Asesoría Jurídica Responde: «¿Puede ser presidente una sociedad propietaria de una vivienda?»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Una vivienda que está a nombre de una sociedad, el propietario real y administrador de dicha propiedad ¿Puede ser presidente?

¿Cómo se firmaría actas y certificados de deuda? A nombre de la persona física o la sociedad que consta como propietario de la vivienda.

 

RESPUESTA:

Como se establece en el  artículo 13 de la LPH, “es nombrado entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo”. Esto significa que cualquier persona que sea titular de una vivienda en el edificio puede ser presidente de la comunidad de propietarios.

Por lo tanto, si es titular puede ser presidente la sociedad pero que tiene que tener un representante que sea persona física, es decir, firmará una persona física que representa a la sociedad que es la propietaria de la finca y la Presidente de la Comunidad.

 

 

APETI hoy, en Gran Vía Radio: «¿Cambiar la hipoteca de variable a fijo?»

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Como cada martes, compartimos con vosotros la intervención de nuestro Presidente, Luis Guirado en el programa ‘Ponte al día’ de Gran Vía Radio, que ha tenido lugar esta mañana.

 

En esta ocasión, durante su intervención en el programa que dirige Jordi Paniello, la intervención de nuestro Presidente ha estado centrada en la posibilidad de las personas con hipotecas, de cambiarla de tipo variable a tipo fijo, dado que llegamos a finales de año cumpliéndose los peores pronósticos en cuanto a la subida del euríbor.

Durante si intervención de hoy, Luis a recomendado a los ‘hipotecados’, que revisen las cláusulas de su préstamo, a fin de poder negociar con su entidad el cambio de variable a fijo en las mejores condiciones posibles.

De todo y esto y más, ha hablado esta mañana el Presidente de APETI durante su intervención que, te invitamos a que escuches a través del siguiente enlace:

 

 

 

SEMINARIO ON LINE DAR >> Novedades y cuestiones controvertidas de la Ley de Propiedad Horizontal

APETI, en colaboración con DAR Escuela de Negocios, imparten seminario en el que se analizarán las sentencias recientes, la nueva jurisprudencia y las cuestiones controvertidas de la Ley de Propiedad Horizontal.

 

 

Programa:

  1. Cuestiones de actualidad en comunidades. Alquileres vacacionales y supresión del servicio de calefacción
  2. Doctrina jurisprudencial actualizada del TS en PH 2020/2022
  3. Autorizaciones para ejercitar acciones en la comunidad
  4. ¿Cómo computan en las sumas de los propietarios las abstenciones? ¿Cómo se computa el voto de los ausentes? ¿Cómo se alcanzan las mayorías?
  5. ¿Qué acuerdos llevan voto presunto del ausente?
  6. Redacción del acta con voto presunto del ausente
  7. Necesidad de autorización para obras en locales que afectan a elementos comunes
  8. Necesidad de obras en comunidad. Obras obligatorias
  9. Obligación de contribuir a gastos, aunque no se usen
  10. Gastos de ascensor y exclusiones de pago
  11. Contenidos del acta
  12. Cuestiones de ascensores
  13. Cambios de empresas de servicios en la comunidad
  14. Causas de exención para ser presidente.

 

Fecha y Horario:

Martes, 21 de noviembre de 2022  |  17.00h a 19.00h (una hora menos en Canarias).

 

Lugar:

En directo: Videoconferencia, a través de ordenador, tablet o móvil.
En diferido: Podrá visualizarlo en cualquier momento durante tres meses.
(Derecho de uso y difusión propiedad de Escuela de Negocios DAR SLU.)
Recomendable conexión a Internet por cable, no es aconsejable la conexión por wifi.

