El mercado de la vivienda de segunda mano en 2018 ha sido el mejor en los últimos cuatro años

2018 ha sido el mejor año para el sector de los últimos cuatro ejercicios. La recuperación que se inició en 2014, cuando se comenzaron a detectar las primeras señales positivas que apuntaban a una reactivación, se ha confirmado y por primera vez desde 2008, se superará la barrera del medio millón de operaciones de compraventa. 

La recuperación económica, la creación de empleo y a la consolidación de la financiación han permitido este panorama tan positivo. El mercado de la vivienda se está estabilizando.
El despertar de la demanda latente, el apetito inversor y la rentabilidad del alquiler en un contexto de bajos tipos de interés explican esta vuelta del interés por la vivienda, que ha tenido un impacto directo en los precios. El Índice Fotocasa cierra 2018 con una subida del precio medio de la vivienda de segunda mano del 7,8%, las más alta desde 2006.
Los precios suben en 14 de las 17 comunidades autónomas, lo que nos devuelve a un escenario muy similar al que veíamos en 2006, cuando todas las regiones registraban incrementos de precios. Y en las zonas donde aún se registran caídas, éstas son muy suaves con descensos inferiores al 3%.
Aunque la recuperación es prácticamente generalizada en buena parte del país, los datos de Fotocasa muestran que el mercado de la vivienda sigue moviéndose a ritmos muy diferentes. Son cuatro regiones las que están concentrado la actividad y, con ella, la recuperación de los precios, con subidas superiores al 10% – Comunidad de Madrid (19,5%), Canarias (12,8%), Baleares (10,4%) y Cataluña (10,1%)-, mientras que el resto registra incrementos más moderados.
Aunque en términos porcentuales, la subida del precio medio de la vivienda de segunda mano (7,8%) nos devuelve a 2006, en pleno boom inmobiliario, es importante destacar que sigue un -36,7% por debajo de los máximos alcanzados en 2007. Incluso en las zonas donde sube con más fuerza, esa diferencia todavía es muy grande: -27,4% en la Comunidad de Madrid o -34,2% en Cataluña.
Además, se aprecia en las diferentes estadísticas que miden la salud del mercado de la vivienda cierta moderación de la buena marcha del sector en la última parte del año, como consecuencia de la desaceleración del crecimiento económico, del turismo y del contexto internacional.
De hecho en buena parte de las principales capitales de provincia que en los últimos años han liderado las mayores subidas de precios, se observa cómo éstas se están moderando en comparación con los registros que el Índice Fotocasa obtenía a mediados de año, lo que nos lleva a concluir que si bien 2019 seguirá siendo un año de expansión y crecimiento para el mercado de la vivienda, éste será más moderado que 2018.

 

El Congreso deja sin efecto el RD sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

El Pleno del Congreso de los Diputados celebrado ayer martes no ha convalidado por 241 votos en contra, 1 abstención y 103 votos a favor el Real Decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Las actuaciones y contratos realizados en este tiempo tienen plena validez.

El pasado 19 de diciembre entró en vigor la reforma del mercado del alquiler elaborada por el Gobierno de Pedro Sánchez. Los cambios más significativos afectaban a la duración de los contratos de arrendamiento y a las fianzas. Sin embargo, el Congreso de los Diputados ha tumbado este real decreto ley por una amplia mayoría. Cualquier contrato que se haya firmado entre estas dos fechas quedará inalterado, es decir, vigente, aunque el Congreso haya rechazado las medidas ahora.

El Gobierno del PSOE no ha logrado los apoyos necesarios en el Congreso para sacar adelante la reforma del alquiler. Sobre todo, ha destacado la negativa de Podemos al no a su medida estrella: limitar por ley el precio del alquiler.

Por lo tanto todas aquellas reformas incluidas en ese RD quedan derogadas, volviendo a la regulación anterior de la LAU y la LPH. Recordemos cuáles eran las principales novedades de ese decreto que sólo han conseguido aplicarse durante la escasa vigencia del RD y que son perfectamente legales en aquellos contratos y actuaciones comprendidas entre la fecha de publicación del RD en el BOE y su derogación ayer mismo:

Se reforma la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), introduciendo las siguientes modificaciones que afectan a los contratos del alquiler:

Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada.

Se alarga el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Se trata del plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

Avales limitados

En el momento de la firma del contrato, el arrendador no podrá exigir al nuevo inquilino un aval, al margen de la fianza, que exceda en dos meses la renta mensual de alquiler a no ser que se trate de contratos de larga duración. En estos sí podrán pactarse garantías adicionales. Se limitan así las exigencias, frecuentemente abusivas, que muchos propietarios piden de manera adicional al mes de fianza.

Los gastos de inmobiliaria los paga el arrendador si es una empresa

El arrendador se hará cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, siempre que sea una persona jurídica (una empresa o sociedad). Actualmente los que van a una agencia inmobiliaria a buscar casa de alquiler deben abonarle una mensualidad en concepto de honorarios, una cantidad de la que a partir de deberá hacerse cargo el arrendador.

Asimismo, se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato, sin esperar, como hasta ahora, a que finalice.

