Informe Retail 2023 – Gesvalt

Desde Gesvalt, compañía de referencia en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas ha publicado su Informe High Street 2023, elaborado junto a aRetail.

 

En este informe se analiza la situación actual del mercado retail en 13 ciudades de España y Portugal a través de los datos macroeconómicos y sobre turismo con foco en High Street, la tasa de disponibilidad y ocupación de locales de las principales vías comerciales y cómo estás han evolucionado generando otros puntos de interés para el inversor.

En caso de que alguno de nuestros asociados esté interesado en recibir la nota de prensa correspondiente a alguna ciudad en concreto, hacédnoslo saber y contactaremos con Gesvalt para que nos lo hagan llegar a la mayor brevedad.

 

Puedes descargar el informe completo AQUÍ.

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Instalación Nuevo Ascensor»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una comunidad de 8 viviendas y un local comercial donde no tiene acceso por el portal de las escaleras, el año pasado se aprobó por unanimidad de asistentes y representados poner un ascensor y ha pasado más de un año y los propietarios del local no han dicho nada al respecto.

Este año se decide qué empresa puede instalar dicho ascensor que se aprobó el año pasado.

¿Pueden los propietarios del local ahora oponerse a ello?.

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que tener en cuenta  en que supuestos se encuentran previstos en  la Ley de Propiedad Horizontal:

1.- El que regula el art. 10.1  el carácter obligatorio de las obras si lo solicitan mayores de 70 años o personas con discapacidad:

Artículo 10. [Obras necesarias de conservación y de accesibilidad]

  1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
  2. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
  3. b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. 

2.- El que regula fuera de esos supuestos  en el art.17.2 de la citada Ley establece:

  1. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

En todo caso, el local está obligado a contribuir con los gastos de la instalación del ascensor por considerarse una mejora del inmueble.

El Tribunal Supremo considera que aunque en el título constitutivo o en los Estatutos esté exento de contribuir a los gastos de mantenimiento, sin embargo debe contribuir a los gastos de instalación. Así se ha pronunciado en:

Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª) Sentencia núm. 276/2021 de 10 mayo. RJ 2021\2152 

La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre  (RJ 1997, 6820) , y  929/2006, de 28 de septiembre  (RJ 2006, 7524) ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor”.  A la vista de la doctrina expuesta, debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento.

Por tanto, la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación  ex novo del ascensor en una planta.

 

 

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Índice de Precios de Vivienda (IPV). Base 2015. Primer trimestre 2024

La tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda se situó en el 6,3%. La variación anual de la vivienda nueva fue del 10,1%, y la de segunda mano del 5,7%. Los precios de la vivienda subieron un 2,6% respecto al trimestre anterior.

 

La variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el primer trimestre de 2024 aumentó 2,1 puntos y se situó en el 6,3%.

Por tipo de vivienda, la tasa anual de la vivienda nueva subió 2,6 puntos, hasta el 10,1%.

Por su parte, la variación de la vivienda de segunda mano se situó en el 5,7%, más de dos puntos por encima de la registrada el trimestre anterior.

 

Evolución trimestral de los precios de vivienda

La variación trimestral del IPV general en el primer trimestre fue del 2,6%.

Por tipo de vivienda, los precios de la vivienda nueva aumentaron un 5,5% en el primer trimestre de 2024 respecto al trimestre anterior. Por su parte, los precios de la vivienda de segunda mano subieron un 2,2%.

 

Resultados por comunidades autónomas. Tasas de variación anual

Los precios de la vivienda presentaron tasas anuales positivas en todas las comunidades en el primer trimestre.

Las mayores subidas de precios se produjeron en Andalucía (7,9%), Comunidad Foral de Navarra (7,6%) y La Rioja (7,1%). Y las menores, en Castilla-La Mancha (4,9%), Principado de Asturias y Galicia (5,1% en ambas).

 

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El Banco Central Europeo recorta los tipos de interés en línea con las expectativas del mercado

El BCE redujo su tipo principal de refinanciación al 4,25%, el tipo marginal de crédito al 4,50% y el tipo de depósito al 3,75%, como habían señalado ampliamente en las últimas semanas sus responsables políticos.

