Asesoría Jurídica Responde: «Comision alquiler de local comercial o naves industriales – Nueva Ley de Vivienda»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Referente a la nueva ley de la Vivienda, los honorarios de la agencia en el arrendamiento de vivienda hay que cobrarlos al propietario, ¿en el caso de arrendamiento de local comercial o nave industrial, también hay que cobrarlos al propietario?

 

RESPUESTA:

La Ley de la Vivienda modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos en el apartado 1 del artículo 20, que queda redactado como sigue:

«1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.»

El art. 20 se encuentra dentro del capítulo III del Título I (Del arrendamiento de la vivienda) y los arrendamientos NO incluidos se identifican en las excepciones y exclusiones que establece la Ley

 

Y debe entenderse el carácter imperativo del Título I que se señala en el Artículo 4. Régimen aplicable

  1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
  2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (LEG 1889, 27) .

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda.

Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

  1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
  2. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

 

Y las exclusiones del art. 5 de la citada Ley: Alquileres de viviendas no sujetos a la ley de arrendamientos urbanos.

Artículo 5.  Arrendamientos excluidos

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley:

  1. a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
  2. b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
  3. c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
  4. d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.
  5. e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

 

No obstante hay que analizar el caso concreto para ver cómo encuadrarlo.

 

El BCE sube los tipos de interés al 4%: así afectará al euríbor y a las hipotecas

Nueva subida de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE). La institución presidida por Christine Lagarde ha incrementado el precio del dinero al 4%; la octava ocasión consecutiva que acomete un alza, aunque esta vez ha sido de solo 0,25 puntos.

 

El ritmo de subidas de tipos se ha ido rebajando con el paso de los meses. En mayo el incremento ya fue de 25 puntos básicos y ahora en junio ha repetido el mismo movimiento, anticipando que el ciclo de alzas de las tasas de interés está próximo a su fin.

Esto, como en otras ocasiones, tiene impacto sobre el euríbor y, por ende, sobre las hipotecas. El índice al que se referencian la mayoría de los préstamos para vivienda en España ronda ya el 4%, al nivel que se sitúa el tipo principal del BCE. La relación entre el euríbor y los tipos es estrecha.

El precio dinero que marca la institución monetaria de la zona del euro influye casi directamente en el euríbor, ya que este último técnicamente es el interés al que se prestan fondos los bancos entre sí. Si el dinero es cada vez más caro, también sube el coste al que se prestan las entidades.

En diciembre de 2021, el índice de referencia para las hipotecas estaba en el -0,5%. Desde entonces no ha parado de aumentar, ya que desde principios del ejercicio pasado se descontaba que el BCE subiría tipos para intentar atajar el problema de la inflación desbocada, algo que todavía no ha conseguido.

 

 

[Fuente ABC]

 

 

¡Cumplimos 10 semanas con +QUE INMOBILIARIO, con los mejores expertos!

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Diez semanas de emisión de «+QUE INMOBILIARIO» en Gran Vía Radio, con la actualidad del mercado inmobiliario y las novedades y consejos de los mejores expertos.

 

En el programa del martes 13 de junio, Gracia Calleja junto con Luis Guirado, Presidente de APETI, y Francisco Rosales, vocal de la Junta de Gobierno del colectivo, debatieron la ‘Actualidad Inmobiliaria’, hablando sobre el desplome en la compra de viviendas que se ha producido en el mes de abril, según los últimos datos del INE; de las hipotecas, que están rozando mínimos; el ‘flipping inmobiliario’ y cómo puede ayudarte a revalorizar tu piso y, en el ámbito de las comunidades de propietarios, sobre el tema de la normativa que rige el uso de las piscinas comunitarias.

 

La sección de la ‘Entrevista con el experto’, estuvo protagonizada esta semana por el abogado experto en Derecho de Familia, Mariano Calleja Estellés, que nos desveló las principales claves de la amplia casuística que puede darse en una liquidación de gananciales, por la parte que afecta a la vivienda familiar. Una interesante entrevista que puedes ver y escuchar en la página corporativa de APETI en Facebook:

 

 

El programa de esta semana lo cerramos con la sección del ‘Espacio del Asociado’, en la que tuvimos ocasión de compartir experiencias y actualidad con Eduardo García del Vado, asociado de APETI desde 2010, que nos habló sobre la situación del mercado inmobiliario en la zona de Castilla y León y más concretamente en la ciudad y alrededores de Segovia.

