Asesoría Jurídica Responde: «Certificado de deuda con la comunidad de propietarios por venta de Plaza de Parking»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Se nos presenta un caso, en el cual la notaría a pesar de presentar un certificado de deuda de una plaza de parking, hace la venta del esta plaza a favor de un particular (previamente ya había adquirido esta plaza la entidad bancaria que en este caso ya tenía la deuda).

¿Es esto legal o debemos iniciar alguna acción contra la notaria?

 

RESPUESTA:

Entiendemos que el certificado de deuda emitido por la comunidad figuraba la deuda que adeudaba la propiedad (vendedor) y aun así adquirió el comprador y que ello consta en la escritura de compraventa a la que se ha unido el certificado emitido por la Comunidad de Propietarios.

El certificado de deudas con la comunidad de propietarios para compraventa de vivienda se rige por lo previsto en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal y, de forma particular, en su artículo 9.1 de esta Ley,  en donde extiende la responsabilidad al nuevo comprador.

Estos gastos supondrán uno de los elementos clave en el proceso de venta de dicha vivienda o local, ya que tal y como se recoge en la misma Ley, la parte que compra la vivienda o local, responderá con la propia vivienda o local adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite de los que correspondan a la parte vencida del año en que tiene lugar la compra y a los tres años anteriores.

 Por esta razón, el vendedor de la vivienda o local debe declarar en el momento de su venta, bien que está al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad, o bien expresar lo que adeude.

Esta declaración se realiza mediante la certificación de estado de deudas, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Pero en este caso si se ha incorporado. Por ello la reclamación no es a la notaría sino al nuevo comprador que ha adquirido con esa carga.

 

 

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Informe Precios de la Vivienda 2º Trimestre 2023 – Gesvalt

Gesvalt, la compañía de referencia en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas ha publicado su Informe de Vivienda correspondiente al segundo trimestre del año 2023. El estudio, realizado con datos propios por el departamento de Research de la compañía, refleja un incremento del precio de la vivienda del 6,4% con respecto al mismo periodo del año 2022.

 

Este aumento supone la segunda subida interanual superior al 6% en 2023 y la segunda más alta desde la pandemia, tras el incremento del 6,7% del primer trimestre del año. Con este nuevo registro, España ha encadenado nueve trimestres consecutivos con alzas superiores al 3%. En comparación con el trimestre anterior, el ascenso que se ha producido ha sido del 2,1%, reflejando una estabilización del precio prevista tras el repunte debido al adelanto en las decisiones de compra provocado por el aumento de tipos que se han observado durante los meses anteriores. En este sentido, desde Gesvalt apuntan a una previsible estabilización de esta estadística para los próximos meses, pudiendo encontrar incluso descensos en algunas zonas.

De esta forma, el precio de la vivienda se ha situado en los 1.568 €/m2, aunque todavía se mantiene un 26,8% por debajo del máximo histórico, registrado en el primer trimestre de 2008. Esta cifra implica que una vivienda con un valor promedio y una superficie de 90 m², que tendría un valor de 132.660€ el año pasado, actualmente implicaría un desembolso de 141.120€ en su compra.

 

Crecimiento generalizado del alquiler

En lo que respecta al precio del alquiler, la tendencia de crecimiento se mantiene estable con incrementos en la mayor parte de las provincias, siendo Cáceres, Castellón y Teruel las únicas provincias que presentan contracciones interanuales en sus precios. Las alzas superiores al 15% se presentan en Baleares (+22,4%), Málaga (+21,1%), Santa Cruz de Tenerife (+20,2%), Gerona (+20%) y Cantabria (+16,1%).

Analizando las cifras absolutas, Barcelona vuelve a encabezar el ranking de provincias con 18,91 €/m²/mes, seguida por Baleares (17,27 €/m²/mes) y Madrid (16,59 €/m²/mes). En la zona más baja del ranking, todas las provincias se han establecido en precios superiores a los 5,50€/m²/mes y solo se pueden encontrar seis regiones con rentas inferiores a los 5,50 €/m²/mes, siendo estas Teruel (5,06 €/m²/mes), Jaén (5,11 €/m²/mes), Cáceres (5,13 €/m²/mes), Zamora (5,20 €/m²/mes), Cuenca (5,32 €/m²/mes) y Ciudad Real (5,44 €/m²/mes).

