Asesoría Jurídica Responde: «Cambio de escritura de bajo a vivienda»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tengo una comunidad que el bajo lo quieren escriturar como vivienda. Nos dice que el notario le pide un documento o certificado de la comunidad de propietarios. En el que conste que la comunidad autoriza el cambio de uso a vivienda.

Tengo dos dudas:

Para cambio de uso a vivienda: ¿es necesario la autorización de los vecinos o solo depende de la autorización del ayuntamiento?.

Esta comunidad consta de 3 escaleras: ¿la autorización sería solo de la escalera en la que se encuentra el bajo o por el contrario es de la comunidad entera, es decir de las tres escaleras?.

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que revisar los Estatutos para conocer si existe prohibición o limitaciones en los Estatutos y comprobar si las tres escaleras que menciona forma tres subcomunidades independientes o es solamente una de ellas.

En relación a la primera de las cuestiones: Si el cambio de uso a vivienda es necesario la autorización de los vecinos.

El cambio de uso de un elemento privativo en propiedad horizontal integra, como regla general, el contenido ordinario del derecho de propiedad y solo exige acuerdo comunitario si el título constitutivo o los estatutos contienen una prohibición o limitación expresa, clara y precisa del cambio de uso a vivienda.

Si existe prohibición estatutaria o en el título constitutivo, la autorización comunitaria para permitir el cambio de uso debe adoptarse por unanimidad, porque afecta a los Estatutos.

No obstante, aunque no se exija acuerdo comunitario por inexistencia de prohibición expresa, el cambio de uso debe respetar el régimen de actividades prohibidas y, en particular, no ampara usos que puedan encajar en actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

La licencia o autorización municipal puede ser necesaria por tratarse de una modificación objetiva del uso, pero su obtención no sustituye la autorización comunitaria cuando para materializar el cambio se alteran elementos comunes o se realizan obras que los afecten.  Si para adaptar el bajo a vivienda se han ejecutado obras que afecten a elementos comunes, estructura, seguridad o configuración exterior, la regla general es que esas obras requieren autorización previa de la junta, con independencia de la licencia municipal obtenida.

Si el cambio de uso conlleva modificación de cuotas de participación, el consentimiento comunitario exigible se refuerza, llegando a requerirse unanimidad cuando se altere el reparto de cuotas.

A la hora de su elevación a público y su inscripción, es frecuente que se exija acreditar que no hay prohibición estatutaria o que existe acuerdo comunitario cuando proceda, y si el acuerdo comunitario ha de acceder al Registro debe documentarse correctamente y elevarse a público.

En relación a la segunda de las cuestiones: Sobre si basta la escalera o debe ser la comunidad entera.

La lógica aplicable es que decide la comunidad de propietarios titular de los elementos comunes y del régimen estatutario y del título, por lo que, si el edificio está constituido como una única comunidad que integra las tres escaleras, la autorización debe provenir de esa comunidad en su conjunto. En aplicación del art. 5: de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

Artículo 5

“El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”

En definitiva, el cambio de uso del bajo a vivienda no requiere autorización de los vecinos si no hay una prohibición o limitación expresa en el título constitutivo o en los estatutos, pero sí puede requerir licencia municipal por modificación objetiva del uso y, además, exigirá acuerdo comunitario previo si para ejecutar la obra se han alterado elementos comunes, la estructura o la configuración exterior,  siendo determinante para saber si decide una sola escalera o las tres el modo en que esté constituida la comunidad y el alcance del título y estatutos aplicables.