 

Inscripción:

Importe (Precio especial asociados APETI): 49,00€

Imprescindible realizar la inscripción a través de DAR (PDF descargable desde el enlace), cuyos datos aparecen más abajo, remitiendo a DAR la hoja de inscripción. Posteriormente, deberán enviar a la APETI, el justificante de dicha inscripción:

 

Pulse aquí para descargar programa y hoja de inscripción

 

 

Asesoría Jurídica Responde: “Subida del IPC – Límite temporal del 2%”

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En relación a la subida del IPC, el Gobierno estableció un límite temporal del 2% en la subida del precio de los alquileres desde abril y hasta finales de diciembre de 2022. Eso se aplica también en propietarios que tienen un solo inmueble en alquiler o la medida únicamente va destinada a grandes tenedores?

Tengo que actualizar el IPC de un contrato de arrendamiento y ahora me surge la duda.

 

RESPUESTA:

La medida es aplicable a todos pero si no es un gran tenedor se está al incremento que se pacte entre las partes si no podrá exceder del 2%.

El texto dice:

Trece. El artículo 46 queda modificado en los siguientes términos:

 

«Artículo 46. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

 

La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2022, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:

a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.

 

Se entenderá como gran tenedor a los efectos de este artículo a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.»

 

 

ESINE: La ventana Inmobiliaria. Boletín nº 124 – Noviembre 2022

Enlazamos desde este post el último boletín del Campus ESINE, centro de estudios técnicos y empresariales, con toda la información de actualidad sobre el sector inmobiliario.

 

        • El ‘real estate’ crea más de 14.000 empleos en octubre.
        • Los hogares españoles destinan un 11% de sus ingresos al gasto energético.
        • El precio de la vivienda sube un 7% interanual en octubre.
        • El 65% de las viviendas en venta en España tienen menos de 100m2.
        • La inversión inmobiliaria se encamina al sector de las oficinas y la logística.

 

 

 

APETI una semana más, en Gran Vía Radio: «La peligrosa espiral del mercado inmobiliario actual»

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Como cada martes, compartimos con vosotros la intervención de nuestro Presidente, Luis Guirado en el programa ‘Ponte al día’ de Gran Vía Radio, que ha tenido lugar esta mañana.

 

En esta ocasión, durante su intervención en el programa que dirige Jordi Paniello, la intervención de nuestro Presidente ha estado centrada en el elevado precio del alquiler, como consecuencia de la cada mayor dificultad de adquirir una vivienda en propiedad, dados los precios en aumento y la significativa subida de los tipos de interés.

Como comenta Luis durante su participación en el programa, en los Presupuestos Generales del Estado de 2023, se incluirán ayudas destinadas a los jóvenes en relación con los alquileres. Sin embargo, esto puede conducir a una ‘espiral peligrosa’ que provoque que los arrendatarios opten por subir aún más esos precios del alquiler.

De todo y esto y más, ha hablado esta mañana el Presidente de APETI durante su intervención que, te invitamos a que escuches a través del siguiente enlace:

 

 

 

Ni la subida de tipos ni la amenaza de recesión frenan el precio de la vivienda: supera ya los 2.000 euros por metro cuadrado

Hacía tres años y medio que no se registraban incrementos interanuales de esta magnitud, lo cual refleja una oferta cada vez más reducida y una demanda apresurada ante la escalada del Euríbor.

 

La vivienda sigue siendo el refugio preferido de los españoles que aún pueden acceder a la propiedad. Su elevada demanda en el tercer trimestre pese a la escalada del Euríbor y la subida de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) impulsó entre julio y septiembre el precio a niveles de hace una década: el metro cuadrado superó los 2.000 euros por primera vez en diez años (2.011 euros) y se anotó una subida interanual del 6,3%.

Hacía tres años y medio que no se registraban incrementos interanuales de esta magnitud y eso, según el portal inmobiliario Fotocasa que recopila los datos, es «el reflejo de una oferta cada vez más reducida y una demanda de compra apresurada intentando sortear la dureza de la subida de tipos de este segundo semestre», en palabras de su directora de Estudios y Portavoz, María Matos.

La variación del precio al alza eleva el coste por metro cuadrado a niveles similares a los de mayor de 2012, cuando el precio se sitúo en 2.017 euros por metro cuadrado. «La vivienda de segunda mano se encarece debido principalmente a la elevada tasa de inflación que crea un gran desequilibrio en el mercado», añade Matos.

