Recuperación del mercado inmobiliario: ¿cómo debe ser una vivienda para calificar como apta para créditos?

Con la expectativa de un mercado hipotecario en alza, cada vez más propietarios se interesan en preparar sus inmuebles para vender a quienes acuden a créditos bancarios con garantía hipotecaria.

 

Actualmente hay entidades que realizan hasta 10 desembolsos diarios. Desde que el Banco Hipotecario reintrodujo estos créditos en abril pasado, ya son 22 los bancos que ofrecen financiación para la compra de inmuebles, mientras que menos de 10 también brindan opciones para ampliar, construir o refaccionar.

Sin embargo, no todas las propiedades cumplen con los requisitos necesarios para ser consideradas “aptas crédito hipotecario”. Desde aspectos legales hasta detalles técnicos, una serie de condiciones determinan si una vivienda puede ser financiada, lo que también representa un filtro crucial para los bancos al momento de otorgar préstamos.

Daniel Bryn, de Zipcode y creador de Monitor Inmobiliario, declara que “la calificación de apto crédito se volvió un valor agregado en un mercado que comienza a mostrar signos de recuperación en la demanda para comprar viviendas”.

Para facilitar esta aprobación, tanto compradores como vendedores deben comprender los criterios que las propiedades deben cumplir y en qué aspectos conviene prestar especial atención.

 

Principales requisitos

Para que una propiedad sea catalogada como “apta crédito” en el mercado hipotecario, es esencial que cumpla con ciertos requisitos clave. El primero es contar con una escritura clara y en regla, lo cual implica un título libre de embargos, hipotecas o conflictos legales, para garantizar que el vendedor es el legítimo propietario.

 

Leer noticia completa

 

[Fuente «Infobae»]

 

/por

Asesoría Jurídica Responde: «Grietas en viviendas»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Una comunidad tiene muchos problemas de grietas en las viviendas que generan problemas entre los propietarios.

El Presidente quiere incluir en los estatutos que este tipo de problemas se considere privativo y responsabilidad de cada propietario su reparación.

¿Se podría tratar y acordar como punto del orden del día simplemente o sería necesario y más eficaz recogerlo en los estatutos?

 

RESPUESTA:

Las causas por las que surgen las fisuras y las grietas son muy distintas y aunque es un indicio de una deficiencia tienen motivos muy distinto y otras tantas consecuencias y responsables.

Lo mejor es que un perito informe sobre las mismas y una vez definida las causas determinar el responsable (privativo o comunitario o del constructor) de su reparación.

Si en una vivienda surge una fisura o grieta es conveniente ponerse en contacto con el presidente de la comunidad y con los vecinos más cercanos, para comprobar si se trata de un caso aislado o, por el contrario, se está produciendo también en otras viviendas.

Lo que sí se debe hacer, es  ponerlo en conocimiento de las aseguradoras y observar su formación y evolución.

En relación a los propietarios la Ley de Propiedad Horizontal establece que:

Artículo 7. [Derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas. Actividades prohibidas]

  1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere, la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

Si se pueden además incluir normas de Régimen Interno en la forma de proceder en la realización de obras en las viviendas que deberán comunicar al presidente de la comunidad o al administrador con una antelación las obras a realizar y que se cumplen las obligaciones de licencias administrativas en aplicación de los previsto en la Ley de Propiedad Horizontal en el art. 6:

Artículo 6. [Normas de régimen interior]

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.

Y recordándoles que serán responsables de los daños que se generen a los demás y así mismos. No se necesitan mayorías cualificadas para su aprobación ya que no afecta al título y además existe una responsabilidad de los propietarios al mantenimiento de la vivienda y no causar daños a los demás.

 

/por

Cinco claves para entender hacia dónde va el euríbor: ¿hasta dónde va a bajar? ¿Qué hipoteca es mejor?

El índice más utilizado en las hipotecas ha experimentado en octubre su mayor caída en 15 años, pero los expertos esperan que la tendencia a la baja continúe, facilitando, sobre el papel, el acceso a la vivienda.

 

Predecir la marcha del euríbor se ha convertido en un deporte de alto riesgo. El indicador hipotecario está destrozando las previsiones más optimistas, con una bajada ininterrumpida desde abril que ha ganado tracción en octubre, cuando se ha registrado la mayor caída interanual en casi 15 años. Sus consecuencias son múltiples, desde un acceso a la vivienda teóricamente más sencillo para los salarios menos boyantes, a un ahorro mayor para los ya hipotecados —unos 1.515 euros al año para una hipoteca media— que podría repercutir positivamente en la economía si acaba trasladándose al consumo, y a las propias finanzas personales de los endeudados si se dedica a generar rentabilidad en otros productos financieros.

