Asesoría Jurídica Responde: «Obras en bajante de dos portales separados por zona común»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Contacto con ustedes para ver si me pueden aclarar una duda para una junta que tengo mañana.

Se trata de un edificio que posee dos portales separados por una zona común al aire libre. En uno de los portales se tiene que cambiar unos bajantes de agua. ¿Deben intervenir en la derrama todos los propietarios o solo los propietarios de ese portal?.

 

RESPUESTA:

En el el art. 396 del Código Civil hay una enumeración pormenorizada:

«…suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas, pilares, vigas, forjados, muros de carga, fachadas, balcones, ventanas, portal, escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos, recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías, otros servicios o instalaciones comunes, ascensores, conducciones, canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, las de detección y prevención de incendios, las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.»

Las bajantes, como parte integrante de las instalaciones generales de agua, forman parte de los elementos comunes del edificio ya que sirven a todos los propietarios y son necesarios para el adecuado uso y disfrute de las viviendas o locales.

En primer lugar hay que comprar el el título constitutivo y en los Estatutos de ambos portales tiene que hacerse referencia a la participación en los gastos comunes en zonas que pudiera tener que participar de forma conjunta en esos gastos.

Por lo que indica se trata de la bajante de agua de uno de los portales por lo que lo lógico es que corresponda al portal afectado por esa bajante concreta pero debe confirmarse.

Debería comprobarse que se trata de una única comunidad y que la suma de todos los coeficientes suman el cien por cien.

Si se trata de una única comunidad se debe aplicar el coeficiente de participación para contribuir a ese gasto en aplicación del artículo 5 de la LPH que se refiere al coeficiente o cuota de participación:

“En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes».

En la LPH en el art. 9 Obligaciones de los propietarios y consideración de gastos generales: 1. Son obligaciones de cada propietario
apartado e) dice:

“son obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y en el apartado f) Son obligaciones de cada propietario: “contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación”

Por ello si no se han individualizado se aplicará el art. 9.2 de la referida LPH:
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.