 

Puedes descargar el informe completo a través de este enlace:

 

Informe Precios de la Vivienda 1er Trimestre 2023 - Gesvalt

 

 

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La adaptación del sector al entorno tecnológico actual en +QUE INMOBILIARIO

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Esta semana en «+QUE INMOBILIARIO», dudas resueltas en torno a la administración de fincas y facturación electrónica, han sido los temas protagonistas de la decimoquinta emisión de nuestro programa.

 

El martes 18 de julio, Gracia Calleja junto con Luis Guirado, Presidente de APETI, y Fernando Fernández Duque, Vocal de APETI, comentaron la ‘Actualidad Inmobiliaria’, centrada en las siguientes cuestiones:

1. La adaptación del sector inmobiliario al entorno entorno tecnológico actual.

2. Radiografía del mercado inmobiliario: menos oferta, menos hipotecas y más nuda propiedad.

3. La predicción de CaixaBank sobre el precio de la vivienda en 2024 .

4. Madrid y la nueva prohibición de construir viviendas de menos de 40 m2 con nuevas normas urbanísticas y la regulación del cohousing y coliving.

 

Además, en la sección de la ‘Entrevista con el Experto’, tuvimos ocasión de despejar todas las dudas relativas a la obligatoriedad de la factura electrónica para empresas y autónomos, de la mano de Leandro González, asesor fiscal y fundador y Director General de BKF Asesores. Puedes ver parte de esta entrevista que podéis ver en nuestro canal de YouTube:

 

 

Y una semana más, en la sección de ‘Tu Admnistrador Responde’, el Presidente de APETI, Luis Guirado, dio respuesta a algunas de las cuestiones que llegan a nuestro programa, relacionadas con las comunidades de propietarios y la administración de fincas. En esta ocasión hablamos de: la forma de pago de la obra total de individualización de los contadores de agua y de la rehabilitación integral de fachada.

 

 

Si no pudiste escuchar el programa de esta semana, aquí te dejamos el enlace del vídeo emitido en directo en la página corporativa de Gran Vía Radio:

 

+QUE INMOBILIARIO - 18/07/23

 

Y recuerda, como siempre, que te esperamos el próximo martes, 25 de julio a las 11:00h a través de cualquiera de estos canales:

Sintonizando desde cualquiera de estas ciudades las siguientes frecuencias…
  • Barcelona: 95.8 FM
  • Madrid: TDT y Dab+
  • Valencia: 93.7 FM y Dab+
  • Sevilla (Onda Joven): 100.1 FM
Descargándote la app de Gran Vía Radio…
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  • En Google Play (para Android)
O a través de la web… www.granviaradiofm.es/directo/

 

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Indice de precios de consumo. IPC. Junio 2023

La tasa de variación anual del IPC del mes de junio se sitúa en el 1,9%, un punto y tres décimas por debajo de la registrada en mayo. La tasa anual de la inflación subyacente disminuye dos décimas, hasta el 5,9%. La variación mensual del índice general es del 0,6%. El Índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA) sitúa su tasa anual en el 1,6%, un punto y tres décimas inferior a la del mes anterior.

 

Evolución anual de los precios de consumo

La tasa anual del Índice de Precios de Consumo (IPC) general en el mes de junio es del 1,9%. Esta tasa es casi un punto y medio inferior que la registrada el mes anterior. Los grupos que destacan por su influencia en la disminución de la tasa anual son:

• Transporte, que sitúa su tasa en el –7,6%, casi cuatro puntos por debajo de la del mes pasado. Este descenso se debe a que la subida de los precios de carburantes y lubricantes para vehículos personales es menor que la de junio del año pasado.

• Alimentos y bebidas no alcohólicas, con una tasa del 10,3%, más de un punto y medio por debajo de la del mes anterior. Este comportamiento es debido, principalmente, a que los precios de las frutas, el pan y cereales y la carne han aumentado menos que en junio de 2022. También influye la estabilidad de la leche, queso y huevos, frente a la subida del año anterior, y la bajada de los precios de las legumbres y hortalizas, que aumentaron en junio del año pasado.

Cabe señalar, aunque en sentido contrario, la subida de los precios del aceite y grasas, frente a la bajada de junio de 2022.

• Vivienda, que disminuye su variación más de dos puntos, hasta el –12,7%. Este comportamiento es debido a que los precios de la electricidad aumentan menos que el año pasado y a que los combustibles líquidos bajan, frente a la subida en el mismo mes de 2022.

