El nuevo propietario puede responder por las obras realizadas por el anterior dueño del inmueble si carecen de autorización de la comunidad

El nuevo adquiriente de un inmueble integrado en una comunidad de propietarios está sujeto a asumir las acciones judiciales que se dirijan contra él como consecuencia de las obras ejecutadas por el anterior propietario, cuando las mismas son ilegales porque alteran un elemento común del edificio y se realizaron sin consentimiento de la comunidad.

 

Así lo ha dictaminado la Audiencia Provincial de Madrid en una sentencia, en la que falla a favor de una comunidad de propietarios y condena a una empresa que ha adquirido varios locales que fueron reconvertidos en viviendas por la antigua empresa propietaria de estos porque, para solucionar el problema de climatización de esos nuevos inmuebles, se colocaron seis condensadores en la cubierta del edificio, sin autorización de la comunidad y con su expresa oposición.

Esas actuaciones ejecutadas sobre el elemento común (la cubierta), además de ser ilegales por no contar con autorización de la comunidad para ejecutarlas, también produjeron una alteración del elemento comunitario. Entre las repercusiones negativas que las instalaciones y obras ejecutadas tienen para el edificio, en el fallo judicial se destacan tres:

  1. La colocación de los aparatos condensaros en la cubierta implican la apropiación de ésta, creando una servidumbre que anteriormente no existía para el mantenimiento y reparación de las maquinarias e instalaciones llevadas a cabo, circunstancia que se agrava al tratarse de una cubierta diseñada como no transitable y que carece de un acceso practicable (se han de usar escaleras para acceder a la misma), con el consiguiente riesgo que la realización de las labores de mantenimiento y reparación de dichos equipos comportará, y las consecuencias negativas que ello conlleva para la comunidad de propietarios;
  2. Las perforaciones y orificios realizados en el forjado del elemento comunitario para el cableado eléctrico y las tuberías afectan a la propia cubierta y, además, con el riesgo de que se produzcan filtraciones en las viviendas.
  3. Se ha empeorado la estética del solado de la cubierta al aplicar pintura de clorocaucho de color naranja sobre el baldosín catalán existente en la cubierta, que contrasta con los tonos discretos y opacos de este material cerámico, con eliminación de las juntas de dilatación y, por optar por esa solución impermeabilizante, se ha dificultado la posibilidad de que la comunidad recupere el baldosín originario.

 

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[Fuente «Economist & Jurist»]

 

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La guerra de Irán impacta en la hipoteca: el Euribor la encarecerá por primera vez en dos años

Uno de los primeros daños colaterales del conflicto en el Golfo Pérsico es el aumento del coste de la financiación en el mercado hipotecario. Así lo confirma el dato provisional de marzo del principal indicador con el que se revisan los préstamos a tipo variable. A falta de un dato para cerrar el mes, el Euribor se sitúa de media en el 2,53%, un 0,31% más respecto a febrero, cuando alcanzó la tasa del 2,22%.

 

De este modo, las hipotecas cuya revisión anual coincida con el dato de marzo se encarecerán por primera vez en dos años. Se trata del mayor ascenso mensual del indicador desde enero del 2023. Asimismo, el índice se sitúa en niveles similares a los de enero del año pasado (2,53 %).

En marzo del 2025, la tasa media del indicador era del 2,40%, porcentaje inferior al actual (2,53%). La consecuencia directa para una hipoteca con un importe inicial de 180.000 euros a 30 años y con un diferencial de un punto porcentual que se encuentre en el inicio de su vida, es que pasará a incrementarse su cuota en 12 euros mensuales, lo que equivale a 144 euros al año.

En las últimas jornadas el Euribor ha llegado a rozar el 3% por el temor que la guerra de Irán vuelva a disparar la inflación debido al aumento de los precios energéticos. Una situación que obligaría a revisar al alza los tipos de interés oficiales. En este sentido, la presidenta del Banco Central Europeo (BCE), Christine Lagarde, expresó recientemente la disposición de la entidad a llevar a cabo “algún ajuste” de tipos si se constata que el conflicto en Oriente Próximo acaba afectando a la estabilidad de precios en la zona euro.

En todo caso, el indicador hipotecario “vuelve a tensionar las hipotecas variables y confirma un cambio de tendencia”, aseguran desde iAhorro. Atrás queda, por tanto, el periodo de alivio para los hipotecados con préstamos variables, que vieron sus cuotas aumentar de manera notable con la irrupción a principios del 2022 del conflicto bélico de Ucrania, que llevó al Euribor a subir más de cuatro puntos porcentuales en tan solo un año y medio.

