Asesoría Jurídica Responde: «Cuotas por coeficientes»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
Una comunidad constituida hace 31 años. Tiene un total de 15 viviendas. Si bien hay diferentes coeficientes de propiedad, durante este tiempo las cuotas ordinarias y las derramas se han pagado a partes iguales, sin tener en cuenta los coeficientes.
Los vecinos que tienen menor cuota de participación, en concreto 5, reclaman que se apliquen los coeficientes tanto para las cuotas ordinarias, como para las derramas.
Los estatutos no dicen nada al respecto, tampoco hay acuerdo expreso sobre si se aplican o no los coeficientes. En las diferentes actas de años anteriores, siempre se han repartido los gastos por igual.
¿Se tienen que aplicar los coeficientes de manera automática? Si fuera necesaria la asamblea, ¿Qué mayoría es necesaria?
RESPUESTA:
- o primero es leer los estatutos y si en las actas figura un acuerdo de modificación de los Estatutos que no estuvieran inscritos. Si no existe referencia a ningún criterio de reparto distinto acordado en la forma distinta, con independencia que se haya acordado en Junta un reparto igualitario, si no figura inscrito en el Registro de la Propiedad por acuerdo que suponga una modificación estatutaria, los gastos ordinarios y extraordinarios se deben hacer por el coeficiente de participación previsto en la Escritura de división horizontal y declaración de obra nueva, en aplicación a lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal
Artículo 5 LPH
“El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”
Artículo 9.1 e) LPH
“1. Son obligaciones de cada propietario:
- e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.”
Para modificar la cuota de participación de un copropietario, que define su porcentaje en los gastos y derechos de la comunidad, se necesita el acuerdo unánime de todos los propietarios en una junta de propietarios con el tema incluido en el orden del día.
Este acuerdo, que modifica el Título Constitutivo, debe formalizarse en una escritura pública y registrarse en el Registro de la Propiedad para que tenga plenos efectos legales frente a terceros.
Si no se consigue la unanimidad, se puede acudir a un laudo arbitral o iniciar un procedimiento judicial para solicitar la modificación, que requerirá una prueba pericial que justifique la desproporción de las cuotas actuales.
