Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

PREGUNTA:

En una escritura de división horizontal de un edificio que conforma una manzana muy amplia (integrada por unos 12 edificios cada uno con su división horizontal independiente) viene la siguiente cláusula: «la explotación comercial y el cuidado y reparación de las fachadas exteriores de los locales serán exclusivas de sus respectivos propietarios, quienes podrán instalar marquesinas, toldos y anuncios incluso de los llamados de bandera en sus respectivas fachadas, siendo a cargo de los mismos todos los gastos que de ello se deriven».

Pues bien, en la fachada trasera de este edificio que conforma dicha manzana, sin acceso para las personas, se va a reparar la parte inferior de la fachada que sirve de cierre a los locales comerciales y a la zona de trasteros de las viviendas y todo ello, hasta los muretes de cierre de las terrazas de los pisos de la planta primera, que es la zona que se encuentra en mal estado. La cuestión es si esa fachada tiene el concepto de fachada exterior o no.

Otra cuestión sería cómo debería hacerse el reparto del gasto: a) considerando esta fachada como elemento común y conforme al coeficiente de todos los predios del edificio, b) considerando que la parte de las fachadas de los locales, según la cláusula anterior únicamente les corresponde a ellos, y por tanto las viviendas no debería contribuir a la reparación de la zona de los locales,…

Señalar que las paredes de esta fachada nunca fueron objeto de ninguna actuación durante los 40 años que tiene el edificio, es decir, se trata de unas paredes de ladrillo, cargadas con cemento sin más. Y lo que se hace ahora es una reparación que no tiene nada que ver con la explotación comercial de los locales, los cuales no tienen por cierto actividad comercial

RESPUESTA:

En primer lugar hay que comprobar si la reparación de la fachada del edificio afectado tiene la redacción que señala.

No obstante, y teniendo en cuenta la redacción que nos hace llegar parece enmarcar la excepción en todo lo que tiene que ver con la utilización de la fachada principal de los locales  exclusivamente por la enumeración de los elementos de individualización a los que se refiere, ya que señala que el: “cuidado y reparación de las fachadas exteriores de los locales serán exclusivas de sus respectivos propietarios, quienes podrán instalar marquesinas, toldos y anuncios incluso de los llamados de bandera en sus respectivas fachadas, siendo a cargo de los mismos todos los gastos que de ello se deriven»

Es decir que:

Con esa redacción el propietario del local está legitimado para llevar a cabo cualquier modificación en la fachada exterior del local, y en el perímetro exclusivo que ocupa el mismo, sin haber conseguido previamente el consentimiento del resto de propietario, estando obligado a su reparación y mantenimiento.

Y que por tanto,  el cuidado de la fachada, fuera de esos usos particulares para cada negocio que deben afrontar los dueños de los locales, se corresponde con la obligación general de todo propietario de cuidado y mantenimiento de cualquier elemento común previsto en el art. 396 del Código Civil

Artículo 396. [Elementos comunes de diferentes propiedades]

 Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

En aplicación del art. 3 de la LPH:

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10  y 17  de esta Ley.

 Por tanto, se incluye dentro de la fachada la anterior y posterior del edificio, ya que dentro de su definición se incluye todo paramento exterior o conjunto de cara exteriores de un edificio

En este caso por el problema que exige la reparación se trata de una obligación de todo propietario en aplicación del art. 9.1.e) de la LPH:

1. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Y del Artículo 10. [Obras necesarias de conservación y de accesibilidad] de la LPH

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
2. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.