Rebaja de impuestos

En el área fiscal, el paquete de medidas aprobadas por el Gobierno establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler.

El decreto también retoca la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) aunque en dos supuestos muy limitados:

Cuando el arrendador sea un ente público se podrá eximir al inquilino del pago de este impuesto. Esto es, se eliminar la obligación de repercutir este tributo al arrendatario en un alquiler social de vivienda por parte de Administraciones y

Se permite a los ayuntamientos con superávit destinarlo a promover su parque de vivienda pública y poder establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

Asimismo, introduce en la Ley Reguladora de Haciendas Locales la definición de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del IBI que se estableció en 2002.

Pisos turísticos

Los alquileres turísticos salen de la LAU y se regularán como una actividad económica.

Para frenar el avance del alquiler turístico en determinadas ciudades muy presionadas por ello, el real decreto modificaba la Ley sobre Propiedad Horizontal permitiendo a las comunidades de vecinos limitar o vetar este tipo de arrendamientos en el edificio, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios. Una medida que, solo se aplicará a nuevos pisos turísticos y no a los ya existentes porque «no tiene carácter retroactivo».

Accesibilidad de los edificios

Con objeto de estimular la realización de obras de adaptación o mejora de la accesibilidad, se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal para aumentar, en un plazo de tres años, al 10 por ciento el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, y establecer la posibilidad de que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad, en un contexto demográfico, en el que cada vez hay más personas en situación de movilidad reducida que encuentran gravemente limitados sus derechos por la existencia de barreras físicas en sus edificios.

Asimismo, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 por ciento del importe de las mismas.

Quién es quién en APETI

El reciente nombramiento de la nueva Junta Directiva anima a presentar al asociado a las personas que están al frente de la asociación y a aquellos que hacen posible con su trabajo diario la atención al colectivo desde el ámbito administrativo y jurídico. Los integrantes a la Junta Directiva son conocidos ya por sus nombres, pero faltaba ponerles cara y dar un pequeño apunte profesional sobre su experiencia y formación.

A la cabeza y en primer lugar, Luis Guirado Pueyo, quien pertenece a la asociación desde 2003 y es miembro de diferentes asociaciones profesionales contables y fiscales (es Experto Contable y Asesor Fiscal). Socio fundador de Multiges Consultoría SL en 1994, está en constante formación y desarrolla múltiples actividades relacionadas con la docencia en las ramas profesionales que profesa, colaborando con distintos medios escritos y online. Entusiasta de las redes sociales (presente en todas, en especial Linkedin), tiene en marcha varios blogs, uno de ellos sobre la prevención de blanqueo de capitales, una más de sus especialidades. Ha sido designado por la última asamblea como Presidente.

De izquierda a derecha tenemos en primer lugar a Manuel León Sánchez. Valenciano de nacimiento y de residencia, entró en APETI en junio de 2005 como ETI, ostenta diversas diplomaturas y es un hombre en continua formación en los diversos campos de actuación profesional en los que ejerce (inmobiliario, seguros y servicios turísticos). Es gerente/propietario administrador de varias empresas y Presidente de una asociación turística. Ostenta el cargo de Vicepresidente.

A su derecha, Mª. Ángeles Lafraya Puente, Experto Técnico Inmobiliario (ETI) ejerciente desde febrero de 2009, propietaria de Administraciones Galama, SL desde enero de 2008, con oficinas sitas en Madrid, galardonada tres veces con la «Estrella de Oro por el Instituto de la Profesionalidad» (la primera en noviembre de 2016, la segunda en noviembre 2018 y la tercera, en enero 2019). Tiene el cargo de Tesorera.

Le sigue Ángel Agustín Pérez Pérez; miembro de la asociación desde enero de 2004, ejerce su actividad profesional en la administración de fincas además de las propias de asesor fiscal y corredor de seguros, actividad por la que recibió la medalla al mérito colegial. Estudió la carrera de Derecho en la UNED, pero no ejerce en la actualidad. Es gerente y accionista mayoritario de Fisper SL y gerente de otras dos empresas más. Ostenta el cargo de Secretario.

Y por último, Joaquín Pérez Cervera, Licenciado en Ciencias de la Información (rama Periodismo) y ETI desde mayo de 1995. Miembro ejerciente en las ramas de gestión de comunidades e intermediación inmobiliaria, desde 1999 se ha responsabilizado de la comunicación y relaciones con la Prensa, encargándose de la revista desde su creacción y de la elaboración del Boletín Digital semanal que desde hace años llega al asociado todos los viernes. A ello ha añadido desde noviembre las labores de Gerencia de la asociación. Entró a formar parte de la Junta Directiva en 1999 como vocal y posteriormente como secretario hasta noviembre de 2018, fecha desde la que ostenta el cargo de Vocal.

Este equipo de trabajo y dirección afrontan esta nueva etapa con ánimo y entusiasmo; una etapa que supone algo más que un reto: supone una apuesta personal en la que todos ellos van a dar lo mejor de sí mismos por lograr que la asociación se posicione dentro del sector como una de las grandes, si no la mejor.