Asesoría Jurídica Responde: «Cambio de Videoportero»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tengo una comunidad donde varios vecinos (9 vecinos) no les funciona el monitor, cambiarlo es costoso porque hay que adaptarlo al existente que es muy antiguo, y en caso de que en poco tiempo la instalación se estropeara, los vecinos que se hayan cambiado su monitor no les servirá ya que no es compatible con los nuevos videoporteros, es por lo que estos vecinos hacen una reunión extraordinaria para plantear el tema a sus vecinos.

Mi duda es, en este caso si sería necesaria mayoría más uno, ¿o es necesario las tres quintas partes de los vecinos?

 

RESPUESTA:

Se trata de ver qué dice los Estatutos o los Acuerdos de la Junta en relación a este tema ya que la reparación de un portero automático o videoportero debe tenerse en cuenta que pertenece a la comunidad solo hasta la entrada al espacio privativo. Es decir, una vez dentro de la vivienda, los porteros o videoporteros se consideran elementos privativos y no comunes. y el monitor o telefonillo es privativo, como norma general.

En este sentido, la Ley de la Propiedad Horizontal y en el art. 396 del Código Civil diferencian entre los elementos comunes y privativos de las fincas:

son elementos comunes todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, tales como suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas, pilares, forjados, muros de carga, fachadas, con los revestimientos exteriores de balcones; terrazas y ventanas; porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos, ascensores, instalaciones, conducciones y canalizaciones para el suministro de agua, gas o electricidad o energía solar, agua caliente, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, detección y prevención de incendios; portero electrónico y otros de seguridad del edificio, antenas colectivas; todos ellos hasta la entrada al espacio privativo . Este último párrafo es decisivo para decidir la presente contienda pues deja claro que a partir de la entrada en cada uno de los departamentos todas esas instalaciones son privativas. Siendo esto así ninguna obligación tiene la comunidad de arreglar el video portero del departamento. Sí tendría que acometer la reparación de una avería existente antes de la entrada en el espacio privativo-..y el monitor del videoportero que, en razón a lo expuesto, es un elemento privativo.

(Audiencia Provincial de Asturias (Sección 1ª) Sentencia núm. 198/2010 de 26 mayo. JUR 2010\23774)

Por lo tanto, la sustitución del monitor estropeado es privativo de cada propietario.

 

Otra cuestión es que se decida  la sustitución del videoportero por uno nuevo, que nos lleva a la cuestión esencial es decidir si estamos ante una obra de mantenimiento o conservación o ante una obra de mejora y por consiguiente no necesaria.

 

Recientes sentencia señalan que:

 

La distinción entre ambos conceptos no siempre es fácil. Con carácter general y en referencia a viviendas se dice que son obras de conservación aquellas obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en un estado idóneo para poder ser habitada. Son obras de mejora aquellas que no son indispensables para el mantenimiento de la vivienda, sino que únicamente aumentan la calidad y comodidad del inmueble.

Desde la perspectiva de la LPH puede encontrarse un criterio distintivo en la dicción de los artículos 10 y 17 de la LPH, en especial de este último en su apartado 4 antes reseñado.

La interpretación del artículo 10 ha de realizarse teniendo en cuenta que la Ley 8/2013 de 27 de junio de 2013, que le dio su actual redacción «tuvo por objetivos, entre otros, el potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, tratando de generar bienestar económico y social y garantizar la calidad de vida sus habitantes».

En el caso que nos ocupa el edificio cuenta ya con un sistema de acceso al interior mediante videoportero, instalado en su día para garantizar la seguridad de los residentes e impedir el acceso al interior del edificio de personas que no contaran con su permiso. La realidad social de tiempo en que nos encontramos, en clara aplicación al supuesto examinado del artículo 3 del Código Civil, permite concluir sin excesivo esfuerzo que no estamos ante un nuevo servicio o instalación. Se trata de la sustitución de un sistema por otro nuevo que, de acuerdo con el actual estado de la técnica, preste servicios funcionalmente similares. En este caso, los servicios que presta el nuevo sistema satisfacen un requisito básico de seguridad al que sirve de claro refuerzo, el del control de acceso al edifico de personas no residentes. En estos supuestos, si el coste no resulta desproporcionado o fuera de lugar, que no parece el caso pues nada se ha indicado al respecto, la instalación de un sistema de «videoportero», que es el habitual en la actualidad en las nuevas edificaciones, no supone una mejora del edificio, ni por tanto un capricho innecesario, sino su mantenimiento aún en mejores condiciones de habitabilidad y de seguridad. Es por ello absolutamente razonable considerarla como una obra necesaria para el mantenimiento de un servicio con el que ya contaba el inmueble y para satisfacer las exigencias básicas de seguridad.

(Audiencia Provincial de Valladolid (Sección 1ª) Sentencia núm. 195/2022 de 6 junio. JUR 2022\288508)

 

Por lo tanto sería de aplicación el art. 10.1. a)  de la LPH:

 

Artículo 10. [Obras necesarias de conservación y de accesibilidad]

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
2. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

 

Y el art. 17.7 s la LPH :

7. 7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

 

 Por ello no sería de aplicación de las mayorías e 3/5 de propietarios y de coeficiente de participación que se exige en el art. 17.4 de la LPH:

4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.