Asesoría Jurídica Responde: «Obras en bajante de dos portales separados por zona común»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Contacto con ustedes para ver si me pueden aclarar una duda para una junta que tengo mañana.

Se trata de un edificio que posee dos portales separados por una zona común al aire libre. En uno de los portales se tiene que cambiar unos bajantes de agua. ¿Deben intervenir en la derrama todos los propietarios o solo los propietarios de ese portal?.

 

RESPUESTA:

En el el art. 396 del Código Civil hay una enumeración pormenorizada:

«…suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas, pilares, vigas, forjados, muros de carga, fachadas, balcones, ventanas, portal, escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos, recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías, otros servicios o instalaciones comunes, ascensores, conducciones, canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, las de detección y prevención de incendios, las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.»

Las bajantes, como parte integrante de las instalaciones generales de agua, forman parte de los elementos comunes del edificio ya que sirven a todos los propietarios y son necesarios para el adecuado uso y disfrute de las viviendas o locales.

En primer lugar hay que comprar el el título constitutivo y en los Estatutos de ambos portales tiene que hacerse referencia a la participación en los gastos comunes en zonas que pudiera tener que participar de forma conjunta en esos gastos.

Por lo que indica se trata de la bajante de agua de uno de los portales por lo que lo lógico es que corresponda al portal afectado por esa bajante concreta pero debe confirmarse.

Debería comprobarse que se trata de una única comunidad y que la suma de todos los coeficientes suman el cien por cien.

Si se trata de una única comunidad se debe aplicar el coeficiente de participación para contribuir a ese gasto en aplicación del artículo 5 de la LPH que se refiere al coeficiente o cuota de participación:

“En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes».

En la LPH en el art. 9 Obligaciones de los propietarios y consideración de gastos generales: 1. Son obligaciones de cada propietario
apartado e) dice:

“son obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y en el apartado f) Son obligaciones de cada propietario: “contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación”

Por ello si no se han individualizado se aplicará el art. 9.2 de la referida LPH:
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.

 

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¿Por qué el 80% de las viviendas no se podrá vender o alquilar desde 2030?

No reúnen los requisitos de eficiencia energética que exige la directiva europea y tendrán que reformarse para obtener el certificado exigido mientras la rehabilitación no alcanza el ritmo prometido a Bruselas.

 

El parque de vivienda en España está muy envejecido. La edad media del parque de vivienda usada es de 43,5 años, de acuerdo con los datos de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), lo que significa que millones de viviendas tienen un gran déficit en accesibilidad, confort y eficiencia energética.

De hecho el 90% de las viviendas tienen más de 18 años y esta cifra se incrementa año a año debido al frenazo en la construcción de nuevas viviendas. Según Andimac, la asociación que representa a la distribución profesional de materiales para la edificación y rehabilitación, el 83% no cumplen con los requisitos mínimos de eficiencia energética que Europa ha impuesto para poder vender o alquilar una vivienda a partir de 2030.

Una directiva europea aprobada durante la presidencia española (que debe transponerse en un plazo de dos años) exige que en ese año las viviendas tengan como mínimo la calificación energética E para poder alquilarse o venderse y tres años más tarde se les exigirá la letra D. Actualmente ocho de cada diez viviendas tienen la calificación F o G, según Andimac.

 

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[Fuente «Las Provincias»]

 

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Cuestiones sobre prevención de riesgos laborales en las comunidades de propietarios

Traemos en este post nueva información de la mano de la editorial Tirant Lo Blanch, empresa con la que como sabéis, nuestro colectivo mantiene un acuerdo de colaboración, esta vez relativo a cuestiones sobre prevención de riesgos laborales en las comunidades de propietarios.