Por su parte, entre los grupos con influencia positiva destaca:

• Ocio y cultura, con una tasa del 5,2%, nueve décimas superior a la del mes anterior. Esta evolución se debe a que los precios de los paquetes turísticos aumentan más que en junio de 2022.

 

Leer noticia completa

 

[Fuente «Instituto Nacional de Estadística»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Cambio de cuota lineal a cuota de participación»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Una vecina ha comprado recientemente una vivienda en una comunidad que administramos, en la cual se realiza el pago de la cuota de forma lineal, tal y como acordaron en un Acta del año 2004, fecha en que se constituye la comunidad.

Esta nueva vecina no está de acuerdo con esto y quiere que se pague por coeficiente de participación ya que su vivienda es más pequeña que las demás. Se realiza votación en la última junta y no se aprueba esta propuesta, por lo cual se sigue pagando de forma lineal.Esta ve cina sigue sin estar de acuerdo y dice que la Ley establece que deben pagar por coeficiente.

Entiendo que al estar aprobado en Acta, debe haber mayoría para modificar este acuerdo… ¿no?.

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que comprobar el título constitutivo y que figure que la participación en los gastos de comunidad se realiza en la forma que indica (de forma lineal: entiendo que es por partes iguales y no por superficie) variando lo previsto en el art. 3 de la LPH se debe haber votado en Junta de Propietarios y  se requiere:

1.- Que la propuesta de modificación se incluya como punto del orden del día de la Junta.

2.- Que se haya discutido en la Junta de propietarios.

3.- Exigencia de la unanimidad.

4.- Que el acuerdo se lleve al Registro de la Propiedad para que vincule a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo.

 

Si es así será la forma que la comunidad se ha organizado y para modificarlo deberá cumplirse los requisitos delo art. 17.6 de la citada LPH:

  1. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

 

 

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4 Cuestiones sobre los acuerdos en juntas de propietarios

Interesante artículo de la mano de la editorial Tirant Lo Blanch, empresa con la que como sabéis, nuestro colectivo mantiene un acuerdo de colaboración, relativo a cuatro cuestiones sobre los acuerdos adoptados en las juntas de propietarios.

 

Los contenidos de este artículo son los siguientes:

1 – Mayorías necesarias para la adopción de acuerdos.

2 – Reglas especiales para determinar los votos.

3 – Documentación de los acuerdos.

4 – Impugnación de los acuerdos.

 

A través de este enlace puedes acceder al contenido íntegro de este artículo:

4 Cuestiones sobre los acuerdos en juntas de propietarios

 

 

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Esta semana en +QUE INMOBILIARIO: Mercado, tributación y administración de fincas

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En el»+QUE INMOBILIARIO» del martes 11 de julio, pusimos encima de la mesa la desconfianza del mercado inmobiliario, las novedades tributarias de la nueva Ley de Vivienda y la actualidad en la administración de fincas.

 

El martes pasado, Gracia Calleja junto con Luis Guirado, Presidente de APETI, y Francisco Rosales, Vocal de APETI, comentaron la ‘Actualidad Inmobiliaria’, centrada en las siguientes cuestiones:

1. Las empresas inmobiliarias frenan las operaciones corporativas por el temor a una recesión en el sector.

2. El sector inmobiliario desconfía de los datos del INE sobre las casas vacías y recela del impuesto.

3. La rentabilidad de la vivienda se sitúa en el 7,1% en el segundo trimestre.

4. Cuestiones sobre los acuerdos de la junta de propietarios.

 

En la sección de la ‘Entrevista con el Experto’, José Manuel Sánchez, Presidente de la Asociación Española de Asesores Financieros y Tributarios (AEAFyT), nos despejó todas las dudas sobre las novedades que trae la Ley de Vivienda en el Impuesto sobre la Renta e Impuesto sobre Sociedades. Una interesante entrevista que podéis ver en nuestro canal de YoyTube:

 

 

Por último, en la sección del ‘Espacio del Asociado’, nos acompañó David Márquez, asociado de APETI y experto administrador de fincas, con el que estuvimos tratando temas de la actualidad en la administración de fincas.

