El nuevo propietario puede responder por las obras realizadas por el anterior dueño del inmueble si carecen de autorización de la comunidad

El nuevo adquiriente de un inmueble integrado en una comunidad de propietarios está sujeto a asumir las acciones judiciales que se dirijan contra él como consecuencia de las obras ejecutadas por el anterior propietario, cuando las mismas son ilegales porque alteran un elemento común del edificio y se realizaron sin consentimiento de la comunidad.

 

Así lo ha dictaminado la Audiencia Provincial de Madrid en una sentencia, en la que falla a favor de una comunidad de propietarios y condena a una empresa que ha adquirido varios locales que fueron reconvertidos en viviendas por la antigua empresa propietaria de estos porque, para solucionar el problema de climatización de esos nuevos inmuebles, se colocaron seis condensadores en la cubierta del edificio, sin autorización de la comunidad y con su expresa oposición.

Esas actuaciones ejecutadas sobre el elemento común (la cubierta), además de ser ilegales por no contar con autorización de la comunidad para ejecutarlas, también produjeron una alteración del elemento comunitario. Entre las repercusiones negativas que las instalaciones y obras ejecutadas tienen para el edificio, en el fallo judicial se destacan tres:

  1. La colocación de los aparatos condensaros en la cubierta implican la apropiación de ésta, creando una servidumbre que anteriormente no existía para el mantenimiento y reparación de las maquinarias e instalaciones llevadas a cabo, circunstancia que se agrava al tratarse de una cubierta diseñada como no transitable y que carece de un acceso practicable (se han de usar escaleras para acceder a la misma), con el consiguiente riesgo que la realización de las labores de mantenimiento y reparación de dichos equipos comportará, y las consecuencias negativas que ello conlleva para la comunidad de propietarios;
  2. Las perforaciones y orificios realizados en el forjado del elemento comunitario para el cableado eléctrico y las tuberías afectan a la propia cubierta y, además, con el riesgo de que se produzcan filtraciones en las viviendas.
  3. Se ha empeorado la estética del solado de la cubierta al aplicar pintura de clorocaucho de color naranja sobre el baldosín catalán existente en la cubierta, que contrasta con los tonos discretos y opacos de este material cerámico, con eliminación de las juntas de dilatación y, por optar por esa solución impermeabilizante, se ha dificultado la posibilidad de que la comunidad recupere el baldosín originario.

 

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[Fuente «Economist & Jurist»]

 

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La guerra de Irán impacta en la hipoteca: el Euribor la encarecerá por primera vez en dos años

Uno de los primeros daños colaterales del conflicto en el Golfo Pérsico es el aumento del coste de la financiación en el mercado hipotecario. Así lo confirma el dato provisional de marzo del principal indicador con el que se revisan los préstamos a tipo variable. A falta de un dato para cerrar el mes, el Euribor se sitúa de media en el 2,53%, un 0,31% más respecto a febrero, cuando alcanzó la tasa del 2,22%.

 

De este modo, las hipotecas cuya revisión anual coincida con el dato de marzo se encarecerán por primera vez en dos años. Se trata del mayor ascenso mensual del indicador desde enero del 2023. Asimismo, el índice se sitúa en niveles similares a los de enero del año pasado (2,53 %).

En marzo del 2025, la tasa media del indicador era del 2,40%, porcentaje inferior al actual (2,53%). La consecuencia directa para una hipoteca con un importe inicial de 180.000 euros a 30 años y con un diferencial de un punto porcentual que se encuentre en el inicio de su vida, es que pasará a incrementarse su cuota en 12 euros mensuales, lo que equivale a 144 euros al año.

En las últimas jornadas el Euribor ha llegado a rozar el 3% por el temor que la guerra de Irán vuelva a disparar la inflación debido al aumento de los precios energéticos. Una situación que obligaría a revisar al alza los tipos de interés oficiales. En este sentido, la presidenta del Banco Central Europeo (BCE), Christine Lagarde, expresó recientemente la disposición de la entidad a llevar a cabo “algún ajuste” de tipos si se constata que el conflicto en Oriente Próximo acaba afectando a la estabilidad de precios en la zona euro.

