Terremoto en la vivienda: de los cambios en el alquiler a las hipotecas

El mercado inmobiliario vive muchos cambios últimamente. Entre controles de precios, nuevas leyes y giros en las tendencias el ciudadano puede quedar perdido. De las hipotecas al alquiler vacacional, estas son algunas de las novedades y factores a tener en cuenta.

 

Vivienda ¿a qué coste?

Qué elegir. El mercado vira entre los compradores. El ajuste en los tipos lleva a que ahora se prefieran unas hipotecas sobre otras. ¿Mejor decantarse por una fija o una variable? Los expertos lo tienen claro. Los préstamos bancarios son lo más tradicional al querer hacerse con una vivienda, pero hay alternativas curiosas como la permuta. Es el cambio de una vivienda por otra, o por otro activo similar. Es una fórmula minoritaria, pero posible. Nichos de mercado, como el que busca pisos de herencia para intentar arañar precio y comprar más barato. Pero ten cuidado si quieres comprar una vivienda heredada…

Más retoques. Se vienen modificaciones de calado en la ley del alquiler de temporada. El atajo que habían encontrado propietarios para evitar el control de precios se quiere cerrar. El que no se acredite, lo justifique y cuente con un registro pasará a ser ilegal, según el plan en el que trabaja el Gobierno. Otro giro en el mercado de la vivienda en España. Entre tanto, surge una pregunta: ¿por qué los propietarios alquilan menos sus viviendas? Para las constructoras la solución es ponerse a construir miles y miles de viviendas -hablan de más de 180.000- y para eso quieren tirar de mano de obra inmigrante.

La primera. Catalunya se mantiene como un laboratorio de la ley. La autonomía es la única que la aplica por el momento y ya se pueden empezar a hacer algunos balances. Tras un trimestre desde que se puso en marcha la aplicación de zonas tensionadas, los precios han bajado. Pero también lo ha hecho, y con mucha más fuerza, la firma de contratos: se ha hundido casi el 20%. ¿Por qué ha pasado? Por lo pronto los municipios donde se aplica la limitación de precios se amplía. La Generalitat suma más de 130 nuevas zonas en las que se topan las mensualidades. De Alcarràs a Cadaqués, estas son al detalle.

 

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[Fuente «La Vanguardia»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Estética en zonas comunes»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tengo un problema en una comunidad, una propietaria ha cambiado la puerta de la entrada a su vivienda, y el modelo no coincide ni como el de original, ni como el resto de las viviendas.

En este caso al ser la puerta de la vivienda, ¿debe de  ser igual al resto?.

Se le puede exigir por ley, ¿que sea igual o simplemente del  mismo color?.

Si se llevara a junta, ¿qué mayoría sería necesaria?.

 

RESPUESTA:

La puerta de entrada o de acceso a cada vivienda es un elemento privativo de cada vecino que forme parte de la comunidad de propietarios.

Esto quiere decir que cada propietario tiene el derecho y la obligación de mantener en buen estado su puerta, cambiándola si es necesario

Los vecinos deben mantener la misma uniformidad estética en el aspecto exterior de las puertas de acceso a las viviendas, ya que el art. 396 del Código Civil la incluye como elemento común y no puede modificarse sin acuerdo de los propietarios.

El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los siguientes términos: 

«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»

Será necesaria una mayoría a la 3/5 parte de los propietarios, y que a su vez sumen las 3/5 partes de las cuotas de participación  para la aceptación de cualquier tipo de cambio llevado a cabo sobre los elementos en común del edificio o si se trata de obras estéticas o no necesarias.

 

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El Supremo establece que las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos por mayoría de tres quintos

El Tribunal Supremo avala que las comunidades de vecinos puedan prohibir la apertura de pisos turísticos en su edificio por acuerdo de tres quintas partes de los propietarios.

 

Así lo ha dictado este lunes el Pleno de la Sala Primera del alto tribunal en dos sentencias en las que respalda por primera vez que el veto deba adoptarse por dicha mayoría cualificada -de más de la mitad de los vecinos-, pero sin que sea necesaria la unanimidad de todos los propietarios, ya que bastaría la negativa del dueño interesado en convertir su vivienda en piso turístico para frustrar el acuerdo.

Estas dos sentencias, adoptadas por unanimidad de los magistrados, resuelven la controversia generada entre la Audiencia Provincial de Madrid y la de Málaga sobre si el veto a los alquileres turísticos previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios. El alto tribunal concluye que no es necesario que todos los dueños se opongan a la apertura de pisos turísticos en el edificio para prohibir esta actividad en, sino que vale con el voto favorable de tres quintas partes de los vecinos. «Si no, bastaría con la oposición de quien quiera destinar el inmueble a tal actividad para que el uso turístico deba tolerarse», argumenta una de las sentencias.