 

 

Si no pudiste escuchar el programa de esta semana, aquí te dejamos el enlace del vídeo emitido en directo en la página corporativa de Gran Vía Radio:

 

+QUE INMOBILIARIO - 11/07/23

 

Y recuerda, como siempre, que te esperamos el próximo martes, 18 de julio a las 11:00h a través de cualquiera de estos canales:

Sintonizando desde cualquiera de estas ciudades las siguientes frecuencias…
  • Barcelona: 95.8 FM
  • Madrid: TDT y Dab+
  • Valencia: 93.7 FM y Dab+
  • Sevilla (Onda Joven): 100.1 FM
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O a través de la web… www.granviaradiofm.es/directo/

 

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ESINE: La ventana Inmobiliaria. Boletín nº 132 – Julio 2023

Enlazamos desde este post el último boletín del Campus ESINE, centro de estudios técnicos y empresariales, con toda la información de actualidad sobre el sector inmobiliario.

 

      • Aval del ICO para la compra de vivienda.
      • El Gobierno elimina la prórroga extraordinaria de seis meses de los contratos de alquiler.
      • El euríbor escala al 4% en junio.
      • El precio del alquiler sube un 9,2% interanual en junio.
      • Las rectificaciones en obra representan más del 11% de los costes totales de los proyectos.

 

 

Acceder al Boletín ESINE - Julio 2023

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: “Arrendamientos y compraventa: Obligación IEE»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

¿En la compraventa como en el alquiler es necesario tener el IEE?.

Si el Edificio tiene el Informe de Evaluación de Edificios de más de 50 años, bastaría con aportar el IEE que se encuentra en las últimas hojas de dicho informe?

A unas malas se les puede acompañar con un certificado que dijese que, en la Evaluación del Edificio se encuentra incluida dicha vivienda, numero tal, con referencia catastral….

 

RESPUESTA:

Las IEE pueden realizarse en edificios en división horizontal o en viviendas unifamiliares siempre que tengan la edad necesaria para su obligatoriedad.

Se puede pedir un certificado en el Registro de Edificios y Construcciones. Datos de I.T.E. / I.E.E. por Expediente o Dirección que depende de los Ayuntamientos donde se puede pedir el correspondiente certificado del edificio donde se encuentra la vivienda .

El certificado de eficiencia energética tiene como finalidad acreditar que la vivienda cumple los requisitos establecidos por el Ministerio de Industria de consumo energético y nivel de emisiones del edificio.

El certificado energético de una vivienda es un documento informativo necesario para alquilar o vender un inmueble. Incluye la calificación de la eficiencia energética y el consumo de un edificio o parte de éste (vivienda, local, oficina etc.), información del procedimiento, descripción de las características energéticas y recomendaciones de mejora viables.

Tanto el propietario como el promotor deben registrar la calificación en un organismo oficial de la comunidad autónoma correspondiente para que tenga el carácter de certificado.

La finalidad de dicho certificado es que las viviendas en España sean lo más eficientes posibles.

La ITE es un tipo de mantenimiento legal preventivo, por el cual se somete periódicamente a los edificios a la revisión de una serie de elementos que afectan a la seguridad del inmueble y de las personas que lo habitan. Las ITE vienen reguladas por el Real Decreto-ley 8/2011 de 1 de julio y por las distintas Ordenanzas Municipales, que determinan las condiciones para las inspecciones.

El marco legal establece que deberán pasar la Inspección Técnica de Edificios todas aquellas construcciones con una antigüedad superior a los 50 años que, además, estén destinadas al uso residencial en municipios que superen los 25.000 habitantes. El objetivo no es otro que garantizar el óptimo estado de conservación de las edificaciones de forma periódica

Este Real Decreto establece solo el marco común, en algunas comunidades autónomas puede haber diferencias dado que las autonomías pueden determinar los plazos y requisitos para llevar a cabo la ITE. En todo caso, el decreto nacional establece desde las condiciones mínimas de seguridad que deben tener los edificios, como aquellas referidas a la salubridad, accesibilidad u ornato; indicando en todo caso las obras y trabajos de conservación necesarios para para mantener el buen estado del edificio.

 

 

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Prórroga de la suspensión de los desahucios

El 29 de junio de 2023 se publicó en el BOE el Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, por el que se adoptan y prorrogan determinadas medidas y entre ellas, la de la suspensión de los desahucios.

 

El 29 de junio de 2023 se publicó en el BOE el Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, por el que se adoptan y prorrogan determinadas medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania, de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad; de transposición de Directivas de la Unión Europea en materia de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles y conciliación de la vida familiar y la vida profesional de los progenitores y los cuidadores; y de ejecución y cumplimiento del Derecho de la Unión Europea.

 

Para ampliar la información de este Decreto-ley que entró en vigor el pasado 30 de junio de 2023, puedes acceder al siguiente enlace:

 

Prórroga de la suspensión de los desahucios

 

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