 


 

Si no pudiste escuchar el programa de esta semana, aquí te dejamos el enlace del vídeo emitido en directo en la página corporativa de Gran Vía Radio:

 

 

Y recuerda, como siempre, que te esperamos el próximo martes,20 de junio a las 11:00h a través de cualquiera de estos canales:

Sintonizando desde cualquiera de estas ciudades las siguientes frecuencias…
  • Barcelona: 95.8 FM
  • Madrid: TDT y Dab+
  • Valencia: 93.7 FM y Dab+
  • Sevilla (Onda Joven): 100.1 FM
Descargándote la app de Gran Vía Radio…
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O a través de la web… www.granviaradiofm.es/directo/

 

¿Bajará el precio de la vivienda en 2024? Esto prevén los expertos…

En un contexto inflacionario sobrecogedor, el precio de la vivienda refleja las tendencias de la economía de manera directa. Con la pérdida de poder adquisitivo de las familias, por un lado, y las constantes subidas de los tipos de interés, por el otro, la gente se lo piensa dos veces antes de comprar o de vender una vivienda.

El sector inmobiliario en España no es homólogo al de otros países afines, cosa que, en gran parte, se explica por las consecuencias del estallido de la burbuja especulativa de 2007-2008. Si bien algunas zonas, como Balears, ya superan con creces sus máximos históricos de 2008, en general el mercado actúa con más prudencia que en el resto del mundo.

Por ende, el valor real de la vivienda ya ha bajado en 2023, a pesar de sus ligeras subidas generalizadas, pues su aparente encarecimiento es en efecto menor que el encarecimiento de otros bienes.

El mercado se está enfriando y los datos lo ratifican: las estadísticas de Registradores de España reflejan durante los primeros meses de 2023 un descenso trimestral del -1,5 % en el precio medio de los inmuebles. Se trata del segundo trimestre que presenta tal comportamiento.

La hipótesis más extendida pronostica una cronificación de los datos para 2024, es decir, que el mercado se acostumbre a estos niveles de precios y los mantenga en el tiempo.

 

Asesoría Jurídica Responde: «Comisión alquiler con la nueva Ley de Vivienda»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Quisiera saber puesto que los clientes me lo están preguntando incluso exigiendo que la comisión del alquiler con la nueva ley solo se le debe cobrar al arrendador y no al arrendatario, si esta ley de vivienda es en toda España o solo en zonas tensionadas , me gustaría una aclaración al respecto para poder ponerla en práctica en mi inmobiliaria.

 

RESPUESTA:

Es una modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos en el apartado 20.1:

 

Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales

  1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.

  1. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18. 
  1. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario. 
  1. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo, se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4 .

 

Indice de precios de vivienda. IPV. Primer trimestre 2023

La tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda disminuye dos puntos y se sitúa en el 3,5%. Los precios de la vivienda suben un 0,6% respecto al trimestre anterior.

 

Evolución anual de los precios de vivienda

La variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el primer trimestre de 2023 disminuye dos puntos y se sitúa en el 3,5%. Por tipo de vivienda, la tasa anual de la vivienda nueva baja dos décimas, hasta el 6,0%. Por su parte, la variación de la vivienda de segunda mano se sitúa en el 3,0%, más de dos puntos por debajo de la registrada el trimestre anterior.

 

Evolución trimestral de los precios de vivienda

La variación trimestral del IPV general en el primer trimestre es del 0,6%.

Por tipo de vivienda, los precios de la vivienda nueva suben un 3,0% entre el primer trimestre de 2023 y el cuarto de 2022. Por su parte, los precios de la vivienda de segunda mano aumentan un 0,2%.

 

Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación anual

Los precios de la vivienda presentan tasas anuales positivas en el primer trimestre de 2023 en todas las comunidades autónomas. Las mayores subidas de precios respecto al año anterior se producen en Comunidad Foral de Navarra, Cantabria y Canarias, con incrementos del 5,8%, 5,6% y 5,5%, respectivamente.

Por su parte, Extremadura (1,1%), Castilla–La Mancha (1,6%) y Región de Murcia (1,7%), registran las menores subidas anuales.

 

 

[Fuente Instituto Nacional de Estadística]

 

 

Esta semana en +QUE INMOBILIARIO: Claves del mercado inmobiliario, fiscalidad de la vivienda y el contrato laboral en comunidades de propietarios.

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En el «+QUE INMOBILIARIO» de esta semana, en Gran Vía Radio, los temas protagonistas han sido las claves del presente y futuro del mercado inmobiliario, la novedades en el IRPF que afectan a la vivienda y la contratación de personal en las comunidades de propietarios.

 

En el programa del martes 6 de junio, Gracia Calleja junto con Luis Guirado, Presidente de APETI, y Fernando Fernandez Duque, vocal de la Junta de Gobierno del colectivo, debatieron la ‘Actualidad Inmobiliaria’, hablando sobre cómo quedan algunos aspectos de la nueva Ley de Vivienda tras los últimos resultados electorales;  las últimas claves del mercado inmobiliario y de la conveniencia o no de hipotecarse a un interés de tipo variable; las prácticas poco recomendables de determinadas inmobiliarias para cobrar a los inquilinos y el cambio de paradigma en el sector inmobiliario que hace que los compradores hayan aumentado su poder de negociación.