 

Este documento incluye cuestiones como:

  1. ¿Es de aplicación la Ley de Prevención de Riesgos Laborales en las comunidades de propietarios?.
  2. Con carácter general ¿qué obligaciones ha de cumplir una comunidad de propietarios que tiene personal propio?
  3. Nuestra comunidad no tiene personal propio, pero contrata con empresas externas ¿tenemos alguna obligación preventiva?
  4. En relación con la actual pandemia ¿debe la comunidad entregar mascarillas, guantes y geles a su personal?
  5. Nuestra comunidad tiene personal propio y, en ocasiones, contrata a empresas externas para tareas de mantenimiento y limpieza. ¿Qué obligaciones preventivas tenemos?
  6. ¿Debe entenderse que la limpieza es una actividad principal de la comunidad de propietarios?.
  7. ¿Quién debe encargarse, en la comunidad, de dar cumplimiento a la normativa preventiva
  8. ¿Qué normativa preventiva es de mayor aplicación en las comunidades de propietarios
  9. ¿Tienen relación las instalaciones de una comunidad con la prevención de riesgos laborales?.
  10. Nuestra Comunidad dispone de un área ajardinada y este verano se ha decidido contratar a un jardinero, sólo por cinco días, por acumulación de tareas, para ayudar a nuestro jardinero fijo. ¿Estamos obligados a formarlo en prevención de riesgos y a realizar la revisión médica?.
  11. ¿Existe obligación, por parte de la comunidad, al tener un sólo trabajador contratado, de contar con un Plan de Prevención?.
  12. ¿Cuáles serían los riesgos más comunes a los que puede estar sometido un conserje o portero?.
  13. ¿Cómo se detectan dichos riesgos?
  14. Por incompatibilidad con el servicio, el vigilante que tenemos contratado no puede acudir, en horas de trabajo, al curso de formación en PRL que organiza el Servicio de Prevención, por lo que ha de acudir en su tiempo libre y, por el mismo motivo, las horas no se le pueden compensar. ¿Tiene la comunidad la obligación de pagarle dichas horas?.

 

Puedes acceder al documento completo a través del siguiente enlace:

 

Prevención de Riesgos en Comunidades de Propietarios

 

 

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La paradoja del tope al alquiler: más demanda al limitar los precios que aumentará más la tensión en las zonas reguladas

El Gobierno acaba de presentar el nuevo sistema nacional de precios de referencia del mercado de alquiler cuyo objetivo es limitar las rentas en aquellas zonas que sean declaradas tensionadas, lo que puede dar lugar a situaciones paradójicas.

 

Se entiende por zona tensionada a un área donde hay elevada demanda de vivienda frente a una disponibilidad limitada de la oferta, lo que conduce a un incremento significativo en los precios de compra y alquiler por la competencia feroz entre compradores o inquilinos interesados. Los efectos de una zona tensionada, aparte del precio, son múltiples como el efecto mancha de aceite, desencadenando el desplazamiento de la demanda a áreas circundantes, extendiendo las tensiones, aumentando precios y requiriendo inversión pública adicional para afrontar la presión de la nueva población sobre las infraestructuras y servicios públicos.

Probablemente, la ley busca que haya un efecto de expansión al resto de áreas por la existencia de vasos comunicantes en los precios del mercado inmobiliario. Sería como echar una gota de agua sobre un papel de cocina y ver cómo se va extendiendo la humedad. El inconveniente es que el papel mojado, al tensionarlo, termina rompiéndose.

Además, la propia ley conlleva una contradicción intrínseca, una paradoja pues, si el objetivo es reducir sustancialmente el precio en una zona tensionada, al no haber un aumento de la oferta, habrá más demanda para esa zona, incrementando aún más la tensión. Es como pisar el freno para reducir la velocidad en una autopista congestionada para aliviar el tráfico, lo que provocará una mayor acumulación de vehículos.

 

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 [Fuente «La Razón»]

 

 

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Las principales inmobiliarias alertan de un incremento del precio del alquiler de la vivienda

Las principales inmobiliarias proyectan un incremento en el precio del alquiler de una media del 6% a nivel nacional para el año 2024, en un contexto donde la oferta sigue siendo insuficiente para satisfacer la demanda.