 

¿Hasta dónde va a llegar la bajada del euríbor?

Igual que no se puede predecir con seguridad la evolución de las Bolsas, nadie puede saber a ciencia cierta cómo será la marcha del euríbor. Sin embargo, hay pistas que permiten anticipar hacia dónde va este indicador con mayor precisión que en otros mercados. El euríbor tiende a ir detrás de la política monetaria. Es decir, baja cuando el BCE baja tipos o se espera que lo haga, y sube cuando los sube. La previsión de los mercados, y lo que dejan entrever las declaraciones de los miembros del eurobanco, indican que Fráncfort continuará recortando el precio del dinero gradualmente, al menos hasta mediados de 2025, cuando se situaría en torno al 2% desde el 3,25% actual. Y eso se trasladará al euríbor. En su tasa diaria, este jueves se situó en el 2,547%, por debajo ya de lo que esperaba para finales de año CaixaBank Research (2,65%) y Bankinter (2,75%). El primero espera que durante 2025 continúe el descenso hasta el 2,1%-2,15%, y el segundo al 2,5%, aunque estas previsiones tienden a revisarse conforme quedan antiguas.

Dos riesgos amenazan con limitar la rebaja: la inflación de la zona euro repuntó en octubre tres décimas, hasta el 2%, y se espera que siga escalando en noviembre y diciembre, lo que podría endurecer el debate en el seno del BCE sobre las próximas bajadas de tipos; y el crecimiento de los Veinte en el tercer trimestre fue de cuatro décimas, algo mejor de lo esperado, lo cual indica que el deterioro económico está siendo menos pronunciado, y reduce las urgencias para reducir tipos.

 

Leer noticia completa

 

[Fuente «Cinco Días»]

 

/por

¿La intervención del mercado es la solución a la problemática social de la vivienda?

Las políticas de vivienda están siendo el principal foco de debate en la opinión pública. Estos últimos meses se han caracterizado por un incremento en el malestar social, motivado principalmente por los elevados precios de los alquileres, el difícil acceso a la adquisición de propiedades inmobiliarias y el crecimiento de la okupación.

 

El Gobierno de España y sus socios de coalición apuesta por intervenir el mercado mientras que algunos gobiernos autonómicos como el de la Comunidad de Madrid que lidera Isabel Díaz Ayuso, apuestan por mejorar el acceso a la vivienda con políticas que incentiven la oferta de alquileres. Es necesario un Plan Nacional para la vivienda y que el Gobierno de Españaproteja a todos los sujetos involucrados y genere un marco regulatorio estable y moderno.

Algunos partidos políticos están aprovechando la crisis social para enfrentar a inquilinos y propietarios. Como es de costumbre, se ha apostado por intervenir el mercado de la vivienda, poniendo el foco del problema en los propietarios y desincentivandomedidas para dinamizar el mercado. Frente a los discursos populistas que promueven una intervención de los precios de los alquileres y que acaba generando menos oferta en el mercado, es necesario que haya más protección de los propietarios ante los inquilinos y acabar con el ataque sistemático a la propiedad privada.

La Ley de Vivienda que aprobó el Gobierno el año pasado ha resultado ser ineficiente y no ha conseguidoatajar esta problemática social. Durante estos meses, miles de personas se han manifestado para pedir una acción política que solvente una situación preocupante y compleja. Más allá de las medidas que se vayan a tomar al respecto, la pregunta que hay de fondo es el debate sobre qué tipo de políticas públicas se tienen que adoptar para atajar esta problemática.

Pedro Sánchez prometió, el 18 de diciembre de 2023, un mes después de haber sido investido de nuevo presidente del Gobierno, que iba a usar ‘‘todos los recursos del Estado para habilitar 184.000 viviendas públicas y de alquiler asequible’’, si bien, a fecha de hoy, la realidad es que se han puesto a disposición de las familias 10.206 viviendas en un año y medio, lo que supone algo más del 5% de las viviendas anunciadas y la gran mayoría proceden de la Sareb o también conocido como el ‘banco malo’ al que fueron a parar los activos de las cajas quebradas durante la crisis financiera de 2008.