 

Esta semana, de nuevo, hemos incluido en nuestro programa la sección de ‘Colectivos Profesionales’, en la que tuvimos como invitado a Luis Chinchilla Hurtado, Presidente de la APAFCV, que despejó las principales dudas sobre las novedades que afectan a la vivienda en la Campaña de Renta 2022.

 

En la última parte del programa, durante la sección de la ‘Entrevista con el experto’, nos acompañó Ángeles Moya experta en derecho laboral y de la seguridad social que trató el tema del personal al servicio de la comunidad de propietarios.

 


 

Si no pudiste escuchar el programa de esta semana, aquí te dejamos el enlace del vídeo emitido en directo en la página corporativa de Gran Vía Radio:

 

 

Y recuerda, como siempre, que te esperamos el próximo martes,13 de junio a las 11:00h a través de cualquiera de estos canales:

Sintonizando desde cualquiera de estas ciudades las siguientes frecuencias…
  • Barcelona: 95.8 FM
  • Madrid: TDT y Dab+
  • Valencia: 93.7 FM y Dab+
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El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI) mostró un descenso del 1,5 anual

El Colegio de Registradores elabora el Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI) único que conjuga transacciones e hipotecas inmobiliarias inscritas en los registros de la propiedad (enfoque desde la demanda) con la actividad mercantil del sector de  la construcción e inmobiliario (enfoque desde la oferta), dando por tanto una estimación completa de la actividad del sector.

 

El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI) ha registrado un incremento trimestral del 1,2% durante el primer trimestre del año. Sin embargo, el IRAI desestacionalizado muestra una reducción del -0,6%, que supone una continuidad en la línea de resultados observados a lo largo de la segunda mitad de 2022, consolidando el cambio de tendencia con respecto a la evolución predominante alcista vivida durante el periodo que va desde 2014 hasta el final de la primera mitad de 2022.

El valor del índice se situó en 127,2 frente a los 125,7 que alcanzó el trimestre anterior. Por contra, el índice suavizado, libre de factores estacionales, se situó en 120,9 frente a los 121,6 alcanzados en el trimestre anterior. Por lo tanto, se produce una ligera recuperación de la actividad después de dos trimestres consecutivos de caídas moderadas, que venían precedidas de crecimientos desde el 2º trimestre de 2020, cuando marcó 96,4, a excepción de un ligero descenso en el 4ª trimestre de 2021. Esta evolución trimestral positiva del IRAI se ha debido en mayor medida al área de mercantil, que se incrementó el 1,8%, motivado por una importante subida del 2,2% en el sector de la construcción, mientras que el área de propiedad también crece el 1,0%, debido a un aumento importante, del 8,3%, en el número de compraventas.

 

 

Evolución anual del IRAI con base 2003 durante el 1er trimestre

La evolución anual del IRAI durante el primer trimestre desciende el 1,5% frente al mismo trimestre de 2022, siendo que en los tres trimestres precedentes arrojaba crecimientos entre el 4 y el 10%, a su vez precedidos de cuatro trimestres positivos con crecimientos que superaban ampliamente los dos dígitos. Como se aprecia en el siguiente gráfico, se produce la primera caída después de ocho trimestres consecutivos al alza. No obstante, se observa cómo durante 2021 y casi todo 2022, estos crecimientos se han ido ralentizando de forma significativa cada trimestre, hasta alcanzar un valor negativo en el primer trimestre de este año.

 

 

 

Asesoría Jurídica Responde: «Hojas de Reclamaciones»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Una propietaria descontenta me pide hoja de reclamaciones, es la primera vez en los 10 años que llevo que alguien me lo solicita, no tengo oficina abierta al público, ejerzo como autónomo, estoy obligado a tenerlas? de ser así donde o cómo gestiono este asunto??….

 

RESPUESTA:

Es necesario saber que la normativa varía dependiendo del lugar donde se desarrolla la actividad  por lo que esta normativa varía dependiendo del territorio en el que esté ubicado el negocio o se desempeñe la actividad.

Por regla general, las normativas autonómicas prevén que todas las personas físicas o jurídicas que comercialicen bienes o presten servicios destinados a los consumidores finales, deben tener a su disposición y facilitar hojas de reclamación cuando así se lo soliciten.

Es decir, únicamente está obligado a tener hojas de reclamación aquel autónomo que tenga un comercio en el que se presten bienes o servicios de cara al público.

Por tanto, deberán contar con este documento todos los comercios, restaurantes, bares, gasolineras, hoteles, centros comerciales, agencias de viajes, tiendas y talleres de automoción (entre otros), una lista que puede ampliar dependiendo de la localización.

