Asesoría Jurídica Responde: «Conservación de un edificio»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tenemos prevista una junta extraordinaria, en la cual se va a tratar el siguiente punto:

1. Aprobación, si procede, del presupuesto para:

• Pintura de todo el edificio.
• Llagueado e impermeabilización de los tramos de escaleras de acceso a viviendas.
• Reparación y acabado con pintura deportiva de los escalones de accesos en la plaza.
• Reparación general de desprendimientos, grietas y desperfectos de la estructura

Según este punto necesitaría saber:

1. ¿Si estas obras son consideradas de mejora o de conservación?
2. Al tener que realizar derramas para estos trabajos necesitaría saber que máximo se puede emitir a cada propietario y como. Sé que en algunos casos según qué tipo de trabajo hay un máximo de 3 derramas que no excedan del importe de las cuotas…..
3. Actualmente el edificio está pintado de un color (no blanco), ¿Qué porcentaje se necesitaría para cambiar el color del edificio?

 

RESPUESTA:

Los trabajos que indica son necesarias ya que permite conservar el edificio en condiciones de conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio.

• Pintura de todo el edificio.
• Llagueado e impermeabilización de los tramos de escaleras de acceso a viviendas.
• Reparación y acabado con pintura deportiva de los escalones de accesos en la plaza.
• Reparación general de desprendimientos, grietas y desperfectos de la estructura

Los gastos de conservación (generales) y los de mejora tienen distinta naturaleza, por lo que no podrá considerarse como mejora la obra o instalación de que se trate cuando resulte necesaria para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad.

Las obras de conservación son siempre necesarias, aunque fueran de carácter extraordinario, por lo tanto, los propietarios de las viviendas y locales están obligados a pagar las obras de conservación en aplicación del art. 10 de la LPH:

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
   1. Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
   2. Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

En relación a la forma de costearlas (en este caso nos encontramos ante un supuesto de obras necesarias) se aplica el referido art. 10 de la LPH en su apartado:

1. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
   1. Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
   2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
   3. Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

Por lo tanto, habrá que revisar los Estatutos para comprobar si existe alguna regulación específica en relación a la forma de atender a las derramas que haya que acordar para atender a su realización., no existiendo una limitación por ley sino un acuerdo de la comunidad en la forma de hacer frente a dicho gasto de conservación.

En relación a la modificación del color es una modificación estética que está dentro de la misma regulación y necesitará de un acuerdo de la Junta y exigirá autorización administrativa para que el Ayuntamiento pueda comprobar que los colores y técnicas utilizados se encuentran dentro de la legalidad y la normativa local.