 

Leer noticia completa

 

[Fuente «La Razón»]

 

/por

Indicador adelantado del Índice de Precios de Consumo (IPC) – Octubre 2024

La inflación anual estimada del IPC en octubre de 2024 es del 1,8%, de acuerdo con el indicador adelantado elaborado por el INE. Este indicador proporciona un avance del IPC que, en caso de confirmarse, supondría un aumento de tres décimas en su tasa anual, ya que en el mes de septiembre esta variación fue del 1,5%.

 

Esta evolución es debida, principalmente, al aumento de los precios de los carburantes, y también, aunque en menor medida, a la subida de los precios de la electricidad y del gas, que bajaron en octubre de 2023.

La tasa de variación anual estimada de la inflación subyacente (índice general sin alimentos no elaborados ni productos energéticos) aumenta una décima, hasta el 2,5%.

 

Evolución de la tasa mensual

Los precios de consumo registran en octubre una tasa del 0,6% respecto al mes de septiembre, según el indicador adelantado del IPC.

Índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA)

En el mes de octubre la tasa de variación anual estimada del IPCA se sitúa en el 1,8%, una décima por encima de la registrada el mes anterior.

Por su parte, la variación mensual estimada del IPCA es del 0,4%.

Revisiones y actualización de datos

Los datos difundidos hoy son un avance de los definitivos que se publicarán el próximo mes. Todos los resultados de esta operación están disponibles en INEBase.

 

Leer noticia completa

 

[Fuente «Instituto Nacional de Estadística»]

 

/por

Asesoría Jurídica Responde: «Techo Pérgola Solar»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Mi consulta está relacionado con la autorización y quorum necesario para instalar en una comunidad de propietarios una pérgola con techo de paneles solares en la terraza.

La comunidad de propietarios recientemente acordó por unanimidad la instalación de pérgolas en las terrazas del edificio, la más pequeña tiene 100 m2., acordando color de perfilería, tipos de anclaje, así como color de tejido para quien desee ese material o la colocación de una cortina de cristal. Ahora un propietario me comenta si necesita autorización para ponerlo según el acuerdo adoptado, pero que el techo sea un panel solar y así utilizarlo para aprovechamiento energético privativo.

¿Tiene que solicitar permiso a la comunidad aun tratándose de la utilización de una energía renovable?
¿De necesitar el acuerdo de la comunidad tiene que ser por unanimidad (los Estatutos de la comunidad recogen como tiene que realizarse las instalaciones de pérgolas y cerramientos)?

 

RESPUESTA:

En primer lugar habrá que ver la redacción del acta por si se hubiera acordado en términos que pudieran afectar al asunto y leer lo que establecen los Estatutos por si se han establecido otro tipo de mayorías.

En el caso que nos consulta e trata de una instalación sobre un elemento externo (pérgola) que deberá cumplir unas exigencias en su instalación por seguridad que son distintas al acuerdo de la instalación de la pérgola acordado.

El Artículo 17  de la LPH  establece que:

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

  1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

Por lo tanto, se exigiría ese mínimo de 1/3 de propietarios que representen la misma proporción de coeficiente de participación para la adopción del acuerdo.

En todo caso, su instalación requiere de la correspondiente licencia e instalación por técnicos acreditados cuya  documentación deberá facilitarse a la Comunidad para la adopción del acuerdo.

 

 

/por

El euríbor se desliza a mínimos de más de dos años y avanza un recorte de las hipotecas de casi 1.500 euros al año

El euríbor sigue dando alegrías a los que tiene una hipoteca variable. El índice sigue en caída libre y ayer marcó en tasa diaria su registro más bajo en más de dos años, con un 2,614%, un nivel no visto prácticamente desde el inicio del endurecimiento monetario aplicado por el Banco Central Europeo (BCE).

 

En cuanto a la media del mes, queda temporalmente en el 2,727%, lo que supone una pequeña bajada con respecto al mes de septiembre (que cerró en el 2,936%) pero un recorte más que importante para quienes revisen anualmente su hipoteca dado que, en octubre de 2023, estaba en el 4,160%.

Con esta media, y a falta de cinco jornadas para cerrar el mes, los que tengan una hipoteca de 150.000 euros a 25 años con un interés de euríbor más un diferencial del 1% pasarán de pagar 1.015,92 euros a pagar 894,32 euros, lo que supone un ahorro de 121,6 euros mensuales y de 1.459 euros anuales. En el caso de que la revisión sea semestral, el ahorro mensual será de 81,8 euros.