 

 

Esto supone el primer recorte desde marzo de 2016 tanto para el tipo principal de las operaciones de refinanciación como para el tipo marginal de crédito, mientras que, para el tipo de depósito, es la primera reducción desde septiembre de 2019.

 

¿Por qué ha recortado el BCE los tipos de interés?

El aumento global de 4,5 puntos aplicado por Fráncfort entre julio de 2022 y septiembre de 2023 ha contribuido a reducir la tasa de inflación general de la zona del euro desde un máximo del 10,6% en octubre de 2022 hasta el 2,6% en mayo de 2024.

La presidenta Christine Lagarde indicó en marzo que en junio habría más claridad y datos suficientes. Parece que ese momento ha llegado. Aunque la inflación aún no ha alcanzado completamente el objetivo del 2%, su sustancial descenso señala una tendencia a la baja que se espera persista en los próximos meses.

Según las últimas proyecciones del BCE de marzo de 2024, se espera que la tasa media de inflación descienda al 2% en 2025 y al 1,9% en 2026. En cuanto a la inflación subyacente, que excluye los precios de la energía y los alimentos, las proyecciones la sitúan en el 2,1% para 2025 y el 2,0% para 2026.

El recorte de 0,25 puntos también seguirá manteniendo tipos de interés reales positivos, ya que los tipos nominales se mantendrán por encima de la tasa de inflación actual. Así pues, indica una reducción del grado de restricción de la política monetaria, más que una normalización más amplia.

El encarecimiento y la elevación del coste de los préstamos han provocado una ralentización del crecimiento económico del bloque, conteniendo la demanda para frenar las presiones sobre los precios.

Aunque la economía de la zona eurocreció un 0,3% en el primer trimestre de 2024, los dos trimestres anteriores se caracterizaron por contracciones del 0,1%. El segundo trimestre de 2023 registró un leve crecimiento del 0,1%, y el primer trimestre de 2023 y el último de 2022, un estancamiento.

¿Seguirá el BCE bajando los tipos después de junio?

Las recientes declaraciones de los responsables del BCE sugieren que no habrá ningún compromiso previo para futuros recortes después. Esto significa que un nuevo recorte de tipos en julio sigue siendo incierto, ya que el BCE pretende mantener la flexibilidad en sus decisiones y seguir supervisando los datos económicos.

 

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ATRIAN: Novedades sobre el pago y presentación de ingresos de la Junta de Andalucía

La Agencia Tributaria de Andalucía nos informa que, con motivo de la entrada en vigor el día 6 de junio 2024, de los Capítulos III y IV de la Orden de 22 de marzo de 2024, por la que se regula la presentación de autoliquidaciones, declaraciones y otros documentos vinculados a la gestión de ingresos en la Plataforma de Pago y Presentación…

 

 

La realización de los ingresos de la Hacienda Pública de la Junta de Andalucía, así como la prestación del servicio de colaboración de las entidades de crédito en la gestión recaudatoria, se han implementado las siguientes modificaciones funcionales en el sistema SUR:

 

•    Generación de NRC por parte de la Administración para los pagos con tarjeta:
A partir de ahora, a los pagos realizados desde la Plataforma de Pago y Presentación Telemática, efectuados mediante tarjeta bancaria, se les calculará y generará por parte de la Administración su correspondiente NRC. Para los pagos realizados mediante cargo en cuenta, ya sean gestionados desde la propia Plataforma de Pago o gestionados por cualquier medio dispuesto por la entidad colaboradora, el NRC lo seguirá generando dicha entidad. El NRC aparecerá reflejado tanto en el justificante del documento origen como en el justificante de ingreso de la propia carta de pago (modelo 909). Este código NRC permite identificar y vincular de forma unívoca el ingreso de la carta de pago (909) a la liquidación o autoliquidación que corresponda.