 

Este ajuste en precios va acompañado de una anticipada reducción del 3,1% en las operaciones de alquiler, según datos de la XVIII edición del Barómetro Inmobiliario de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).

Es en regiones como Extremadura, con un aumento de hasta 18%, Castilla-La Mancha, con 10%, y Murcia, con 8,8%, donde se esperan los mayores crecimientos. Por otro lado, el sector vislumbra una suerte de estabilidad en el mercado de compraventa, tanto en precios como en transacciones a lo largo de todo el país, a pesar de que ciertas comunidades autónomas presentan expectativas dispares.

El informe detalla que entre las áreas con pronósticos de decrecimiento en el número de operaciones de compraventa destacan Extremadura, con una caída del 10,5%, seguida de Asturias y Murcia, con disminuciones del 7,5% y 6,3%, respectivamente. En contraposición, se proyecta un crecimiento en Baleares (10,1%), Cataluña y Cantabria (ambas con un 4,2%).

Respecto a las variaciones de precio en el ámbito de la compraventa, se anticipa una estabilidad general para el 2024, aunque con diferencias notables entre diversas regiones. Así, áreas como Extremadura, Murcia y la Comunidad de Madrid experimentarían los descensos más significativos, con -8,3%, -3,8% y -2,4% respectivamente.

 

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Agencia Tributaria de Andalucía (ATRIAN) – Nuevo Modelo de carta de pago 909

La Agencia Tributaria de Andalucía nos informa que desde del día 21 de febrero de 2024, los modelos de liquidaciones y autoliquidaciones competencia de de esta administración, incorporan un nuevo modelo de carta de pago, modelo 909 carta de pago única.

 

Dicho modelo sustituye a los ejemplares de carta de pago y talón de cargo de los modelos tributarios, por lo que la verificación del ingreso no vendrá consignada en propio modelo de autoliquidación o liquidación, si no la nueva carta de pago 909.

No obstante, durante varios meses habrá un periodo transitorio, pudiéndose ingresar el pago de un impuesto tanto con el modelo de autoliquidación o liquidación que actualmente esté generadas, como por el nuevo modelo 909.

Para más información, incluimos el enlace a la nota informativa publicada en la web de la ATRIAN:

 

NOTA INFORMATIVA ATRIAN

 

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Coeficientes erróneos»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Nos encontramos con una comunidad de garajes donde los coeficientes de las plazas que figuran en las escrituras están calculados erróneamente en proporción a los m2.

Esta comunidad debe hacer frente ahora a una derrama considerable por reparación de la fachada del edificio. Esta derrama se ha calculado en base al coeficiente del local completo; coeficiente que sí es correcto. El problema nos lo encontramos a la hora de repartir ese importe de derrama a abonar entre las plazas de garaje, pues los coeficientes que tienen registrados cada una de las plazas no son proporcionales a sus m2 y por ello son erróneos. Si repartimos el importe de la derrama según los coeficientes actuales, los propietarios que tienen mayor coeficiente cuando en realidad deberían tenerlo menor que otras plazas de menos m2 no están de acuerdo…

Entendemos que deberían solucionar ese coeficiente erróneo, pero deben afrontar el pago YA de la derrama que les reclaman. ¿Habría la posibilidad de que esta derrama se calculase por m2 si hubiese acuerdo unánime de todos los propietarios? En principio existiría ese acuerdo, pero uno de los propietarios es moroso y dudamos de si más adelante hubiese que reclamarle esta deuda, al haberla calculado por m2 y no por coeficientes, pudiesen alegarlo…

En nuestra opinión, creemos que si se hace una junta indicando en el orden del día la posibilidad de hacer el reparto por m2 y existe acuerdo de los propietarios, pasados los 30 días desde el envío del acta, si no hay ninguna reclamación por parte de los propietarios el acuerdo sería válido. Rogaríamos que nos confirmasen si esto es así.