En todo caso, el indicador hipotecario “vuelve a tensionar las hipotecas variables y confirma un cambio de tendencia”, aseguran desde iAhorro. Atrás queda, por tanto, el periodo de alivio para los hipotecados con préstamos variables, que vieron sus cuotas aumentar de manera notable con la irrupción a principios del 2022 del conflicto bélico de Ucrania, que llevó al Euribor a subir más de cuatro puntos porcentuales en tan solo un año y medio.

 

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[Fuente «La Vanguardia»]

 

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Índice de Precios de Consumo (IPC) – Marzo 2026

El indicador adelantado del IPC sitúa su variación anual en el 3,3% en marzo, un punto por encima de la registrada en febrero. La tasa anual del indicador adelantado de la inflación subyacente se mantiene en el 2,7%. La variación anual del indicador adelantado del IPCA es del 3,3%.

 

La inflación anual estimada del IPC en marzo de 2026 es del 3,3%, de acuerdo con el indicador adelantado elaborado por el INE. Este indicador proporciona un avance del IPC que, en caso de confirmarse, supondría que la tasa anual aumenta un punto, ya que en el mes de febrero esta variación fue del 2,3%. Esta evolución es debida, principalmente, a la subida de los precios de los combustibles y lubricantes para vehículos personales.

También influye, aunque en menor medida, el descenso de la electricidad, menor que el del año pasado, y el aumento de los precios del gasóleo para calefacción, que bajaron en marzo de 2025.

La tasa de variación anual estimada de la inflación subyacente (índice general sin alimentos no elaborados ni productos energéticos) se mantiene en el 2,7%.

Los precios de consumo registran en marzo una tasa del 1,0% respecto al mes de febrero, según el indicador adelantado del IPC.

 

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[Fuente «Instituto Nacional de Estadística»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Cambio de escritura de bajo a vivienda»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tengo una comunidad que el bajo lo quieren escriturar como vivienda. Nos dice que el notario le pide un documento o certificado de la comunidad de propietarios. En el que conste que la comunidad autoriza el cambio de uso a vivienda.

Tengo dos dudas:

Para cambio de uso a vivienda: ¿es necesario la autorización de los vecinos o solo depende de la autorización del ayuntamiento?.

Esta comunidad consta de 3 escaleras: ¿la autorización sería solo de la escalera en la que se encuentra el bajo o por el contrario es de la comunidad entera, es decir de las tres escaleras?.

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que revisar los Estatutos para conocer si existe prohibición o limitaciones en los Estatutos y comprobar si las tres escaleras que menciona forma tres subcomunidades independientes o es solamente una de ellas.

En relación a la primera de las cuestiones: Si el cambio de uso a vivienda es necesario la autorización de los vecinos.

El cambio de uso de un elemento privativo en propiedad horizontal integra, como regla general, el contenido ordinario del derecho de propiedad y solo exige acuerdo comunitario si el título constitutivo o los estatutos contienen una prohibición o limitación expresa, clara y precisa del cambio de uso a vivienda.

Si existe prohibición estatutaria o en el título constitutivo, la autorización comunitaria para permitir el cambio de uso debe adoptarse por unanimidad, porque afecta a los Estatutos.

No obstante, aunque no se exija acuerdo comunitario por inexistencia de prohibición expresa, el cambio de uso debe respetar el régimen de actividades prohibidas y, en particular, no ampara usos que puedan encajar en actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

La licencia o autorización municipal puede ser necesaria por tratarse de una modificación objetiva del uso, pero su obtención no sustituye la autorización comunitaria cuando para materializar el cambio se alteran elementos comunes o se realizan obras que los afecten.  Si para adaptar el bajo a vivienda se han ejecutado obras que afecten a elementos comunes, estructura, seguridad o configuración exterior, la regla general es que esas obras requieren autorización previa de la junta, con independencia de la licencia municipal obtenida.