El incremento de los precios resulta llamativo en un contexto macroeconómico en el que la guerra de Ucrania y la crisis energética han elevado la amenaza de una recesión en Europa y en España, sin embargo, tiene lógica en el contexto propio del mercado español en el que la elevada demanda suscitada por la pandemia de coronavirus se ha encontrado con un stock cada vez más reducido de oferta. La tensión y el desequilibrio entre una y otra está elevando la presión especialmente en aquellas regiones y ciudades en las que la divergencia entre ambas es mayor.

 

 

 

El ‘real estate’ crea más de 14.000 empleos en octubre

El ‘real estate’ crea más de 14.000 empleos en octubre y consolida 1,54 millones de ocupados, la mayor cifra de los últimos años, según los datos publicados por el Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones.

 

De esta manera, el empleo en el sector inmobiliario y la construcción consolida su recuperación después del descenso registrado en agosto, y supera las cifras logradas en julio y junio, hasta ahora los mejores meses de lo que llevamos con 1,54 y 1,53 millones de ocupados.

Por subsectores, el que concentra un mayor número de empleados es el de las actividades de construcción especializada, que en octubre sumó 788.518 trabajadores afiliados, un 2,9% más que hace doce meses.

El ramo ha sumado 7.230 trabajadores respecto a septiembre, con lo que octubre supera los datos absolutos de julio, cuando la construcción especializada ocupaba a 787.576 personas.

La construcción también ha continuado con la buena dinámica de septiembre, sumando 8.548 trabajadores respecto al mes anterior y registrando un incremento de ocupación del 3,7% en los últimos doce meses, al situarse el número de ocupados del ramo en octubre en 504.881 trabajadores, recuperando el medio millón de trabajadores que perdió en agosto.

Por su parte, las actividades inmobiliarias han llegado en octubre a 157.247 ocupados, anotando un incremento de 453 trabajadores respecto a septiembre.

 

[Fuente «La Ventana Inmobiliaria» – ESINE]

 

Expofinancial 2022 abrirá sus puertas el próximo 11 de noviembre y APETI estará presente.

Como ya os anunciábamos la semana pasada, un año mas abre las puertas Expofinancial, esta vez en su edición 2022. La jornada técnica de reciclaje profesional promovida por la Asociación Profesional de Asesores Financieros Independientes y de los Peritos Judiciales (AIF) que tendrá lugar a lo largo del viernes 11 de Noviembre en el Hotel Intercontinental de Madrid.

 

En esta jornada técnico profesional podrás ponerte al día de las últimas novedades financieras y de fomento empresarial de la mano de destacados ponentes. Y entre ellos, el Presidente de APETI, Luis Guirado, que participará en la ponencia de inauguración del evento.

Junto a él, expertos como D. Dositeo Amoedo, Presidente de la Asociación de Educadores y Planificadores Financieros, D. Vicente Poquet Sáez, Presidente de la Asociación Profesional de Asesores Fiscales Tributarios de Castilla la Mancha, D. Alejandro Vesga, CEO de la revista Emprendedores, D. Salvador Molina, Presidente MAD FinTech y Foro ECOFIN, Dª Rebeca Sánchez, Directora de Convenios Nacionales en Banco de Sabadell, D. Tomás Epeldegui, Director de Degussa Metales Preciosos, Dª. Yeidy Ramírez, CEO de Dexter Global Finance, D. Daniel Gil, CEO de Mcero Consulting, Dª Olga Martín, Técnico Superior del Consorcio de la Zona Especial Canaria, D. Juan Ramón Casilla, Responsable de Riesgos de Crédito en Copernicus Credit, D. Antoni Quintana, Gerente y Fundador de TQ Eurocredit, D. Francisco Rubistein, Transformation Lead en Youlend Limited, D. Albert Trullols, Partner Relationship Director de Suitaprest, D. Javier Mera, CEO de Barcelona Mortgage Servicing, D. Gastón Luis Apraiz, Socio-Director de Inverpriban, D. Ricardo Gulías, Fundador y Director General de RN Tú Solución Hipotecaria y D. Emilio Gamir, Presidente y Cofundador de Grupo Tasvalor.