Agradeceríamos nos informasen, a la mayor brevedad posible,  que tendríamos que hacer para evitar sufrir algún tipo de reclamación a posteriori.

 

RESPUESTA:

El coeficiente de participación se fija tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Se debe modificar siguiendo el criterio de mayorías previsto para la modificación de los Estatutos (unanimidad) prevista en el art. 17.6 LPH:

  1. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

 Aunque existen sentencias a favor o en contra de considerar el voto del moroso como necesario para la unanimidad es necesario conocer la interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal que considera que la privación del derecho al voto sólo juega, a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley» (  art. 17, 2º y 3º  [ RCL 1960, 1042]  ); pero no para alcanzar la unanimidad que requiere la modificación del título constitutivo (art. 17, 1º).

Razón por la cual el art. 18 de la LPH, al exigir del propietario moroso que pague o consigne la deuda para poder impugnar los acuerdos comunitarios, exceptúa y dice que la regla no será de aplicación: «para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación…»

Es necesario que para este asunto no se le prive del derecho de votar para evitar posteriores impugnaciones ya que la interpretación que parece más conforme con el sentido de la norma es la de apartar a los propietarios que no estén al corriente solamente de la gestión y administración ordinaria de la Comunidad, cuyos asuntos se deciden por las diversas mayorías contempladas en el art. 17, pero sin poderlos apartar y teniendo la Junta que contar con ellos para la modificación del derecho de propiedad mismo, el cual depende del título constitutivo y de la cuota comunitaria asignada, cuyas alteraciones requieren por eso conformidad de todos, nemine discrepante, incluso de los que accidentalmente se encuentren debiendo algo a la Comunidad, ya que no por ello dejan de ser propietarios.

 

Y para estos casos  se puede aplicar el apartado 8 y del referido artículo:

  1. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

 

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Consumo advierte a las inmobiliarias que es «ilegal» cobrar comisión a los inquilinos por gestionar un alquiler

Tras conocer el hecho de que muchas inmobiliarias continúan cobrando comisiones a los inquilinos por la gestión de un alquiler, la Dirección General de Consumo ha notificado este viernes de la ilegalidad de esta práctica.

 

La imposición de estos cobros a través de cláusulas contractuales podría ser considerado como una actuación abusiva, según ha explicado el organismo enmarcado dentro del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030.

Muchas de estas empresas obligan a sus clientes a pagar una tasa correspondiente a un mes de renta de la vivienda más un 21 % de IVA a la hora de alquilar una vivienda. Según recoge el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, «los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a cargo del arrendador».

Al conocer esta práctica, el Ministerio ha iniciado una investigación y ha emplazado a las inmobiliarias a que adopten las medidas pertinentes para que los contenidos de los contratos de asistencia al inquilino cumplan con los requerimientos legales y respeten los derechos de los consumidores. También ha recordado que la imposición al arrendatario de cualquier otro cargo podría ser considerado como abusivo por la ley general para la defensa de los consumidores.

 

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[Fuente La Razón]

 

 

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Guerra de hipotecas para atraer clientes con los préstamos fijos otra vez como reclamo

La guerra de las hipotecas está de vuelta. Desde finales del pasado ejercicio, pero especialmente desde comienzos del actual, las entidades financieras han comenzado a rebajar el precio de sus préstamos para comprar vivienda de forma casi generalizada. Especialmente los de tipo fijo, que se están volviendo a convertir en el reclamo de los bancos para atraer clientes cuando parecían condenadas otra vez al ostracismo.