Si el cambio de uso conlleva modificación de cuotas de participación, el consentimiento comunitario exigible se refuerza, llegando a requerirse unanimidad cuando se altere el reparto de cuotas.

A la hora de su elevación a público y su inscripción, es frecuente que se exija acreditar que no hay prohibición estatutaria o que existe acuerdo comunitario cuando proceda, y si el acuerdo comunitario ha de acceder al Registro debe documentarse correctamente y elevarse a público.

En relación a la segunda de las cuestiones: Sobre si basta la escalera o debe ser la comunidad entera.

La lógica aplicable es que decide la comunidad de propietarios titular de los elementos comunes y del régimen estatutario y del título, por lo que, si el edificio está constituido como una única comunidad que integra las tres escaleras, la autorización debe provenir de esa comunidad en su conjunto. En aplicación del art. 5: de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

Artículo 5

“El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”

En definitiva, el cambio de uso del bajo a vivienda no requiere autorización de los vecinos si no hay una prohibición o limitación expresa en el título constitutivo o en los estatutos, pero sí puede requerir licencia municipal por modificación objetiva del uso y, además, exigirá acuerdo comunitario previo si para ejecutar la obra se han alterado elementos comunes, la estructura o la configuración exterior,  siendo determinante para saber si decide una sola escalera o las tres el modo en que esté constituida la comunidad y el alcance del título y estatutos aplicables.

 

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Comunidades de propietarios: se acabó la “barra libre” para prohibir

Es nulo el acuerdo adoptado por una comunidad de propietarios para prohibir el uso de una salida de humos que ya existía en un local comercial, ya que dicha decisión infringe la doctrina de los actos propios y el principio de buena fe, configurando un ejercicio desleal del derecho en el ámbito de la propiedad horizontal.

 

Las comunidades no pueden oponerse legítimamente a situaciones previamente toleradas. Así lo establece el Tribunal Supremo en una sentencia de su Sala Primera de 29 de enero de 2026 (STS 103/2026). El Alto Tribunal confirma la nulidad del acuerdo comunitario al apreciar vulneración del principio de buena fe, regulado en el artículo 7.1 del Código Civil, que establece que los derechos deben ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe. La sentencia señala que la doctrina de los actos propios impide que quien ha generado una apariencia jurídica mediante su conducta previa pueda posteriormente actuar en contradicción con ella cuando ello cause perjuicio a quien confió legítimamente en dicha situación.

Esta reciente sentencia puede tener especial trascendencia, ya que en la actualidad existe una creciente tendencia a adoptar medidas que limitan el derecho de los titulares de inmuebles en las comunidades de propietarios. Conviene recordar aquella máxima jurídica que señala que las normas prohibitivas son odiosas y, por ello, deben aplicarse con prudencia y precisión.

 

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[Fuente «Economist & Jurist»]

 

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El mercado de la vivienda se rompe: la oferta se desploma en casi toda España salvo en seis grandes capitales

La oferta de viviendas en venta se desplomó un 11% durante el cuarto trimestre de 2025 en términos interanuales, según un estudio publicado por idealista a partir de los datos de la plataforma. Tan solo en seis capitales el volumen de inmuebles creció en este periodo. Se trata de las ciudades de Madrid y Málaga, donde la oferta ha crecido un 10%.

 

Les siguen Valencia (8%), Sevilla (6%), Santa Cruz de Tenerife y Barcelona (2% en ambos casos). Todas las demás capitales tienen ahora menos viviendas en venta que hace un año. La mayor caída se ha producido en Zamora, con un desplome de la oferta que ha llegado al 46%. Le siguen Huesca (-39%), Segovia (-38%), Palencia (-35%), Ourense (-34%) y Burgos (-32%). Con caídas inferiores al 30% se encuentran Melilla (-29%), Oviedo (-29%), Ávila (-28%), Ceuta (-27%) y Valladolid (-26%).

