Asesoría Jurídica Responde: “Instalación de paneles fotovoltaicos”

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Solicitud de propietario para la instalación de paneles fotovoltaicos en la cubierta y en la terraza de su vivienda.

La vivienda es un quinto dúplex y tiene como anejo una terraza con una superficie útil de 16,57m2.

Los estatutos de la División Horizontal establecen que los gastos, tanto ordinarios como extraordinarios de las terrazas anejas a las viviendas, correrán por cuenta exclusiva de su propietario.

Para concederle al propietario la autorización de instalación de paneles fotovoltaicos en la cubierta, ¿qué mayoría se necesita? ¿Puede negarse a su instalación la Comunidad cuando la TUR y demás tarifas están penalizando a los consumidores y lo que se pretende es la eficiencia energética?

Para instalarlos en la terraza, debido a que la DH establece que los gastos ordinarios y extraordinarios de la misma le corresponden al propietario. ¿Necesitaría autorización?.

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que confirmar la redacción del título y de los Estatutos  Por lo que señala la instalación de paneles fotovoltaicos es para uso privativo y no para uso común.

La mayoría a aplicar sería en ambos casos la que establece el art. 17.1 LPH:

Artículo 17. [Quorums y régimen de la aprobación de acuerdos por la Junta de propietarios]

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

  1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero (RCL 1998, 557) , sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

 

Hay que tener en cuenta que si es de interés común habrá que tener en cuenta la ubicación en un anejo de uno de los propietarios que habrá que indemnizar por su instalación. Además, de lo previsto en el art. 17.1 segundo párrafo:

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

 

 

 

 

 

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APETI hoy, en Gran Vía Radio: «Posibles soluciones a la desocupación de viviendas»

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Compartimos una semana más con vosotros la intervención de nuestro Presidente, Luis Guirado en el programa ‘Ponte al día’ de Gran Vía Radio, que ha tenido lugar esta mañana.

 

Este martes, el programa que dirige Jordi Paniello, ha estado centrado en el problema al que se enfrentan los propietarios y la justicia a la hora de proceder al desalojo de viviendas ocupadas.

En este sentido… ¿Sería una posible solución que fuera obligatoria la formalización que indica el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que dicho documento entre la partes se inscribiera en un registro creado a tal efecto por las Comunidades Autónomas?

En el programa de hoy, nuestro Presidente ayuda a despejar dudas en relación a este tema.Te invitamos a que lo escuches a través del siguiente enlace:

 

Intervención Luis Guirado - Gran Vía Radio - 13/12/22

 

 

 

 

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Continúa el crecimiento anual de compraventas e hipotecas inscritas durante el mes de octubre

El Colegio de Registradores incluye en esta nota informativa, un avance de datos provisionales de la Estadística Registral Inmobiliaria correspondiente al mes de octubre, relativa a compraventas e hipotecas inscritas, mediante la comparación de datos con el mismo mes del año anterior.

 

Con relación al número de compraventas totales en octubre respecto al mismo periodo del año anterior, vuelven a incrementarse pese al ligero descenso observado el mes anterior. De las 88.393 operaciones realizadas en octubre de 2021, se pasaron a las 89.842 en octubre de este año, casi 1.500 operaciones más.

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Este crecimiento es superior en las compraventas de vivienda, algo habitual en los últimos meses.  En este mes de octubre se alcanzan las 48.745 inscripciones, 4.300 operaciones más que en el mismo mes del año anterior, cuando se registraron 44.422 operaciones.

La evolución de las constituciones de hipoteca muestra tres meses consecutivos de incrementos, con datos más positivos que en las compraventas. En número de hipotecas totales se han registrado 51.241 operaciones en octubre, frente a las 46.608 del mismo mes de un año antes, con 4.600 operaciones más. En cuanto a las hipotecas de vivienda, también crecieron en octubre, pasando de las 34.242 del mismo mes del año pasado, a las 38.684 de este año, una diferencia positiva de más de 4.400 operaciones.

 

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Si se mide la evolución mediante la tasa de variación de las compraventas inscritas en octubre frente al mismo mes de 2021, se puede precisar mejor este crecimiento. Las compraventas totales se han incrementado en octubre un 1,6% (descendió el 0,7% en septiembre), siendo mayor el incremento en las de vivienda, con el 9,7% frente al 5,5% del mes anterior. En cuanto a las hipotecas totales inscritas, aumentaron un 9,9% frente al 1,2% de septiembre, mientras las de vivienda las vuelven a superar, con un crecimiento del 13,0% (el 3,3% en septiembre).

Con relación a la evolución anual de las compraventas totales por Comunidades Autónomas, se observan descensos en diez territorios, sobre todo en La Rioja (-18,6%), Cantabria (-14,5%), Baleares (-12,1%), Navarra (-10,7%) y Galicia (-9,2%). En la parte positiva destacan los crecimientos de Canarias (18,0%), Melilla (16,5%) y Aragón (12,8%). Con relación a las hipotecas totales constituidas respecto a octubre del año pasado, aumentaron sobre todo en Madrid (42,7%), Canarias (37,5%), País Vasco (31,7%), Melilla (31,6%), y Aragón (27,3%). Por otro lado, disminuyeron más en Castilla – La Mancha (-27,1%) y Murcia (15,4%).