•    Para los documentos de ingreso generados con anterioridad al día 06 de junio de 2024 y que no tengan modelo 909 asociado, deberá obtenerse su carta de pago (modelo 909) para poder proceder al ingreso:
Para ello se ha habilitado el siguiente enlace en la Oficina Virtual de la Agencia Tributaria de Andalucía, mediante el cual se puede obtener un modelo 909 a partir de otro documento con ingreso. A este enlace se puede acceder desde ATRIAN Oficina Virtual/Servicios de información y validación/Obtención de carta de pago 909 a partir del documento origen en el siguiente enlace: https://www.juntadeandalucia.es/agenciatributariadeandalucia/documento-a-909

•    La modalidad de pago con justificante no NRC, disponible en el perfil de empleado público de la ATRIAN, dejará de utilizarse en la presentación de autoliquidaciones. No obstante, se mantendrá operativa a efectos de poder realizar la presentación de los ingresos realizados con anterioridad al día 06 de junio de 2024.

•    Correo electrónico para envío de justificante de pago o presentación:
Una vez completada la confección correspondiente, y antes de llevar a cabo su presentación a través de la Plataforma de Pago y Presentación Telemática, justo antes de pulsar en “Firmar, pagar y presentar”, el interesado tendrá la posibilidad opcionalmente, de indicar un correo electrónico a efectos de ser informado del resultado de la operación efectuada y, en caso de que ésta hubiera concluido con éxito recibir el justificante de dicha presentación. En caso que el proceso de pago/presentación no concluya satisfactoriamente se informará también de ello mediante correo electrónico, sin adjuntar justificante alguno, dando indicaciones de los pasos a realizar por el interesado.

•    Recepción de ingresos en SUR mediante cuaderno bancario 43 y aplicación diaria:
Los ingresos recaudados por las EECC se recibirán y grabarán en SUR mediante el procesamiento del cuaderno bancario normalizado o norma 43. Esta recepción y procesamiento se llevará a cabo diariamente con la finalidad de que todos los ingresos puedan ser contabilizados y aplicados al presupuesto el día hábil siguiente al de su realización. Para los ingresos que por algún motivo no puedan ser identificados y por lo tanto aplicados al presupuesto, se generará documentos del modelo 095, diferenciado por conceptos según el caso de error. Con la generación de estos 095 se traspasará el saldo recibido a una cuenta extrapresupuestaria creada al efecto para incidentes, de forma que la D.G de Tesorería y Deuda Pública los revise y gestione con las EECC su resolución. Para ello, se ha creado una nueva herramienta o módulo SUR que permitirá localizar y gestionar según proceda estos documentos 095 generados. Este nuevo módulo se encuentra accesible solo por determinados perfiles de usuarios en el menú Ingresos / Gestión de incidencias recaudatorias.

 

NOTA INFORMATIVA ATRIAN

 

 

 

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Acceso por local para obra»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Nos encontramos con un problema en una comunidad que tenemos que rehabilitar el patio interior, y para acceder al mismo es necesario la entrada desde los locales de la comunidad.
A la hora de iniciar las obras ninguno de los dos locales nos permite el acceso, por más que se ha insistido en la necesidad y urgencia de acometer las reparaciones.

Por favor, ¿me pueden indicar la forma a proceder?.

 

RESPUESTA:

En primer lugar hay que revisar  el Título constitutivo y los Estatutos para hacer referencia al uso asignado a ese patio interior y confirmar cómo se encuentra regulado.

En todo caso, todos los propietarios tienen la obligación de facilitar el acceso a través de su local o vivienda para la realización de las obras de reparación, mantenimiento y conservación de elementos comunes en aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal en su art.9.1 c)

 

Artículo 9. [Obligaciones de los propietarios y consideración de gastos generales]

  1. Son obligaciones de cada propietario:
  2. c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

Por lo tanto, debe realizarse una comunicación fehaciente comunicándole las reparaciones a realizar en el patio interior, indicándoles el comienzo de las obras y horario, debiendo facilitar los accesos a ese patio interior. Asimismo, se explicarán las medidas que se adoptan para evitar molestias innecesarias

El relación a los contenidos del burofax se debe firmar por el Administrador indicándoles todos esos aspectos y recordándole que tiene la obligación de facilitar ese acceso ya que en caso contrario se producirán daños y perjuicios a la Comunidad que puede reclamar en Tribunales que se facilite el acceso y los daños y perjuicios que se le produzcan como consecuencia de su incumplimiento.