 

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[Fuente «La Vanguardia»]

 

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Índice de Precios de Consumo (IPC) – Marzo 2026

El indicador adelantado del IPC sitúa su variación anual en el 3,3% en marzo, un punto por encima de la registrada en febrero. La tasa anual del indicador adelantado de la inflación subyacente se mantiene en el 2,7%. La variación anual del indicador adelantado del IPCA es del 3,3%.

 

La inflación anual estimada del IPC en marzo de 2026 es del 3,3%, de acuerdo con el indicador adelantado elaborado por el INE. Este indicador proporciona un avance del IPC que, en caso de confirmarse, supondría que la tasa anual aumenta un punto, ya que en el mes de febrero esta variación fue del 2,3%. Esta evolución es debida, principalmente, a la subida de los precios de los combustibles y lubricantes para vehículos personales.

También influye, aunque en menor medida, el descenso de la electricidad, menor que el del año pasado, y el aumento de los precios del gasóleo para calefacción, que bajaron en marzo de 2025.

La tasa de variación anual estimada de la inflación subyacente (índice general sin alimentos no elaborados ni productos energéticos) se mantiene en el 2,7%.

Los precios de consumo registran en marzo una tasa del 1,0% respecto al mes de febrero, según el indicador adelantado del IPC.

 

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[Fuente «Instituto Nacional de Estadística»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Cambio de escritura de bajo a vivienda»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tengo una comunidad que el bajo lo quieren escriturar como vivienda. Nos dice que el notario le pide un documento o certificado de la comunidad de propietarios. En el que conste que la comunidad autoriza el cambio de uso a vivienda.

Tengo dos dudas:

Para cambio de uso a vivienda: ¿es necesario la autorización de los vecinos o solo depende de la autorización del ayuntamiento?.

Esta comunidad consta de 3 escaleras: ¿la autorización sería solo de la escalera en la que se encuentra el bajo o por el contrario es de la comunidad entera, es decir de las tres escaleras?.

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que revisar los Estatutos para conocer si existe prohibición o limitaciones en los Estatutos y comprobar si las tres escaleras que menciona forma tres subcomunidades independientes o es solamente una de ellas.

En relación a la primera de las cuestiones: Si el cambio de uso a vivienda es necesario la autorización de los vecinos.

El cambio de uso de un elemento privativo en propiedad horizontal integra, como regla general, el contenido ordinario del derecho de propiedad y solo exige acuerdo comunitario si el título constitutivo o los estatutos contienen una prohibición o limitación expresa, clara y precisa del cambio de uso a vivienda.

Si existe prohibición estatutaria o en el título constitutivo, la autorización comunitaria para permitir el cambio de uso debe adoptarse por unanimidad, porque afecta a los Estatutos.

No obstante, aunque no se exija acuerdo comunitario por inexistencia de prohibición expresa, el cambio de uso debe respetar el régimen de actividades prohibidas y, en particular, no ampara usos que puedan encajar en actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

La licencia o autorización municipal puede ser necesaria por tratarse de una modificación objetiva del uso, pero su obtención no sustituye la autorización comunitaria cuando para materializar el cambio se alteran elementos comunes o se realizan obras que los afecten.  Si para adaptar el bajo a vivienda se han ejecutado obras que afecten a elementos comunes, estructura, seguridad o configuración exterior, la regla general es que esas obras requieren autorización previa de la junta, con independencia de la licencia municipal obtenida.

Si el cambio de uso conlleva modificación de cuotas de participación, el consentimiento comunitario exigible se refuerza, llegando a requerirse unanimidad cuando se altere el reparto de cuotas.

A la hora de su elevación a público y su inscripción, es frecuente que se exija acreditar que no hay prohibición estatutaria o que existe acuerdo comunitario cuando proceda, y si el acuerdo comunitario ha de acceder al Registro debe documentarse correctamente y elevarse a público.

En relación a la segunda de las cuestiones: Sobre si basta la escalera o debe ser la comunidad entera.

La lógica aplicable es que decide la comunidad de propietarios titular de los elementos comunes y del régimen estatutario y del título, por lo que, si el edificio está constituido como una única comunidad que integra las tres escaleras, la autorización debe provenir de esa comunidad en su conjunto. En aplicación del art. 5: de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

Artículo 5

“El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”

En definitiva, el cambio de uso del bajo a vivienda no requiere autorización de los vecinos si no hay una prohibición o limitación expresa en el título constitutivo o en los estatutos, pero sí puede requerir licencia municipal por modificación objetiva del uso y, además, exigirá acuerdo comunitario previo si para ejecutar la obra se han alterado elementos comunes, la estructura o la configuración exterior,  siendo determinante para saber si decide una sola escalera o las tres el modo en que esté constituida la comunidad y el alcance del título y estatutos aplicables.

 

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