 

Los expertos aseguran que desde el arranque del ejercicio se han detectado rebajas en las ofertas a tipo fijo de Coinc, Bankinter, Unicaja, Banco Sabadell, Imagin, MyInvestor, ING, Evo Banco, CaixaBank y Cajamar». También  se han constatado mejoras en los precios de estos productos por parte de Openbank (Santander) e Ibercaja. Entidades como Sabadell (2,8%), BBVA (2,9%) o Evo (2,9%), ofrecen hipotecas fijas a un interés (TIN) inferior al 3% -si bien su TAE, que incluye ese interés más otros gastos que cobra la entidad, superan esa barrera-. Otras como Openbank (3,1%) o Targobank (3,15%) también ofrecen intereses cercanos a esa barrera del 3%.

Se trata, en todo caso, de precios oficiales dado que, en algunos casos, aseguran desde el asesor hipotecario iAhorro, «estamos viendo firmas en fijo al 2,7% y al 2,8%, un TIN muy bueno». Claudia Monge, experta hipotecaria de la compañía de servicios inmobiliarios Casavo, va más allá y asegura que «estamos viendo casos incluso en los que esta tasa se reduce hasta al 2,55% para determinados perfiles, si bien el ajuste generalizado se sitúa entre el 3,3% y el 2,9%».

 

Motivos

Detrás de este movimiento de las entidades hay, según los analistas, dos motivos: la expectativa de una próxima rebaja de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) -aunque ahora se haya enfriado algo- y el objetivo de los bancos de reanimar el alicaído mercado hipotecario, en horas bajas especialmente desde la segunda mitad del pasado ejercicio, como destacan desde el comparador online de productos Kelisto.

 

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[Fuente ‘La Razón’]

 

 

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La inseguridad jurídica condena a España en el Índice de Derechos de Propiedad

La inestabilidad política y las amenazas que se ciernen sobre la vivienda, factores clave del pobre desempeño de nuestro país en la edición de 2023. Y es que España vuelve a ocupar una posición muy retrasada en el Índice Internacional de Derechos de Propiedad (IIDP) que elabora la Property Rights Alliance y publica el Instituto de Estudios Económicos.

 

La puntuación de nuestro país se ve penalizada por la inestabilidad política, la deficiente protección de la propiedad física y el impacto de los impuestos sobre propiedad. El estudio destaca el enorme daño provocado en el ámbito de la vivienda por la lacra de la okupación, los controles de precios, la burocracia urbanística o la falta de acuerdos con el sector privado para el desarrollo de vivienda nueva, circunstancias todas ellas que inciden negativamente en la salvaguardia y la protección garantista de la propiedad.

El IEE destaca que, «el pilar del informe referido al entorno legal y político se ve intensamente influenciado por el componente de la inestabilidad política, mientras que el pilar dedicado a la propiedad física refleja la vulnerabilidad que sufre el sector de la vivienda. Como suma de estas circunstancias, España se sitúa por debajo del promedio de la OCDE y de los países de la UE. De hecho, nuestro país ocupa posiciones en la parte baja del ranking en todas las categorías analizadas, especialmente en el entorno legal y político y en la protección de la propiedad física, donde figuramos entre los diez países con peores resultados durante todo el periodo analizado (2019-2022)».

El ranking del IIDP para 2023 está encabezado por Finlandia, que aparece por delante de Países Bajos, Dinamarca, Nueva Zelanda, Noriega, Suecia, Luxemburgo, Alemania o Australia. También destacan para bien los resultados de Austria, Suiza, Japón, Estados Unidos, Canadá o Irlanda. Bélgica, Islandia y Francia superan el promedio observado en la UE, mientras que Corea del Sur y República Checa se mueve en torno a la media alcanzada por la OCDE. España aparece a continuación, a la par con Portugal. Por debajo de nuestro país figuran Israel, Portugal, Lituania, Letonia, Italia, Eslovenia, Chile, Eslovaquia o Costa Rica, siendo las últimas posiciones para Polonia, Hungría, Grecia, México, Colombia y Turquía.

 

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[Fuente ‘Libre Mercado’]

 

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