El euríbor prosigue así con la senda bajista que inició el pasado abril y que, según los expertos, es muy probable que siga en los próximos meses. El euríbor (la abreviatura de Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los bancos se prestan dinero entre sí y, por consiguiente, camina siempre muy próximo a los tipos de interés fijados por el BCE. En su última reunión, celebrada hace una semana, el eurobanco decidió bajar nuevamente los tipos de interés un cuarto de punto, lo que deja el precio del dinero en el 3,25%. Y los analistas dan casi por seguro que, de aquí a finales de año, habrá al menos un nuevo recorte que empujará al euríbor más a la baja.

 

Leer noticia completa

 

[Fuente «La Razón»]

 

/por

Vuelco en el mercado del alquiler: inquilinos podrán quedarse tras finalizar contrato

Dentro del mercado de la vivienda, el vivir de alquiler se ha convertido casi en «misión imposible» si tenemos en cuenta, que son muchas las personas que enfrentan precios en constante alza, sin olvidarnos de la poca oferta disponible.

 

Sin embargo, cuando no se tienen ahorros o dinero para comprar una vivienda, el alquiler es la opción más factible a pesar de como decimos, los precios no dejan de crecer y tampoco es que haya tantas viviendas para elegir. Una realidad que impacta con fuerza en las grandes ciudades, donde la demanda y los precios han alcanzado niveles críticos, impulsando un debate profundo sobre los derechos de los inquilinos y la necesidad de regular el sector para asegurar estabilidad y accesibilidad en el largo plazo.

La situación actual del mercado de alquiler está marcada por factores económicos y sociales que han disparado el costo de la vivienda arrendada. Elementos como la inflación, el encarecimiento de los créditos hipotecarios, la escasez de nuevas construcciones y las transformaciones urbanísticas han acrecentado la presión sobre el sector, afectando principalmente a las personas con menos recursos para acceder a una vivienda. La falta de alternativas accesibles se ha convertido en un problema que obliga a muchos a destinar una gran parte de sus ingresos al alquiler, limitando su calidad de vida. Ante esta crisis, se han impulsado reformas para ofrecer mayor estabilidad a los inquilinos. Una de las medidas clave permite a los arrendatarios permanecer en la vivienda más allá del vencimiento de su contrato inicial, con opciones de prórroga tácita y condiciones específicas para la renovación, lo cual representa un cambio radical en el mercado de alquiler.

 

La ley sobre el alquiler y cómo afecta a los inquilinos

La normativa sobre los contratos de alquiler contempla algo que pocos conocen y más si el contrato que has firmado es de hace tiempo. De acuerdo con el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en la actualidad, la duración de un contrato de alquiler es de cinco años, aunque lo cierto es que no deja de ser un acuerdo libre entre el propietario y el inquilino, de modo que puede que sea más largo. No olvidemos además que si firmamos por cinco años y pasa ese tiempo y ambas partes están de acuerdo, entonces el contrato se puede firmar por tres años más. Sin embargo, en contratos firmados desde marzo de 2019, si el plazo acordado es inferior a cinco años (o siete en el caso de arrendadores personas jurídicas)  el contrato se extenderá automáticamente hasta alcanzar esos cinco o siete años. Esta prórroga busca ofrecer mayor seguridad a los inquilinos, evitando cambios constantes de vivienda.

 

Leer noticia completa

 

[Fuente «Ok Diario»]

 

/por

Buenas noticias para los inquilinos: está es la multa de Hacienda a las inmobiliarias si les cobran comisión

Buscar vivienda de alquiler es como un camino lleno de baches para los futuros inquilinos. Tanto es así, que incluso hay listas de espera y procesos de selección por parte de los arrendadores para intentar buscar el mejor precio y el mejor arrendatario para su vivienda.

 

La Ley de Vivienda (12/2023, de 24 mayo), en uno de sus puntos prohibía que las inmobiliarias trasladasen a los futuros inquilinos los gastos de gestión, por un lado, y los relacionados con la formalización del contrato, por otro.

Sin embargo, la norma parece que no se está cumpliendo por lo que el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha abierto una investigación. Y todo porque algunas de estas empresas inmobiliarias dedicadas al alquiler de viviendas están obligando a los nuevos inquilinos a que paguen una comisión.

 

¿Cuánto sube la vivienda en alquiler?