 

 

 

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ATV: Presentación telemática de los modelos 600, 620, 650 y 651 en la plataforma de la GVA.

Desde la Agencia Tributaria Valenciana (ATV) nos informan que ya se encuentra disponible la posibilidad de presentar de forma telemática la autoliquidación después de haber ingresado, en su caso, el correspondiente pago del impuesto de forma presencial en una entidad financiera.

 

Esta posibilidad se recoge respecto a los modelos 600 (Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), 620 (compraventa de vehículos), 650 (Sucesiones) y 651 (Donaciones).

Después de haber cumplimentado la autoliquidación con los datos correspondientes, puede acudir a una de las oficinas de las entidades financieras colaboradoras en la recaudación tributaria para realizar el ingreso (puede consultar el listado AQUÍ). Una vez realizado el pago, puede presentar telemáticamente la autoliquidación.

El único requisito es que la presentación telemática deberá realizarse pasados dos días del ingreso presencial en la entidad financiera.

 

 

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El Euríbor sigue aliviando a los hipotecados al caer al 3,68% en mayo

El Euríbor sigue aliviando a los hipotecados al caer al 3,68% en mayo, desde el 3,703% de abril. El índice de referencia para los préstamos se queda así por debajo de su nivel de hace justo un año, ya que en mayo de 2023 promedió el 3,862%. Es decir, los hipotecados a tipo de interés variable (a 12 meses) que actualicen sus cuotas en junio lo harán con un Euríbor más ‘barato’.

 

También disfrutarán de una rebaja de sus préstamos las familias que revisan sus hipotecas cada 6 meses. En noviembre, el Euríbor se fue de media al 4,022%. La bajada del índice de las hipotecas también facilita el acceso a financiación a las familias que la necesiten actualmente, y, por supuesto, a las empresas.

Sirvan un par de ejemplos para entender mejor el alivio. “Si calculamos cómo quedarán las cuotas de aquellos hipotecados que tengan revisión anual y tomamos como referencia una hipoteca media de 150.000 euros a devolver en 25 años, con un interés de Euríbor más un diferencial del 1%, podemos decir que este dato supondrá una rebaja moderada (cerca de 190 euros al año). Al contrario de lo que ocurre para aquellos que tengan revisión semestral, quienes verán una baja importante en la cuota de su hipoteca (casi 30 euros menos al mes)”,

La caída del Euríbor está anticipando el primer recorte de los tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo (BCE) en este ciclo de austeridad que la institución comenzó en julio de 2022 para luchar contra la inflación. En este ciclo (que han ejecutado todos los bancos centrales de las economías occidentales) ha aumentado los tipos de interés del 0% al 4,5% en la eurozona, un máximo que no se alcanzaba desde 2008.

Esta estrategia clásica (u ortodoxa) de la política monetaria intenta combatir las subidas de precios asfixiando la demanda de familias y empresas —o lo que es lo mismo: ahogando la actividad económica en general mediante el encarecimiento del las hipotecas y de las préstamos y la financiación—, sin tener en cuenta que el origen de la crisis de inflación estuvo en la oferta de energía y de otras materias primas. Y, efectivamente, sus consecuencias pueden ser muy agresivas, sobre todo para los más vulnerables, mientras los bancos ganan más y más.

 

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[Fuente elDiario.es]

 

 

 

 

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La escasez de viviendas impulsa el crecimiento del mercado inmobiliario en España

El mercado inmobiliario español muestra señales de resiliencia y oportunidades, pese a los desafíos persistentes. En los últimos meses, las acciones de las principales constructoras han registrado subidas significativas, con Aedas Homes liderando con un 25,62%.

 

Mientras el déficit de viviendas y la cautela del Banco de España destacan los retos, el ajuste en los modelos de negocio de empresas como Metrovacesa y Neinor Homes refleja una adaptación estratégica en un entorno financiero complejo.

