por tanto, estén vacías. Sobre el total de las rentas imputadas se les aplica el tipo que corresponda del IRPF.

 

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[Fuente «El Diario.es»]

 

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La ANA asegura que la Ley de Vivienda ha elevado los precios y dificultado el acceso a los inmuebles

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) señaló este lunes que la Ley del Derecho a la Vivienda, que este año cumple dos años desde su entrada en vigor, ha tenido un impacto “negativo” para arrendadores y arrendatarios porque, en su opinión, ha destruido una parte muy importante de la oferta de viviendas en alquiler, lo que ha elevado los precios y ha dificultado el acceso a los inmuebles.

 

Así lo expresó el CEO de la ANA, José Ramón Zurdo, quien hizo balance del mercado del alquiler en España y manifestó que la ley “ha perjudicado a los inquilinos porque se han visto sometidos a auténticos procesos de selección que, lo más vulnerables, no logran superar”. Además, insitió en que esta ley ha incrementado la inseguridad jurídica para los propietarios, ha alargado los procedimientos de desahucio y agravado el problema de la ocupación ilegal.

“Esta situación ha llevado a la Agencia Negociadora del Alquiler ha ofrecer gratuitamente la instalación de sistemas de alarma a los propietarios durante los procesos de comercialización de sus inmuebles para prevenir ocupaciones y tranquilizar a los dueños”, explicó Zurdo.

Otro de los efectos de esta ley, señaló, es el incremento general de la carga fiscal sobre los arrendadores a causa de la reducción de las deducciones fiscales del 60% al 50%, lo que supone “un aumento de la tributación en 10 puntos porcentuales”.

Para Zurdo lo “más preocupante” es que el legislador “sigue sin entender que el problema del mercado del alquiler no está en aumentar la burbuja de la demanda, sino en aumentar una oferta que se ha reducido significativamente debido a la inseguridad generada por la normativa actual”.

Esto ha provocado que muchos propietarios opten por modalidades “más flexibles y menos reguladas” como los distintos tipos de ‘coliving’: alquileres flexibles, alquileres por temporadas o el alquiler de habitaciones. “La Ley ha generado la figura del arrendador vulnerable que, en muchos casos, son personas mayores que necesitan de la renta del alquiler para complementar sus ingresos, lo que plantea un nuevo desafío social y jurídico que requiere de atención urgente”, advirtió la ANA.

 

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[Fuente «La Vanguardia»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Certificados de estar al corriente»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Quería consultarles si es legal cobrar a un comunero por la emisión de un certificado de estar al corriente con la comunidad.

RESPUESTA:

La emisión del certificado de deuda surge ex lege del art 9 1.e) LPH.

  1. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

 

Para evitar situaciones no deseadas por los compradores se exige la acreditación de estar al corriente en los gastos de comunidad con la emisión de un certificado por la Comunidad de Propietarios. Sin embargo, no forma parte de ese ámbito contractual del administrador de fincas, salvo que,  se haya pactado con la Comunidad que su emisión  se realizará sin cobrar al comunero que interesa la emisión del certificado.

 

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Aplicación de los MASC en comunidades de propietarios: claves prácticas y consideraciones legales

Compartimos en este post un nuevo documento de interés elaborado por nuestro presidente, Luis Guirado Pueyo, con el objetivo de ofrecer claridad sobre la aplicación práctica de los Medios Adecuados de Solución de Conflictos (MASC) en el ámbito de las comunidades de propietarios.

 

Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, resulta imprescindible acreditar el intento de resolución extrajudicial antes de acudir a los tribunales. Este texto analiza los diferentes mecanismos disponibles (mediación, conciliación, oferta vinculante confidencial, etc.), sus ventajas y desventajas, así como recomendaciones prácticas para aplicarlos con eficacia y seguridad jurídica.

Puedes acceder al documento completo en el siguiente enlace:

Aplicación de los MASC en Comunidades de Propietarios

 

 

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Obra nueva, hipotecas más baratas y un apetito que recuerda a la burbuja: así se venden 183.000 viviendas en tres meses

Los expertos señalan que la actual inestabilidad geopolítica está reforzando la percepción de la vivienda «como un valor refugio», lo que podría traducirse en un repunte de la demanda y un incremento en el número de compraventas en los próximos meses.

 

El mercado de la vivienda está rememorando su época dorada. Los profesionales del sector asisten asombrados a la euforia por comprar casa y comentan a menudo que lo que está sucediendo ahora no lo habían vivido nunca, ni siquiera en la burbuja de 2008 (cuando todavía nadie se percataba de que era eso, una burbuja). El ritmo de compraventas se ha acelerado y parece asentarse en una velocidad de crucero similar a la que tenía hace 18 años sostenido por un apetito voraz de los compradores, la concesión de hipotecas más baratas y el auge de las casas de obra nueva, cuyos promotores y constructores no dan abasto para cubrir la demanda.

