La ejecución de los acuerdos en la Comunidad de Propietarios

Las cuestiones comunitarias han de ser sometidas a Junta de propietarios y será en las citadas reuniones cuando, mediante los correspondientes quorum que señala la LPH, se adopten los acuerdos.  Ahora bien, como señala María José Polo Portilla, Directora de Sepín Propiedad Horizontal, existe la posibilidad de impugnación; es decir, conforme señala el artículo 18.1 de la LPH, podrá hacerse siempre que el propietario considere que se dan alguna de las circunstancias marcadas por el citado precepto, esto es:

1. a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

1. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

1. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

La ley marca solo estos supuestos, por lo que ha de tenerse en cuenta que, pese a que una decisión comunitaria esté en contra de unos determinados intereses particulares, ello no supone que esta puede ser impugnable, es decir, habrá de estarse a lo que la mayoría decida, conforme marcan los quorum fijados por la LPH.

Además, para poder impugnar hay que estar legitimado y hacerlo por la vía judicial, mediante el correspondiente juicio declarativo ordinario, teniendo muy en cuenta que el apartado 4 del citado precepto legal señala la ejecución de los acuerdos, aunque se hayan impugnado, salvo que se haya solicitado y concedido, la suspensión cautelar.

Así, una vez adoptado el acuerdo, puede y debe llevarse a cabo, pues la citada ejecución es el único sistema en el régimen de la propiedad horizontal para evitar una paralización de las actuaciones de la Comunidad.

El artículo 19.3 de la LPH, señala que los acuerdos son ejecutivos desde el cierre del acta, pero ¿qué problemas nos podemos encontrar en la práctica? ¿Los acuerdos serán ejecutivos, aunque en el acta falte la firma del Presidente o el Secretario?, se pregunta Polo Portilla.

Sí, se responde. Como establece la sentencia de la AP León, Sec. 1.ª, de 13 de diciembre de 2017 (SP/SENT/940404), los acuerdos se adoptan en la Junta y no dejan de ser válidos por el mero hecho de que el Secretario no los firme; es decir, no pueden quedar supeditados a que alguno de estos cargos firmen el acta, a pesar de lo que se indica en el art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues ello supondría el veto de esas personas que, por ejemplo, en el momento en que el resultado de las votaciones no fueran de su conformidad. En consecuencia, este aspecto formal no es imprescindible, siempre que se pueda acreditar la toma de decisiones por mayoría de la Junta.

Si el supuesto fuese que es solo uno de los dos el que se niega a la firma, podrá hacerlo el otro, indicando falta la rúbrica del que se niega, por las razones esgrimidas; por ejemplo, por disconformidad con los acuerdos, pues el art. 19 de la LPH no tiene previsión alguna para el caso de que el Presidente o Secretario no quieran firmar el acta.

Otras dudas son aclaradas por la Directora de Sepín Propiedad Horizontal.

¿Si el acta no se notifica a los comuneros el acuerdo no es ejecutable?

El acuerdo será válido y por lo tanto se podrá ejecutar desde que es adoptado, en general, desde el cierre del acta, sin que se pueda hacer depender su validez de la notificación de la misma, aunque como señala el art. 19, se deberá esperar un tiempo prudencial para el envío, teniendo en cuenta que el apartado 3 del citado artículo señala que debe cerrarse en el plazo de diez días naturales desde la Junta, pero al no señalar plazo de remisión ni sanción alguna por no cerrarse en este plazo, se recomienda hacerla en el menor posible.

¿Quién será el encargado de materializar el acuerdo?

El Presidente, pues conforme el art. 20 d) de la Ley de Propiedad Horizontal, el Administrador sólo tiene facultad de ejecutar los acuerdos en materia de obras; el resto depende de la decisión del representante de la Comunidad. Por ello, habrá que comprobar en qué consisten las decisiones de la Junta de Propietarios.

¿Pueden solicitarlo los propietarios?

En primer lugar, el o los propietarios deberían solicitarlo al Presidente, pero si pasado el tiempo y habiendo realizado el requerimiento no se ha ejecutado, se puede optar por celebrar una nueva Junta, consiguiendo la firma del porcentaje de propietarios que contempla el art. 16.1 de la Ley, e intentando que allí se tome ya la decisión de cumplir con el anterior acuerdo.

¿En qué plazo se debe llevar a cabo?

No hay en la Ley de Propiedad Horizontal un tiempo determinado para que se ejecuten, pero sí se les podrá exigir responsabilidad si existe negligencia y esta supone daños y perjuicios complementarios a la Comunidad.

¿Se puede revocar y dejar sin efecto la ejecución?

Los acuerdos siempre son revocables por lo que si así se hace, no se podrá pedir la efectividad de un acuerdo anterior; es decir, aunque los acuerdos sean ejecutivos, si hay posteriores que los modifican, sólo pueden ejecutarse estos últimos.

¿En los acuerdos de mayorías cualificadas o unanimidad, la ejecutividad lo será también desde el cierre del acta?

Sí, aunque estos acuerdos han de notificarse a los propietarios ausentes, entendiéndose como voto positivo si no contestan en el plazo de 30 días, como señala el art. 17.8 de la LPH. No sabremos el resultado de la votación hasta transcurrido este plazo, momento en el que será ejecutivo o no, dependiendo del resultado final de la votación. De tal modo que se ratificará o dejará sin efecto lo adoptado en Junta.

El acuerdo es ejecutivo aunque se impugne, salvo que se consiga la suspensión cautelar. ¿Cómo se puede solicitar?

Judicialmente, mediante petición en la demanda a través de un Otrosí o incluso con carácter previo a la misma. Claro está que la petición debe estar fundada, y, si es posible, con acreditación documental en el propio escrito, pues la práctica habitual forense es contraria a paralizar previamente el acuerdo de la Comunidad. Para que se obtenga dicha suspensión, debe hacerse llegar al Juez el perjuicio irreparable que pueda ocasionar al propietario o al propio inmueble la ejecutividad del acuerdo. Por ejemplo, que las obras para instalar un nuevo ascensor anulen el patio interno de la finca, que afecten a sus elementos privativos o que se haya adoptado sin el quorum cualificado necesario, aportando, cuando menos, un suficiente principio de prueba, lo que significa solicitar con rigor y fundamento material y jurídico, única forma de contar con posibilidad de suspender la ejecución del acuerdo.

Esta solicitud de suspensión cautelar está prevista igualmente en los arts. 726, apdo. 2, y 727, regla 11.ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, incluso es posible que se pidan con carácter previo a la demanda, siempre que esta se presente en el plazo de 20 días desde su adopción.