Aunque las subidas han sido mayoritarias en grandes mercados, la oferta se ha reducido un 24% en Bilbao, mientras que la caída ha sido del 15% en San Sebastián.

Análisis por provincias

A nivel provincial la situación ha sido similar en el último año, aunque las subidas de oferta solo se han producido en la Comunidad de Madrid (3%) y Santa Cruz de Tenerife (2%). En todas las demás la oferta se ha reducido. Las menores caídas se han producido en Málaga (-3%), Alicante (-5%), Cádiz (-6%), Valencia (-6%), Sevilla (-7%) y Cáceres (-7%).

Zamora, por su parte, ha experimentado la mayor reducción de oferta, ya que ha alcanzado al 34%. Le siguen Segovia (-29%), Palencia (-27%), Lleida (-25%) y Vizcaya (-25%).

Según Francisco Iñareta, portavoz de idealista, «aunque la oferta disponible nacional y de la mayoría de capitales siguen manteniendo una evolución bajista, los datos del cuarto trimestre de 2025 nos muestran lo que podría ser un cambio de tendencia en los principales mercados españoles. Es posible que los altos precios que se están alcanzando en muchas de estas ciudades estén excluyendo a parte de la demanda, que al retirarse reduce la presión sobre la oferta existente. Aún es pronto para poder confirmar esta nueva tendencia y para valorar cómo podría afectar a otras variables como los precios».

 

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[Fuente «El Economista»]

 

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Luis Guirado analiza en Gran Vía Radio la situación actual del mercado inmobiliario

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Asesoría Jurídica Responde: «¿Hay que incluir a los morosos en la convocatoria de junta?»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En relación con el artículo 16.2 de la LPH, ¿es obligatorio indicar en la convocatoria de junta los que no están al corriente de pago?.
En el tablón de anuncios de la comunidad donde también se cuelga la convocatoria, ¿Puede aparecer también?.

 

RESPUESTA:

Es obligatorio que en la convocatoria de la junta conste la relación de propietarios no al corriente de pago y la advertencia de la privación del derecho de voto en los términos del art. 15.2 LPH; por tanto, no basta con que esa relación figure solo en el tablón de anuncios donde se cuelga la convocatoria: debe integrarse en el contenido de la convocatoria (aunque la convocatoria pueda notificarse/entenderse realizada por su colocación en el tablón en los casos legalmente previstos).

Ello en aplicación de lo previsto en el art. 16.2 Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

Artículo 16

“2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el art. 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art. 15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.”

La privación efectiva del derecho de voto se encuentra directamente relacionada con la previsión de LPH art.16.2, relativa a que en la convocatoria de la junta habrá de recogerse una relación de los propietarios que no están al corriente de pago de las deudas de la comunidad, con la advertencia del efecto que tendrá el hecho de que no satisfagan la deuda, la impugnen o consignen las cantidades correspondientes ante el juzgado o ante notario.

La Agencia de Protección de Datos establece que es posible la cesión inconsentida de los datos en caso de que la misma se encuentre fundamentada en lo establecido por una norma con rango de Ley (LOPD/99 art.11.2.a). Entre las obligaciones impuestas por la LPH, en su objetivo de lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas, se encuentra la de dar publicidad a través de la convocatoria de la junta de propietarios de aquellos que no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad. Así el LPH art.16.2 respecto a la convocatoria de la junta establece que la convocatoria necesariamente tiene que incluir una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertir de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el LPH art.15.2.

Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.

El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

 

 

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Dos años de control del alquiler: la oferta se reduce hasta un 51%, con rebaja de precios ficticia

Este lunes se cumplen dos años desde la entrada en vigor del control de precios del alquiler que el Gobierno planteó como solución a la crisis de acceso a la vivienda. El Instituto Juan de Mariana ha realizado un estudio sobre el impacto que está teniendo esta intervención en el mercado en ciudades «tensionadas».

