Asesoría Jurídica Responde: «Cambio de uso de un local comercial en vivienda»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
En una comunidad de propietarios que gestionamos tenemos un propietario que tiene intención de realizar un cambio de uso de un local comercial en vivienda.
Ni en los estatutos de la comunidad ni en la escritura de Obra Nueva y División Horizontal se establecen ninguna prohibición al respecto. Hay varios propietarios que están en contra de este cambio de uso.
¿Es necesario la aprobación previa de la Comunidad de Propietarios para poder realizar el cambio de uso?. En el caso de requerir autorización de la comunidad, ¿qué mayoría sería necesaria para aprobar dicho cambio de uso?.
En otra comunidad con las mismas características, el Ayuntamiento le ha concedido el cambio de uso a un propietario sin tener en cuenta la autorización expresa de la comunidad. ¿Se podría cancelar o impugnar de alguna forma esta autorización dada por el Ayuntamiento?
RESPUESTA:
El cambio de uso no puede suponer, un óbice o límite al derecho de propiedad, y las negativas debe basarse en la existencia de circunstancias concretas del proyecta que exijan.
En principio hay que confirmar en el título constitutivo si existe alguna prohibición expresa y posteriormente con el proyecto en concreto hay que analizar si afecta a elementos comunes, abriendo puertas, ventanas nuevas o modificación de la fachada, la alteración de cuotas de participación.
El art.7 establece la forma de proceder:
- El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere, la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
- Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiera en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
La comunicación de la obra junto con el proyecto debe ser previa y sobre ello decidir el procedimiento a seguir:
El art. 17.6 («Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación») LPH y, como doctrina refiere las sentencias 1241/1993, de 22 de diciembre (RJ 1993, 10109) y 922/1996, de 16 de noviembre (RJ 1996, 8359) . En este motivo insiste en que el cambio de destino no puede significar una afectación de los elementos comunes sin que concurra el consentimiento unánime del resto de los copropietarios.
Asimismo, deberán solicitar las autorizaciones y licencias administrativas que sean exigibles y deben existir antes de que se empiece a desarrollar la actividad.
Debe comunicarse a la comunidad y será necesaria la autorización siempre que no esté dentro de los supuestos que el propietario puede desarrollar en el ejercicio del derecho de propiedad, no exija modificaciones en el título, en los Estatutos, en elementos comunes y cuotas de participación.
En relación a la autorización al cambio de uso por el ayuntamiento suele pedir la comunicación a la Comunidad y la respuesta de la comunidad. En el caso que indica podría impugnarse pero debe leerse además del título y los estatutos, el proyecto que se quiere realizar para poder fundamentarlo y la autorización que dice se le ha concedido.