Así las cosas, sólo en el primer trimestre del año se cerraron 183.140 transacciones, una cifra récord para un primer trimestre desde 2007. La cifra es un 20,7% superior al mismo periodo del año pasado y está aupada, en gran medida, por el balance de marzo, cuando se firmaron un total de 62.808 operaciones. De nuevo, hay que retrotraerse a 2007 para encontrar un dato de marzo más abultado, ya que entonces se superaron las 74.000 compraventas, según las cifras actualizadas ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

La diferencia entre un momento y otro, además del endeudamiento financiero que acabó saltando por los aires entonces, es que ahora el mercado carece de oferta suficiente para atender la creciente demanda y ese desequilibrio está tensionando los precios hasta niveles que convierte en inaccesible la vivienda para jóvenes, familias vulnerables y una clase media cuyos recursos cada vez se presentan más insuficientes para acceder a una hipoteca o, en su defecto, para pagar una renta de alquiler.

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[Fuente «El Mundo»]

 

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Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad – Marzo 2025. (Datos provisionales)

El número de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) en el mes de marzo fue de 213.557, lo que supuso un 29,0% más que en el mismo mes de 2024.

 

 

En el caso de las compraventas de fincas registradas, el número de transmisiones fue de 121.123, con un crecimiento anual del 37,4%.

 

Compraventas inscritas en los registros de la propiedad

El 87,1% de las compraventas registradas en marzo correspondieron a fincas urbanas y el 12,9% a rústicas. En el caso de las urbanas, el 59,6% fueron compraventas de viviendas.

El número de compraventas de fincas rústicas aumentó un 27,3% en marzo en tasa anual y el de fincas urbanas un 39,0%. Dentro de estas últimas, las compraventas de viviendas registraron un incremento anual del 40,6%.

 

Compraventas inscritas en los registros de la propiedad

El 93,2% de las viviendas transmitidas por compraventa en marzo eran libres y el 6,8% protegidas. En términos anuales, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa aumentó un 41,0% y el de protegidas un 35,8%.

El 23,2% de las viviendas transmitidas por compraventa en marzo eran nuevas y el 76,8% usadas. El número de operaciones sobre viviendas nuevas aumentó un 64,2% respecto a marzo de 2024 y el de usadas un 34,8%.

 

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[Fuente «Instituto Nacional de Estadística»]

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Mirillas inteligentes»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Quería consultarles si para la instalación de mirillas inteligentes, es necesario aprobación en junta.

Se activan al móvil, solo cuando tocan en la puerta o se pasa muy cerca de la puerta.

RESPUESTA:

Las mirillas son un elemento de seguridad del hogar por lo que la mirilla digital no necesita de autorización y se han relacionado con el funcionamiento normal de un video portero, activándose únicamente tras pulsar el timbre, permitiendo la visualización momentánea de visitantes. La Agencia de Protección de Datos (AEPD) archivó una denuncia al considerar que no existía vulneración de la normativa de protección de datos, siempre que estas mirillas digitales contemplaran las características técnicas propias de su función y que no tenga las capacidades de cámara de seguridad con grabaciones prolongadas.

Es importante tener en cuenta los siguientes elementos:

  • Las mirillas digitales no deberían ser utilizadas como cámaras de seguridad y por ello su captación o grabación no debería ser en ningún caso de forma prolongada. Idealmente. Las mirillas digitales que excedan del funcionamiento normal y esperable de una mirilla deberán regirse por las obligaciones relativas a la videovigilancia.
  • La ubicación y el ángulo de visión de la mirilla es fundamental. Debería evitarse la captación de áreas que invadan la privacidad de terceras personas.

La resolución de la Agencia de Protección de Datos sobre la cuestión planteada en la que afirma que:

  • Esta Agencia no puede vivir de espaldas en lo relativo a los nuevos avances tecnológicos, en particular en materia de cámaras, que prácticamente forman parte de nuestra vida cotidiana (vgr. casi todo el mundo dispone de dispositivos móviles con cámara incorporada).
  • Ahora bien, esto no supone que con los mismos se esté permanentemente grabando u obteniendo datos de terceros sin su consentimiento invadiendo su privacidad, sino que los mismos son usados con carácter general para la finalidad concebida, esto es, visualización de películas, consulta de noticias, búsqueda de información, juegos, música, etc.
  • Lo mismo ocurre con el dispositivo denunciado “mirilla electrónica” la mera instalación del mismo, no supone a priori un mecanismo de control de las entradas/salidas de los vecinos, ni menos aún un hipotético “tratamiento de datos”, ni está es la finalidad para la que se concibe este tipo de dispositivo. A priori su naturaleza sería asimilable a la de los video-porteros, sin que exista “tratamiento de datos” al limitarse en la mayor parte de las ocasiones a la mera observancia de la persona (vecino) que está llamando a nuestra puerta.

 

 

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