 

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[Fuente Registradores.org]

 

 

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Índice de Precios de Vivienda (IPV). Tercer trimestre de 2022

Según las últimas estadísticas publicadas hoy mismo, 9 de diciembre, por el INE, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda disminuye cuatro décimas y se sitúa en el 7,6% y los precios de la vivienda suben un 1,7% respecto al trimestre anterior.

 

Evolución anual de los precios de vivienda

La variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el tercer trimestre de 2022 disminuye cuatro décimas y se sitúa en el 7,6%.
Por tipo de vivienda, la tasa anual de la vivienda nueva baja dos puntos, hasta el 6,8%. Por su parte, la variación de la vivienda de segunda mano se sitúa en 7,8%, una décima por debajo de la registrada el trimestre anterior.

 

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Evolución trimestral de los precios de vivienda

La variación trimestral del IPV general en el tercer trimestre es del 1,7%.

 

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Por tipo de vivienda, los precios de la vivienda nueva suben un 0,9% entre el tercer y el segundo trimestre de 2022. Por su parte, los precios de la vivienda de segunda mano aumentan un 1,9%.

 

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[Fuente Instituto Nacional de Estadística]

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: “Derecho a vuelo”

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Nos encontramos ante un trámite de venta donde el propietario es dueño de un piso y en la misma Nota Simple se refleja el derecho a vuelo. Quiere vender el piso y él quedarse con el derecho a vuelo. ¿Eso es posible?

 

RESPUESTA:

En el caso de esa finca forma parte de la misma según la norma 1ª de la Regulación Estatutaria (que debe consultarse para entender completamente la referencia de la nota simple). No son derechos divisibles que el titular pueda segregar ya que forma parte de un acuerdo de la división horizontal y de los Estatutos.

Tampoco entiendo el sentido de excluirle el derecho de vuelo por la propia configuración de la finca:

Tiene como anexo el derecho de vuelo, junto con la finca número Dos, conforme a la norma 1ª de la Regulación Estatutaria. Y le corresponde además el aprovechamiento exclusivo de dos porciones de patios laterales izquierdo, perfectamente delimitados, que mide cada uno de ellos cuatro metros y cincuenta decímetros cuadrados. CUOTA: Se le asigna una cuota de participación en las cargas, beneficios y elementos comunes generales del Edificio de veinticinco centésimas.

 

 

 

 

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ARRENTA SEMINARIO ONLINE 14/12/22: Seguro de Impago de Alquiler

Gracias al acuerdo de colaboración que nuestro colectivo mantiene con ARRENTA | Correduría de Seguros, hoy incluimos en nuestro blog la información relativa al seminario online gratuito que se celebrará el próximo 14 de diciembre.

 

 

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Ante la subida del euríbor: ¿Qué alternativas tengo si no puedo optar a las ayudas a las hipotecas?

La subida del euríbor ha mermado el poder adquisitivo de los consumidores con hipoteca variable. En lo que llevamos de año, este indicador ha pasado del -0,477 % en enero a cerrar noviembre en una tasa media del 2,829 %, lo que se traduce en una subida de hasta 3.000 euros anuales -teniendo en cuenta una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años y con un diferencial del 1 %-.

 

Para paliarlo, el Gobierno ha acordado con la banca un paquete de ayudas dirigido a hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad con hipotecas variables. Según sus cálculos, alrededor de un millón de familias (un 27 % del total) se verán beneficiadas de estas medidas, que incluyen la congelación de los tipos de interés o la ampliación del plazo de los préstamos.

Sin embargo, aún hay 2,7 millones de consumidores acogidos a hipoteca variable que no entran en los requisitos establecidos por el Ejecutivo. “Obviamente, no todas las familias pueden acceder a ese tipo de ayudas, con lo que habrá muchos casos en que se vea la economía familiar comprometida o incluso no pueda llegar a pagarse la cuota hipotecaria”, apunta a RTVE.es el director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font, y para los que existen otras alternativas:

 

Cambio de hipoteca variable a fija

Es la opción más recomendada, aunque los expertos advierten de que las hipotecas a tipo fijo que ofrecen las entidades bancarias también han experimentado una subida en los últimos meses. “Es verdad que los tipos de interés de las fijas no son muy atractivos, por lo que una mixta puede ser una buena opción. Se puede escoger un tramo fijo de unos 5 o 10 años y luego si el euríbor sigue muy alto, se puede cambiar otra vez de hipoteca”, apunta a RTVE.es la portavoz de iAhorro, Laura Martínez.

Para facilitar este trámite, el Gobierno ha eliminado la comisión que se aplica por cambiar de hipoteca variable a fija, que estará vigente durante todo 2023. Así, los bancos no podrán aplicar el máximo del 0,15 % durante los tres primeros años que permitía la ley (a partir del cuarto ya se contemplaba que no se podría cobrar nada). Para una hipoteca media en España, esto supondría un ahorro de 109,02 euros, según los cálculos del comparador Kelisto.

