Asesoría Jurídica Responde: «Obras vivienda que afectan a estructura»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
En una comunidad que administramos se han hecho unas obras en los áticos que han tocado estructura y que además están suponiendo un exceso de edificabilidad. Las citadas obras se han realizado sin consentimiento de la comunidad de propietarios. La cuestión es saber si la comunidad está OBLIGADA a denunciar dichos hechos y exigir que se vuelva la vivienda al estado original, y si es necesario de que exista acuerdo comunitario o se puede actuar de oficio.
De momento se ha mandado burofax, pero se ha hecho caso omiso. El problema es que existe la posibilidad de que en el supuesto de que se someta a votación la reclamación judicial en junta, salga voto negativo, entonces saber si se puede actuar de oficio por parte de la comunidad para que en el supuesto de que en el futuro haya alguna incidencia, la comunidad se encuentre respaldada.
RESPUESTA:
Los actos prohibidos pueden y deben ser denunciados por el Presidente por infracción de la LPH del Artículo 9. [Obligaciones de los propietarios y consideración de gastos generales]
“1. Son obligaciones de cada propietario:
- g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.”
La denuncia del Presidente de la Comunidad se realiza en cumplimiento de sus obligaciones en aplicación de lo previsto en la citada LPH en su Artículo 7. [Derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas. Actividades prohibidas]
- El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere, la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
- Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiera en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
La denuncia se realizará al Ayuntamiento (para eso no necesita acuerdo previo) y el Ayuntamiento puede actuar contra ese propietario y exigirle que devuelva la situación al origen. También en Tribunales en aplicación del citado art. Lo que se puede hacer sería conveniente informar sobre el riesgo y responsabilidad de la Comunidad de Propietarios.