Se trata de la primera vez que la Sala Primera del Supremo se pronuncia sobre la interpretación y aplicación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), introducido por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Este precepto establece que para «limitar o condicionar» la creación de pisos turísticos en una comunidad de vecinos es necesario el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas. Esa misma mayoría reforzada se exige para establecer «cuotas especiales» para aquellas viviendas donde se realice esta actividad, siempre que no suponga un aumento de más del 20% en el monto a pagar.

 

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[Fuente «20 minutos»]

 

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Estas son las ciudades que están en riesgo de sufrir una burbuja inmobiliaria: ¿por qué Madrid se salva?

Seguro has escuchado en más de una ocasión el término burbuja inmobiliaria y te habrás preguntado a qué se refiere. La burbuja inmobiliaria consiste en un aumento no justificado del precio de las propiedades en determinada zona. Se caracteriza porque el incremento en los precios de las propiedades está basado en mera especulación.

 

Esta situación sucede cuando el precio de mercado de los activos financieros o inmobiliarios alcanza un nivel muy superior al que debería tener en situaciones iguales o parecidas de acuerdo con la experiencia histórica.

¿Qué ciudades están en riesgo de burbuja inmobiliaria?

La publicación «Global Real Estate Bubble» elabora anualmente un análisis de los mercados inmobiliarios de 25 grandes ciudades de todo el mundo, donde la entidad confirma que los riesgos de burbuja inmobiliaria han disminuido ligeramente por segundo año consecutivo. Aunque en cada zona del planeta ha sido algo diferente.

“Los desequilibrios han disminuido de forma generalizada en Europa, se han mantenido estables en Asia-Pacífico y han aumentado en EEUU».

Según el infome, Miami (1,79) encabeza la clasificación de riesgo de burbuja este año, y se une a Tokio (1,67) y Zúrich (1,51) en situación de alto riesgo, pero Dubái (0,64), con un riesgo moderado, ha registrado el mayor aumento desde mediados de 2023, con un incremento de medio punto.

Por detrás de esta tres ciudad, todavía con un riesgo elevado de burbuja de precios de la vivienda aparecen Los Ángeles, Toronto y Ginebra, entre un punto y 1,5 puntos.

 

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[Fuente Bussiness Insider]

 

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La espiral infinita en la vivienda que llena el mercado de inquilinos asfixiados por el alquiler

Cuando comprar es imposible, alquilar se vuelve irremediable; los problemas surgen cuando ser inquilino deja de estar al alcance de cada vez más bolsillos. El mercado de alquiler en España está profundizando en las tensiones estructurales que genera, principalmente, el desequilibrio creciente entre oferta y demanda, alimentada esta última por el número creciente de personas que no pueden adquirir una vivienda en propiedad porque su situación económica no se lo permite.

 

A nivel práctico, esto se traduce en que los inquilinos, que siguen siendo la mayoría dominante en este mercado (77% frente al 19% de propietarios) perciben una presión de los precios cada vez mayor, precisamente por ese desajuste entre unos y otros: mucha gente necesita/quiere alquiler pero los propietarios que sacan sus inmuebles al mercado van en descenso. El detalle dice que el stock de viviendas en alquiler permanece en niveles críticamente bajos, lo que representa un obstáculo para el 43% de los inquilinos, cinco puntos más que hace un año.

Este mercado compacto y de rotación limitada derivó en nuevos máximos históricos en el primer semestre de este año, con un promedio nacional de 12,65 euros el metro cuadrado, según el estudio Experiencia en alquiler en 2024 que publicó Fotocasa a cierre de ese periodo. El dato no solo batió las cifras de la burbuja inmobiliaria de 2007 sino que plantea nuevos desafíos para la accesibilidad de la vivienda en renta.

La escalada de precios anula las opciones para cada vez más inquilinos de ingresos más bajos. No son solo las cuotas mensuales, donde los 1.000 euros se consolidan como base en cada vez más municipios, sino que asumir la ‘entrada’ para vivir de alquiler supone un esfuerzo inicial también cada vez mayor.

 

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[Fuente «El Economista»]

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Cesión de parte de vivienda para instalación ascensor»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En un edificio hace un año instalaron un ascensor y para ello, algunos vecinos tuvieron que ceder parte de una de sus habitaciones.

El reparto del gasto de la instalación del ascensor y de la obra se hizo en su momento a partes iguales entre todas las propiedades del edificio. Pero ahora los  vecinos quieren aclarar el asunto de la parte que han tenido que ceder.

 

RESPUESTA:

Los propietarios que hayan cedido superficie de su vivienda tienen derecho a una indemnización en aplicación del art. 9.1.c) Ley de Propiedad Horizontal:

Artículo 9. [Obligaciones de los propietarios y consideración de gastos generales] 

  1. Son obligaciones de cada propietario: 
  1. a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. 
  1. b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder. 
  1. c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

 

El valor de la indemnización se calculará con un informe que valore la superficie disminuida de la vivienda. Asimismo que dará lugar a una modificación del coeficiente de participación que deberá constar en Escritura Pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

 

 

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