En los últimos meses, las acciones de las principales constructoras cotizadas en España han mostrado un notable crecimiento. Metrovacesa ha subido un 12,10%, Neinor Homes un 12,79% y Aedas Homes un 25,62%. Este repunte refleja una resiliencia subyacente en el mercado inmobiliario español, a pesar de las persistentes preocupaciones sobre la oferta y la demanda de viviendas.

Desde la crisis financiera global, el mercado de la vivienda en España ha experimentado una recuperación gradual. Sin embargo, la oferta de viviendas sigue siendo un desafío significativo. El país registró un déficit de alrededor de 350,000 viviendas el año pasado, y aunque los precios de las viviendas se han recuperado, la falta de nuevas construcciones ha frenado el crecimiento del mercado.

Los promotores inmobiliarios se encuentran en una situación complicada. Aunque los precios de las viviendas se mantienen, las transacciones de viviendas nuevas cayeron un 10% el año pasado. Los permisos de construcción están estancados y las finalizaciones también están disminuyendo, lo que ha llevado a un aumento de los precios de las viviendas nuevas a un ritmo doble que el de las viviendas existentes.

A pesar de las dificultades, las empresas como Metrovacesa y Neinor Homes han ajustado sus modelos para priorizar los flujos de caja y los retornos para los accionistas. Metrovacesa ha devuelto más del 40% de su capitalización de mercado en dividendos desde 2019, y Neinor Homes está siguiendo una estrategia similar, con dividendos esperados de 200 millones de euros este año, lo que representa un rendimiento del 25%.

 

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[Fuente «Estrategias de Inversión»]

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Instalación Aire Acondicionado»

Reproducimos en este post, dos de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resueltas esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

La unidad exterior de un Aire Acondicionado está instalada en la terraza de un primer piso. El vecino del piso bajo, nos indica que esta instalación no cumple la normativa.

No obstante, entendemos que no tiene otra ubicación al no tener sitio habilitado por la comunidad para estos aparatos.

¿Se puede exigir su retirada?

 

RESPUESTA:

En primer hay que confirmar  lo que regula el título constitutivo, Estatutos y Normas de Régimen Interno (si las tuvieran) de la Comunidad de Propietarios. Además de debe comprobarse cómo se regula en las Ordenadas Municipales y, en su caso, en el Plan General Municipal de Ordenación en que pueden regularlo por cuestiones de carácter estético; Acústicos; Seguridad, etc.

Al afectar a un elemento común debería haberse solicitado una autorización a la Comunidad en cumplimiento del art. 7 de la LPH y exige las mayorías de 3/5 del total de propietarios que, a su vez, representen los 3/5 del total de las cuotas de participación (artículo 10.3 b) LPH).

No obstante lo anterior, existen sentencias que exigen la unanimidad de todos los propietarios al sostener que la instalación supone la utilización en exclusiva de elementos comunes (fachada) o la modificación estética del edificio.

La comunidad, cuando se le solicite tal permiso, deberá examinarla con estos criterios de flexibilidad y si no lo aprobase podrá el comunero acudir a los tribunales aduciendo tal interpretación flexible. De igual forma, no es la comunidad o el resto de propietarios quien tiene que acreditar que la maquinaría provoca molestias sino quien la ha instalado no pudiendo sostenerse que la máquina es inocua porque no se ha acreditado que provoque ruidos sino que será quien la ha instalado para apoyar esta posibilidad de ocupación de zonas comunes quien deberá acreditar que no produce molestias a los comuneros o al menos no más molestias que las admisibles de vivir en comunidad.

Por ello es ilegal y no se puede instalar los aparatos en zonas comunes sin tan siquiera solicitar autorización, o intentar un consenso por parte de la comunidad (en este caso del otro comunero), y sostener su legalidad porque no ha articulado prueba el actor que acredite las molestias.

Por todo lo expuesto, se debería por el propietario pedir esa autorización, y explicar la ausencia de otro lugar, y la seguridad, y falta de vibraciones, ruidos o riesgo para los vecinos.

Por otro lado, y siendo Alicante donde se encuentra el edificio sería conveniente que la Comunidad regulara sobre la forma de proceder de los vecinos para su instalación.

 

 

 

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