 

l Instituto Juan de Mariana ha realizado un estudio sobre el impacto que está teniendo esta intervención en el mercado en ciudades «tensionadas» como Barcelona, Pamplona o Coruña, y la conclusión a la que llega es que la caída de precios ha sido inexistente cuando se descuenta la subida que se produjo justo antes de la entrada en vigor de las restricciones, además de que se ha producido un fuerte descenso de la oferta de vivienda disponible para alquiler.

Para el caso de Cataluña, donde 140 municipios, incluida Barcelona, se vieron afectados por los topes en los precios, el servicio de estudios explica que «la caída aparente de estos se explica, en gran medida, por efectos estadísticos». Asegura que la renta media pasó en Barcelona de 1.193 euros mensuales en el primer trimestre de 2024 a 1.087 euros en el primer trimestre de 2025 (−8,9%), mientras que en Navarra descendió de 849 a 774 euros entre el segundo y el cuarto trimestre de 2025 (−8,8%). Pero puntualiza que si se comparan periodos equivalentes «ajustando el llamado efecto anticipación, el descenso es testimonial». Esto se debe, señalan, a que los propietarios subieron precios antes de la entrada en vigor de la norma para anticipar el posterior impacto de la regulación.

El Instituto relata que la calidad de las viviendas disponibles para alquiler también se ha visto dañada, y no solamente en el precio por metro cuadrado. Así, en Barcelona, la superficie media ha pasado de 75 metros en 2019 a 71,4 m² en la actualidad. De hecho, el precio por metro cuadrado alcanzó máximos históricos de 16,8 euros en el tercer trimestre de 2025. En Navarra ocurre un fenómeno similar: el precio por metro cuadrado no baja de 9,2-9,3 euros y la superficie media cae a 84,3 metros.

 

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[Fuente «ABC»]

 

 

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Las cuatro razones sumergidas del iceberg inmobiliario por las que no va a bajar el precio de la vivienda

Entre las mayores consecuencias de la pandemia del Covid que aún perviven, sin duda el precio de la vivienda es la que mayor quebradero de cabeza está dando. Tras la burbuja inmobiliaria de 2008, el mercado necesito de casi una década para recuperarse y estabilizarse y cuando todo parecía haberse consolidado llegó la crisis sanitaria de 2020 disparando los precios hacia máximos históricos.

 

Desde entonces la escalada ha continuado hasta convertir el asunto de la vivienda en un problema estructural de difícil solución, al menos a corto plazo, o como mínimo hasta dentro de 2 años, tal y como apunta la agencia de rating Fitch.

La constante comparativa entre la inestabilidad actual en el mercado, provocada en gran medida por el desequilibrio entre la oferta y la demanda, y la crisis de hace casi 20 años ha encendido las alarmas sobre el estallido de una nueva burbuja y en consecuencia el desplome de los precios. Las previsiones para los próximos años no es solo que los precios se mantengan, sino que el mercado continuará al alza y de momento sin techo. De la misma manera, el Fondo Monetario Internacional señala un crecimiento explosivo de los precios «basándose en síntomas observables». Así, en el mercado persisten cuatro factores indicativos de por qué no va a descender el precio de la vivienda.

Con todo, el desajuste estructural de la demanda y la escasa oferta no es más que la punta de un iceberg sumergido a causa del limitado número de viviendas nuevas construidas, en parte como consecuencia del incremento de los costes y las materias primas, y el crecimiento continuo de población que con lleva un aumento también en la formación de nuevos hogares.

Sin olvidar el impacto que podría tener, y que seguro que tendrá, el conflicto de Oriente Medio, aunque desde la tasadora Tinsa, aseguran que el inmobiliario español «puede ser una buena protección ante las incertidumbres inflacionarias» y todavía es un mercado «atractivo para la inversión», por lo que su previsión es que los niveles de compraventa se mantengan fuertes para los extranjeros.

 

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[Fuente «El Economista»]

 

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