Asesoría Jurídica Responde: «Subcomunidades con viviendas de uso turístico»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
En dos subcomunidades:
En una de las subcomunidades hay una vivienda, son bastante grandes y tienen accesos para ello, quieren hacer una segregación. Los vecinos no se oponen a esta cuestión. El tema es que alguno de ellos ha planteado que quizás una de las nuevas viviendas se utilice como VUT y en eso no están de acuerdo.
El tema es que las dos subcomunidades harán reunión en fechas distintas y tendrán en su orden del día esas cuestiones, una segregación y otra prohibición en dichas subcomunidades de que alguna propiedad pueda explotarla como VUT.
¿Valdría con que cada subcomunidad aprobase estas 2 cuestiones en sus respectivas Asambleas?.
¿Cual sería para la aprobación de segregación de la vivienda?.
En las VUT con un 3/5 partes (60%) prohibiéndolas en suficiente.
Se podría convocar una conjunta, pero es más complicado ya que cada una va por su lado.
RESPUESTA:
La VIVIENDA DE USO TURÍSTICO (VUT), deben cumplir unos requisitos, regulado en una normativa específicas de cada Comunidad Autónoma inscribiéndose en un Registro para tal fin,
Por lo tanto en primer lugar debemos comprobar:
- Los Estatutos Sociales de la Comunidad y de las Subcomunidades para ver si existe alguna regulación al respecto que afecta a lo que se pretende segregar de vivienda y la instalación de una VUT.
- La regulación específica de la Comunidad Autónoma en cuanto a los requisitos necesarios para su apertura.
En base a los mismos se tomarán acuerdos:
- Si es necesaria la adopción de acuerdos de Junta para la Segregación aplicaremos las mayorías que establece el Artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ya que supone una alteración del título constitutivo y de los coeficientes:
“Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.”
- Si se pretende adoptar un acuerdo que prohíba su instalación se debe adoptar antes de que cumpla las exigencias de la Comunidad y su inscripción en el Registro correspondiente, en aplicación del art. 17.12 LPH:
“El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”
Las Juntas se pueden convocar en una sola o en dos si está previsto en sus Estatutos. Será conveniente que se inscriba en el Registro de la Propiedad y para ello deberá no solamente acordarse sino además elevarlo a escritura pública.