 

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[Fuente «RTVE.es»]

 

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¿Cuánto bajará el precio de la vivienda en 2023?

Distintos expertos del sector inmobiliario coinciden en que el precio de la vivienda bajará en 2023. Y es que desde la primera subida de tipos de interés anunciada por el Banco Central Europeo, las hipotecas se han encarecido considerablemente —se estima que el euríbor podría alcanzar el 3% antes de fin de año, frente al -0,477% de enero— y los bancos han endurecido los requisitos para conceder este tipo de préstamos.

 

Todo conduce, entonces, a una reducción de la demanda de vivienda y un consecuente enfriamiento del mercado inmobiliario: la cantidad de compraventas mostró cero variaciones entre agosto y septiembre de este año, según el INE; mientras que los precios se incrementaron tan solo un 0,1% durante el tercer trimestre, según el Colegio de Registradores.

“Las estadísticas muestran el inicio de un cambio de ciclo en el inmobiliario: el boom de operaciones y el incremento sostenido de los precios empieza a moderarse a raíz de la subida de tipos”.  Pero ¿qué se espera para 2023?

 

El precio de la vivienda caerá en 2023

No existe consenso respecto de cuánto bajarán los precios en 2023. Bankinter prevé un desplome del 3%, mientras que la consultora Atlas Real Estate Analytics estima una caída del 0,9%. El banco BBVA, por su parte, espera un incremento del 2%, cifra que se asemeja a la ING, que espera un crecimiento del 1% para el próximo año.

“El objetivo del Banco Central Europeo es situar la inflación en el 2%, por eso suben los tipos de interés. De momento, sin embargo, estamos lejos de esta previsión: el coste de vida aumentó un 6,8% en noviembre. Teniendo esto en cuenta e incluso en el escenario más optimista donde la misión del BCE se cumple, un incremento del 1% en el precio de la vivienda implica una bajada de su valor real”.

 

Las compraventas se contraen con más fuerza

Desde el comparador inmobiliario advierten también que el propietario español, en general, prefiere conservar la vivienda antes que bajar su precio. Por eso se espera una caída más fuerte en la cantidad de transacciones que en valor de venta. Real Estate Analytics adhiere a esta teoría y espera un desplome del 15,4% en la cantidad de compraventas para 2023. La Universidad de Barcelona estima que si los tipos superan el 3%, las compraventas disminuirían alrededor de un 15%. En la misma línea, la inmobiliaria Redpiso espera que la cantidad de operaciones el próximo año sea entre un 20% y un 30% más baja.

 

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[Fuente «La Razón»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: “Instalación de chimeneas de pellets”

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una Comunidad de Propietarios la vivienda del último piso, quiere realizar la instalación de una chimenea de Pellets, lo que conllevaría realizar una nueva tubería de extracción de humos, únicamente para esa vivienda, con salida al tejado del edificio, abriendo una nueva salida en este.

La primera duda que nos surge es el tipo de mayoría que se necesitaría para aprobar (o dar permiso en este caso) para que dicho propietario pueda hacer la instalación. Habría que tener en cuenta que la Comunidad de Propietarios exigiría a ese propietario que se hiciera cargo de cualquier daño, filtración, humedad, etc., que pudiera ocasionar dicha instalación y no sólo querría que dicho propietario quedara obligado, sino que cualquier propietario futuro de esa vivienda adquiriera la obligación con la compra del piso.

¿Sería necesario modificar la obra nueva y división horizontal del edificio, y por consiguiente las escrituras de todos los propietarios? ¿Esto conllevaría la necesidad de tomar el acuerdo por unanimidad?

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que comprobar lo que dice el título constitutivo y los Estatutos por si existiera ya constituida alguna servidumbre para su instalación y ver cuál sería la solución técnica necesaria para su instalación

El art. 7.1 y 2 de la LPH establece que:

 

Artículo 7. [Derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas. Actividades prohibidas]

  1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere, la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

  1. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

 

Hay que tener en cuenta, en primer lugar, que en la mayor parte de los supuestos la citada salida tiene que pasar por elementos comunes, como fachadas, patios interiores, etc.

Además, como criterio general, el otorgamiento de licencia, o su denegación, no vincula a la Comunidad; pues, aun siendo evidente que el ayuntamiento o el organismo competente podrán exigir el cumplimiento de sus propias reglas para la explotación de la actividad comercial, es claro que  estos condicionantes no suponen ninguna obligación de acatamiento por la Junta de Propietarios,

Dependiendo de la solución necesaria se tendría que acudir a distintos tipos de mayoría:

Si se necesita realizar obras en elementos comunes, repito, con alteración de los mismos, la fachada, el forjado o el patio, para la instalación del conducto de evacuación de humos y cualquier obra que altere mínimamente la estructura o configuración del edificio debe entenderse como prohibida.

Si se produce una alteración de la configuración y el estado exterior del edificio, será aplicable lo dispuesto en el art. 10.3 b) de la LPH, en el que se establece la necesidad del acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, antes se requería el acuerdo unánime:

  1. b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

 

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

 

 

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