Asesoría Jurídica Responde: «Constitución de subcomunidades»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
En dos portales, uno quiere poner ascensor y otro no. Para ello quieren crear dos subcomunidades y que cada cual lleve sus gestiones y para los gastos necesarios de mantenimiento general del edificio, la comunidad principal será financiada por las dos subcomunidades.
¿Qué porcentaje se necesita para la creación de las 2 subcomunidades?. Solamente hay un vecino que se niega, es el único.
RESPUESTA:
En primer lugar hay que ver cómo figura en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal y en los Estatutos para ver si está reconocida expresamente en el título o no, ya que puede estar indicado en su descripción elementos comunes dotados de independencia económica dentro del mismo inmueble
Las subcomunidades son “aquellas que resultan cuando, de acuerdo con los dispuesto en el Título Constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica” (artículo 2.d LPH).
El artículo 2. d) de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal reconoce la figura de la Subcomunidad de Propietarios en los siguientes términos:
Esta Ley será de aplicación:
- d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
Estas Subcomunidades tienen por objeto la individualización de aquellos elementos o servicios comunes dotados de independencia económica, funcional u organizativa dentro del conjunto del inmueble, y pueden constituirse en la propia escritura de División Horizontal (constitución originaria) o posteriormente (constitución sobrevenida) si tal posibilidad se encuentra recogida en el título constitutivo y así se acuerda por la Junta de Propietarios con el voto favorable y unánime de todos ellos al suponer una modificación del título que requiere de unanimidad (artículo 17.6 LPH).
Existen sentencias que, indican que solo se pueden constituir subcomunidades cuando esta posibilidad se contempla en los estatutos, estando por encima esta norma de la voluntad de los copropietarios. No obstante se ha incluido una referencia expresa en el nuevo apartado d) del artículo 2 a las subcomunidades, siendo necesario que del título constitutivo se derive que varios propietarios dispongan, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes, con independencia funcional o económica.
No obstante, parece que no es preciso que de tal escritura dimane expresamente ni la denominación como “subcomunidad” o equivalente ni la referencia específica a su forma de funcionamiento.
De hecho, se han venido admitiendo las llamadas Subcomunidades de facto, que se puede constituir, con respecto a determinados propietarios del edificio o urbanización privada, una comunidad subordinada y dependiente de la comunidad de propietarios principal respecto de los elementos comunes pero, a su vez, independiente respecto a la gestión de sus elementos y servicios propios.
Incluso pudiera no haber obstáculos para que se sujeten a las normas de la LPH, del mismo modo que las comunidades sin título constitutivo (art. 2 b), las subcomunidades de facto que actúan como tales sin revestimiento jurídico alguno, pudiendo celebrar Juntas y adoptar acuerdos sobre asuntos de su exclusiva incumbencia, aunque ciertamente la cuestión ha sido polémica.
Hay sentencias que consideran que la constancia expresa en el título constitutivo de esta subcomunidad “no es requisito imprescindible, si no que cabe la existencia de aquella de la propia situación de hecho en cada caso, conforme a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil “.
Por ello, caben varias formas de actuar dependiendo del título aunque nos hallemos ante una única comunidad de propietarios si que se puede a los meros efectos internos y de funcionamiento la división de hecho, en dos subcomunidades y y ello con independencia de que funcionen las dos subcomunidades, que las mismas adopten acuerdos y que éstos puedan ser potencialmente obligatorios; ya que su actuación queda, en su caso, circunscrita al ámbito interno.
En ese caso no se exigiría las mayorías de unanimidad sino las propias de los acuerdos a adoptar (instalación de ascensor, reparaciones de uno de los portales etc.)
En relación al mantenimiento de la instalación es necesario aplicar las medidas de protección y lo hace la empresa distribuidora del gas (Gas Natural, Naturgy, Endesa…) y se puede contratar su propia empresa habilitada para ello y debe contratarse siempre a través de instaladores acreditados. Para ello debe confirmarse con la distribuidora qué empresas dan ese servicio.
El Certificado de Instalación de Gas es un documento que se obtiene en el municipio de Jávea/Xàbia para garantizar la seguridad en las instalaciones de gas. Este certificado acredita que la instalación de gas cumple con todas las normativas y medidas de seguridad. Para obtener el Certificado de Instalación de Gas en Jávea/Xàbia, es necesario seguir un proceso de registro. En primer lugar, se debe contratar a un instalador autorizado de gas que se encargará de realizar una inspección exhaustiva de la instalación. Durante esta inspección se revisarán todos los elementos de la instalación como las tuberías, los reguladores de presión, las válvulas de cierre, entre otros. Una vez finalizada la inspección, el instalador autorizado emitirá el Certificado de Instalación de Gas si la instalación cumple con todos los requisitos de seguridad. Este certificado se presentará en el ayuntamiento de Jávea/Xàbia para su registro oficial.
El registro del Certificado de Instalación de Gas permite que las autoridades municipales tengan un control de las instalaciones de gas implica seguir un proceso de inspección y registro para garantizar la seguridad de las instalaciones de gas en la localidad. Si no se realiza de esa manera la Comunidad será responsable de los accidentes que pudieran ocurrir por la falta de mantenimiento de la instalación.