Esta situación se produce en un momento en el que el precio de la vivienda de alquiler está cosechando máximos históricos. Así, y durante el último año (de septiembre de 2023 a septiembre de este año), dicho precio se ha situado en 13 euros el metro cuadrado de media en España, según Idealista. En ese periodo, ha subido un 10,2%.

De hecho, todas las capitales de provincia han visto incrementar sus precios. Donde más, en Palma (18,9%). En el resto de los grandes mercados los precios se han incrementado en un año, seguidas por Madrid (15,7%), Valencia (15,4%), Alicante (13,9%), Málaga (13,2%) y Barcelona (12,1%).

El aumento ha sido menor en Bilbao (5,9%), Sevilla (6,5%) y San Sebastián (6,9%). Lérida, con sólo un 3,8%, ocupa el otro extremo en el ranking elaborado por el marketplace inmobiliario.

Barcelona es la capital más cara para alquilar una vivienda (22,4 euros/m2), seguida por Madrid (20,4 euros/m2) y San Sebastián (18,1 euros/m2). En la parte baja de la tabla encontramos a Ciudad Real (6,6 euros/m2), Zamora (6,7 euros/m2), Cáceres (6,9 euros/m2), Ourense y Lugo (7 euros/m2 en ambos casos).

¿Cuál puede ser la multa a las inmobiliarias?

Fruto de esta situación (precio récord del alquiler de vivienda y prácticas abusivas de algunas inmobiliarias), los inquilinos se han echado a las calles. También lo han hecho para reclamar una regulación en el precio de la renta mensual.

De momento, la Dirección General de Consumo dependiente del ministerio a los mandos de Pablo Bustinduy ha abierto una investigación tras las denuncias de las organizaciones de consumidores.

Y lo ha hecho por considerar como abusivas algunas condiciones de las inmobiliarias como el pago de comisiones por gestionar el alquiler. También por no justificar la temporalidad a la hora de firmar el contrato de arrendamiento, o por incluir cláusulas excesivas (adelanto de meses de alquiler, pago de fianza…).

¿Cuál puede ser la multa para estas inmobiliarias? Si se considera una infracción grave, la multa podría llegar a ser de 100.000 euros. Pero si se consideran muy graves (como es el caso de las cláusulas abusivas en los contratos) podría llegar al millón de euros. Así queda recogido en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

 

Leer noticia completa

 

[Fuente «El Español»]

 

/por

Asesoría Jurídica Responde: «Instalación plataforma elevadora»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tenemos una comunidad que hay que llevar a cabo la instalación de una plataforma elevadora en el zaguán para salvar 7 escalones que hay hasta el acceso al ascensor.

Mi consulta es si esta nueva instalación, a la hora del reparto de gastos, hay dos locales, sin acceso al portal, ¿estaría obligados a contribuir en este gasto?

 

RESPUESTA:

Sí lo estarían aunque sea una plataforma elevadora en el zaguán para salvar 7 escalone, por el criterio fijado para los ascensores  ya que el  Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª) Sentencia núm. 152/2024 de 6 febrero. JUR 2024\47554:

Cuando se instala un ascensor  ex novo , los propietarios de los locales comerciales y de los garajes también deben contribuir al gasto que ello supone, y su exclusión por la falta de uso resultaría abusiva con respecto a los propietarios de las viviendas, puesto que altera las cuotas de contribución a los gastos, por el sobrecoste que la exoneración de algunos comuneros conlleva para el resto, lo que requeriría haber sido aprobado por unanimidad (  sentencias 797/1997, de 22 de septiembre  (RJ 1997, 6820) ;   929/2006, de 28 de septiembre  (RJ 2006, 7524) ;   342/2013, de 6 de mayo  (RJ 2013, 4361) ;   202/2014, de 23 de abril  (RJ 2014, 3848) ; y   678/2016, de 17 de noviembre  (RJ 2016, 5608) ). El fundamento de dicha doctrina es que la adecuación funcional que supone la instalación de un ascensor antes inexistente no es una simple mejora.

 Asimismo, la   sentencia 276/2021, de 10 de mayo  (RJ 2021, 2152), sintetiza la jurisprudencia de la sala en la materia, en los siguientes términos:

«La sentencia 216/2019, de 5 de abril, establece:

«[..] Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento (   art. 10   de la  LPH  (RCL 1960, 1042)).

Igualmente en la sentencia 381/2018, de 21 de junio, se entendió que:

«La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias 797/1997, de 22 de septiembre, y 929/2006, de 28 de septiembre)”.

 

 

/por