Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tengo varias comunidades que me indican que si los VELUX son particulares y lo cambian los propietarios o son parte del tejado de comunidad y lo cambia la comunidad.

Si no se nombra el cambio en estatutos ni en juntas. ¿Cómo se puede proceder?

 

RESPUESTA:

Cuando no se diga nada ni en el título constitutivo, ni en los Estatutos no establezca de forma expresa a quién pertenece dichas ventanas tipo Velux, la regulación aplicable la establece el artículo 396 del Código Civil, que considera elementos comunes:

 »todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; (…) incluso aquellos que fueren de uso privativo». 

En el caso de las ventanas tipo Velux, forman parte de la cubierta del edificio en el que se integran, del cerramiento exterior de la edificación y tienen la naturaleza de elemento común que es propia este elemento estructural pero que, atendido que su uso y disfrute corresponde exclusivamente al propietario al que sirven dichas ventanas, cuyo uso y disfrute privativo hace recaer sobre el propietario beneficiado su mantenimiento en el debido estado, que puede ceder cuando sean problemas atribuibles a la cubierta u otros elementos comunes los que determinen el deterioro de la ventana.

Por lo tanto es elemento común y su mantenimiento corresponde a la Comunidad siempre y cuando dichas ventanas estén construidas de origen y los desperfectos no sean consecuencia de un uso inadecuado, falta de mantenimiento o daños producidos por el propietario de la vivienda

 

Ya que el propietario de un piso o local que tenga atribuida sobre un elemento común una facultad de uso de especial intensidad, y obtenga de ello un beneficio superior y adicional al que tienen los demás propietarios”. Tiene que afectar al régimen de conservación, mantenimiento y reparación de esos elementos, puesto que los propietarios tienen la obligación, en cuanto a ese y los demás elementos comunes, de hacer un uso adecuado y diligente de los elementos, que incluye sobre los elementos que usa privativamente un deber de conservación, de no realizar acciones que contribuyan a su deterioro y de aplicar los medios de limpieza y protección recomendados para un uso adecuado.

Sin embargo, el mantenimiento y la reparación o sustitución de esos elementos, en tanto no haya sido provocada por un uso inadecuado o por falta de las medidas mínimas de conservación, incumbe a la Comunidad.