Una de las características de la subida, caída y recuperación del mercado de vivienda es que los precios subieron de manera generalizada en el territorio, con desfases entre mercados, pero se fueron extendiendo de manera paulatina a prácticamente todas las localidades. En algunas zonas los precios se estabilizaron ya en 2006, pero en otras, que se habían incorporado más tarde al crecimiento inmobiliario, se extendió incluso hasta 2008, cuando ya los efectos de la crisis eran manifiestos. Hemos tomado de la base de datos de Euroval, que permite descender a municipios, información sobre la evolución reciente de los precios entre los años 2014 y 2018, cuando hay ya bastantes zonas donde los precios suben. Lo ocurrido puede extrapolarse para 2019, ya que estos movimientos no están cambiando a corto plazo.

La tabla segunda recoge sólo la información para las capitales de provincia, y por la evolución de los precios en las mismas se desprende en alguna medida su peso en la evolución total de la provincia. Este dato depende de las características de la provincia y si hay o no poblaciones de gran tamaño, o con precios muy elevados, que pueden influir tanto o más que la capital en el dato de evolución de los precios provinciales.

Principales conclusiones sobre precios de vivienda

 Primera, que la subida de precios tras la crisis se da de manera muy desigual en el territorio, lo que contrasta con la subida generalizada que hubo antes de la misma.

Segunda, si analizamos mercados locales más concretos que los municipales, sobre todo en las ciudades de mayor tamaño, veremos que estas diferencias se agudizan aún más, dando lugar a noticias llamativas sobre aumentos elevados de precios que corresponden a barrios o zonas específicas.

En tercer lugar, la evolución reciente de los precios pone de relieve que hay lugares donde la dinámica de la actividad económica, población, y demanda –en algunos casos foránea- hacen que los precios de la vivienda aumenten de manera sustancial, y otras zonas donde esto no ocurre, por lo que la política pública tiene que tomar en consideración estos datos, que reflejan tanto una situación anterior de subidas, como la adaptación a las nuevas condiciones del mercado de vivienda.

EN CORTO

Sin riesgo de burbuja

Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores, y Ministerio de Economía, han constituido una entidad que vela por el riesgo de una burbuja inmobiliaria, dentro de la llamada política prudencial del Banco Central Europeo. De su primera reunión ha trascendido que no consideran que en España se esté dando un calentamiento del mercado, ya que el crédito crece de manera muy moderada, y aunque las transacciones recuperan el nivel de antes de la crisis, se tratan de viviendas usadas –las de vivienda nueva apenas representan el 13 por ciento de las compraventas actuales de vivienda-. Por otra parte el stock de vivienda nueva para la venta se reduce muy lentamente, y la capacidad adquisitiva es baja.

Informe del Banco de España

También en relación con la inexistencia de una burbuja en el mercado de la vivienda, el Banco de España, en su Informe Financiero de mayo, presenta un índice de precios con base 100 en 2007, que baja a 80 a finales de 2018, pero que presenta un alza del 22 por ciento respecto a su momento más bajo en 2014. Este dato no es comparable con los precios de viviendas vendidas que recogemos en nuestro artículo. Además, el Banco de España relaciona el precio de la vivienda con el de alquiler, con los ingresos medios de las familias, la evolución del stock de vivienda nueva sin vender, y la creación neta de hogares, y con estas variables intenta anticipar una posible burbuja, que no tiene perspectivas de producirse.

Alza de hipotecas

Los últimos datos sobre hipotecas muestran que el tipo medio hipotecario está en el 2,04 por ciento, habiéndose formalizado en los últimos doce meses 270.000 hipotecas para compra de vivienda, con un crecimiento del 13 por ciento año a año (un 11,2 por ciento en Andalucía). Sólo el 46 por ciento de todas las compraventas llevan hipoteca, y el saldo de crédito hipotecario (crédito nuevo menos amortización), sigue en negativo con un -1,4 por ciento en el último trimestre, aunque esta caída es cada vez menor.

FUENTE: EUROVAL