Por su parte, “como principio general, los profesionales colegiados estarán exentos de tener hojas de reclamaciones. En estos casos, las quejas deberán tramitarse ante el correspondiente colegio profesional.

En caso de duda, lo mejor es que “el autónomo lo consulte en la Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC)”. La duda se centra en muchos profesionales que no están colegiados o en aquellos para los que no existe colegio.

En Andalucía se ha publicado en el  Boletín número 95 de 20/05/2022 el Decreto 82/2022, de 17 de mayo, por el que se regulan las hojas de quejas y reclamaciones de las personas consumidoras y usuarias en la Comunidad Autónoma de Andalucía.

En el caso de APETI y la Póliza de RC que tiene contratada tiene la vía de reclamación bien definida donde acudir. No obstante, haga la consulta por la redacción del art. 1 del Decreto que señala:

 

Artículo 1. Objeto y ámbito de aplicación

 El presente decreto tiene por objeto la regulación de las hojas de quejas y reclamaciones en materia de consumo, así como su tramitación administrativa.

  1. Este decreto es de aplicación:
  2. a) A las personas consumidoras y usuarias en Andalucía, entendiendo como tales las personas físicas que actúen en una relación de consumo con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, así como las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que, en una relación de consumo, actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a su actividad comercial o empresarial.
  3. b) A las Administraciones Públicas en Andalucía con competencia en materia de consumo.
  4. c) A las personas físicas o jurídicas y entes sin personalidad jurídica, tanto públicas como privadas, que sean titulares de empresas, establecimientos, centros o plataformas que comercialicen bienes o presten servicios en la Comunidad Autónoma de Andalucía de manera presencial, a distancia o electrónica, actuando directamente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.

 Quedarán igualmente incluidos en el ámbito de aplicación del presente decreto aun cuando por una normativa sectorial específica, un código deontológico o, por su propia voluntad, estén obligados a tener a disposición de las personas consumidoras y usuarias que lo soliciten otros formularios y mecanismos de reclamación análogos de carácter administrativo u otros instrumentos corporativos o profesionales propios.

 

Nueva Convocatoria SEMINARIO ONLINE DAR >> Nueva Ley de Vivienda

APETI, en colaboración con DAR Escuela de Negocios, celebra nueva convocatoria del seminario en el que se analizarán las características de la nueva Ley de Vivienda en torno a las nuevas exigencias que se recogen en la nueva ley.

 

OBJETIVO:

Se analizan las características de la nueva Ley de vivienda en torno a las nuevas exigencias, que se recogen en la ley para la recuperación de la posesión ante supuestos de incumplimiento por el arrendatario y la reforma de la LEC, en este sentido, así como en qué medida afecta la situación de vulnerabilidad del ocupante de inmueble y requisitos para recuperar la posesión en estos casos.

Se analizan los derechos y deberes de las partes, así como la situación ante la ocupación de inmuebles y aspectos más relevantes contenidos en la Ley de vivienda.

 

PROGRAMA:

  1. El fenómeno de la ocupación de inmuebles ante la Ley de vivienda.
  2. El concepto de vulnerabilidad del ocupante y su afectación al propietario.
  3. Nuevas exigencias para la recuperación posesoria de inmuebles tanto parapersona física como jurídica y gran tenedor.
  4. Diferencias entre gran tenedor y quien no tenga este concepto a la hora derecuperar la posesión.
  5. La necesidad de poner en marcha el registro de morosos del alquiler queaprobó la Ley 4/2013, de 4 de Junio.
  6. Obligaciones de pago de gastos de la agencia inmobiliaria en el alquiler deinmuebles y gastos a fijar en el contrato.
  7. Modificaciones relevantes en la LAU.
  8. Aspectos relevantes de la Ley de vivienda que afectan al proceso civil dedesahucio en la LEC.

 

Fecha y Horario:

JUEVES, 15 de junio de 2023  |  17.00h a 19.00h (una hora menos en Canarias).

 

Lugar:

En directo: Videoconferencia, a través de ordenador, tablet o móvil.
En diferido: Podrá visualizarlo en cualquier momento durante tres meses.
(Derecho de uso y difusión propiedad de Escuela de Negocios DAR SLU.)
Recomendable conexión a Internet por cable, no es aconsejable la conexión por wifi.

 

Inscripción:

Importe (Precio especial asociados APETI): 48,00€

Imprescindible realizar la inscripción a través de DAR (PDF descargable desde el enlace), cuyos datos aparecen más abajo, remitiendo a DAR la hoja de inscripción. Posteriormente, deberán enviar a la APETI, el justificante de dicha inscripción:

 

Pulse aquí para descargar programa y hoja de inscripción