A lo largo de la jornada habrá asimismo una mesa, moderada por el economista Javier Santacruz Cano, acerca de los reguladores como el Banco de España o la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

La jornada se cerrará con una mesa de expertos que debatirán acerca de las dificultades de inscripción de escrituras de préstamos con garantía inmobiliaria y que será moderada por D. Javier Mera, Representante designado por el Colectivo de Prestamistas de Crédito Inmobiliario de AIF. En dicha mesa tomarán parte D. Fernando Zunzunegui, Socio Fundador de Zunzunegui Abogados y D. Segismundo Álvarez Royo-Villanova, Notario experto en finanzas y Registro Mercantil.

Tendrán lugar además tres mesas redondas, una de apertura moderada por D. Jordi Paniello Limiñana, Presidente de la Asociación Profesional Colegial de Asesores de Inversión, Financiación y Peritos Judiciales, otra sobre servicios y productos para empresas y particulares, moderada por D. José Antonio Almoguera, Vicepresidente de AIF, y una última sobre novedades de financiación e inversión alternativa moderada por D. Jordi Almir Soronellas, Presidente de AIF Catalunya.

 

Una Jornada que se vive en un solo día, intenso y provechoso, compartiendo el tiempo, consultas y proyectos o soluciones con algunos de los mas destacados protagonistas públicos y privados.

 

Para inscribirte y adquirir tu entrada, solo tienes que acceder al formulario a través de este enlace:

EXPOFINANCIAL-2022

 

 

Asesoría Jurídica Responde: «Rehabilitación integral de fachadas»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Una Comunidad de Propietarios lleva realizando numerosas obras de reparación de fachada, ya que se producen filtraciones de forma continua, ya sea en unas zonas u otras.

La consulta que querría realizar es si sería posible que por el estado de deterioro de la fachada, y las numerosas obras de reparación que se vienen realizando, ¿sería posible que se considerara una obra de rehabilitación integral de la fachada, con una acabado diferente al actual, ya que se pasaría a fachada de tipo ventilado, como una obra necesaria y no una obra de mejora, con el consiguiente cambio de mayorías y eliminación de las restricciones de pago para los posibles disidentes?.

Entiendo que sería necesario un informe técnico que avalara el estado de la fachada y la necesidad de la obra, pero ¿sería sostenible si se llegara a una instancia judicial?.

 

RESPUESTA:

La fachada ventilada es una solución de carácter constructivo que se basa en la colocación de un aislamiento térmico sobre la hoja resistente de la fachada (ladrillo, hormigón,…) por su cara exterior. A continuación, se colocará el material de acabado sobre una estructura metálica de cuelgue.

Entre el material de acabado y el aislamiento debe quedar libre una cámara de aire. Esta cámara vertical estará permanente ventilada, por lo que se producirá una corriente interior que permite mejorar el comportamiento térmico.

Es fundamental  que le preceda al acuerdo de aprobación el informe técnico en que se justifique que con su instalación se contribuye a  un mejor aislamiento térmico, de donde se sigue una mejora energética, es decir, un menor gasto de calefacción o consumo eléctrico y ello para que los propietarios puedan votar en consecuencia. En tal caso la determinación de la eficiencia será fácil, si por ejemplo el ahorro de combustible compensa el gasto de la instalación, es decir, si el coste de la instalación de la fachada ventilada se va a poder amortizar con lo que la Comunidad se ahorra por el menor gasto de calefacción.

 

Asimismo, sería necesario para la adopción del acuerdo junto con varios presupuestos para que se puedan dejar aprobado ese acuerdo.

Siempre ese informe deberá ser necesario para la adopción del acuerdo para que pueda ser considerado obras de conservación previstas en el art. 10.1 de la LPH:

 Artículo 10. [Obras necesarias de conservación y de accesibilidad]

  1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
  2. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

 

En caso de que no se pueda justificar puede ser un acuerdo de los previstos en el art.17.4 de la LPH:

  1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

 

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.