Asesoría Jurídica Responde: “Permiso de apertura de puerta en patio compartido”

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Administramos una Comunidad de Propietarios que comparte patio de luces con la colindante, patio que únicamente tiene acceso desde las ventanas de las viviendas de ambas Comunidades. Existe acuerdo entre ambas Comunidades para realizar la limpieza de forma compartida. La Comunidad que nosotros administramos solicitó permiso a la otra para poder abrir un acceso (situado en nuestra propia fachada) mediante una puerta y así poder acceder para realizar la limpieza de una forma normal, no saltando desde las ventanas de las viviendas. Tras la realización de una junta extraordinaria por parte de la Comunidad contigua se contesta con una negativa alegando las razones que se indican en el extracto del acta que se adjunta. No hay nada referido a esta situación en la Obra nueva  y división horizontal del edificio.

¿Se entiende que al no estar dicha puerta desde la construcción del edificio y al contar con la negativa de uno de los portales no se permitiría la instalación de esa puerta de acceso? o al contrario ¿al no tener acceso de forma «normal» y tener que realizar las labores de mantenimiento sería justificable legalmente la instalación de una puerta?

 

RESPUESTA:

Hay que revisar los títulos constitutivos de ambos edificios y en concreto la descripción que se realiza del patio de luces común y si se establece algún procedimiento para su mantenimiento.

Además habría que ver qué solución técnica podría llevarse a cabo para que fuera consideración una obra necesario de conservación o de accesibilidad previsto en el art. 10.1 de la LPH

 

 El art. 10.1 de la LPH establece

Artículo 10. [Obras necesarias de conservación y de accesibilidad] 

  1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
  2. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
  3. b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. Por lo tanto, lo recomendable es buscar una solución que suponga la menor de las alteraciones posibles pero que permita el acceso para su conservación y limpieza y que no suponga una alteración

 

Deberá realizarse la obra que no sea invasiva para la intimidad o seguridad de los vecinos y explicarse en qué consiste y que no se produce esa vulneración En cualquier caso, la decisión se adoptará desde el edificio que no la tiene y lo comunicará a la otra.

 

Si no se puede encuadrar en ese tipo de obra las mayorías s seria el que establece el art. 17.3 de la LPH

  1. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

 

 

ESINE: La ventana Inmobiliaria. Boletín nº 127 – Febrero 2023

Enlazamos desde este post el último boletín del Campus ESINE, centro de estudios técnicos y empresariales, con toda la información de actualidad sobre el sector inmobiliario.

 

      • La rentabilidad de la vivienda en España se sitúa en un 6,5% en 2022.
      • El euríbor encarece las hipotecas más de 3.000 euros al año, situándose en el 3,33% en enero.
      • La construcción creció un 5,5% en 2022.
      • Más de 9 millones de casas necesitan obras de rehabilitación.
      • Comienza la remodelación de la estación de Atocha con 56 millones de inversión.

 

 

 

Instituto Nacional de Estadística: Estadística de Hipotecas – Noviembre 2022 (Datos provisionales)

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad es de 39.304, un 9,3% más en tasa anual. El importe medio de dichas hipotecas aumenta un 5,8% y se sitúa en 147.673 euros.

 

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 39.304, un 9,3% más que en noviembre de 2021. El importe medio es de 147.673 euros, con un aumento del 5,8%.

El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en noviembre (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) es de 157.476 euros, un 7,4% superior al del mismo mes de 2021.

El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 7.918,3 millones de euros, un 12,4% más que en noviembre de 2021. En viviendas, el capital prestado se sitúa en 5.804,1 millones, con un incremento anual del 15,6%.

 

Hipotecas constituidas por naturaleza de la finca

Por naturaleza de la finca, las hipotecas constituidas sobre viviendas concentran el 71,6% del capital total prestado en el mes de noviembre.

 

Evolución mensual de las hipotecas constituidas sobre viviendas

Para contribuir al análisis e interpretación de los datos, el gráfico siguiente muestra la variación del número de hipotecas sobre viviendas entre los meses de octubre y noviembre en los cinco últimos años. En 2022 la tasa mensual es del –4,2%.

Respecto al capital prestado en hipotecas sobre viviendas, la tasa mensual del año 2022 es del –5,5%.

 

Tipo de interés de las hipotecas

Para las hipotecas constituidas sobre el total de fincas en noviembre, el tipo de interés medio al inicio es del 2,73% y el plazo medio de 24 años. El 36,6% de las hipotecas son a tipo de interés variable y el 63,4% a tipo fijo.

El tipo de interés medio al inicio es del 2,41% para las hipotecas a tipo variable y del 2,97% para las de tipo fijo.

En las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,55% y el plazo medio de 25 años. El 34,6% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 65,4% a tipo fijo.

El tipo de interés medio al inicio es del 2,12% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,80% para las de tipo fijo.

 

 

Asesoría Jurídica Responde: “Defensa ante un administrador que actúa con mala praxis”

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Como actuar en la defensa de un posible cliente que acudió a mí con lo siguiente:

* Es presidente de unos garajes con 63 plazas.

* El Administrador colegiado que parece ser que les administra, no les hace estado de cuentas en el tiempo que lleva administrándoles, no saben por dónde van.

* Acudió a su oficina con cita previa, para pedirle el Acta anterior del mes de abril, en la cual parece ser que se le nombró para dicho cargo, referencia que hace en un acta siguiente celebrada en noviembre, le contesta que no se hizo Acta, por lo que no se puede entregar.

*El presidente le responde que, si no hay Acta de nombramiento y esta segunda como no lo tenía claro, no la firmó con el visto bueno, no puede ser Administrador.

* Le pide copia del contrato firmado con la comunidad y le contesta que no hay contrato, que con los asistentes que figuran en el Acta es suficiente, además continua diciéndole que desde abril que comenzó no ha pasado Honorarios alguno, que los pasará todos juntos antes de acabar el año, increíble¡¡.

Entiendo que hay mala praxis, les ha preguntado algunos propietarios de los que figuran en la 2ª acta (noviembre) y no la recuerdan y una falta de respeto a la figura del presidente.

¿Qué defensa le puedo dar?

 

RESPUESTA:

Debería realizarse varias actuaciones:

De comprobación: Recopilarse las facturas que ha emitido y el concepto. Si no se tiene pedir extracto al banco de todo el periodo de tiempo que se haya ocupado de la administración. Debe comprobarse si está colegiado o forma parte de alguna asociación a los efectos de comprobar que es un profesional.

– Hay que requerirle notoriamente la entrega de toda la documentación que está en su poder y convocar una junta de propietarios para nombrar a un nuevo administrador, sustituyendo al anterior y revisar la documentación para poder pedirle responsabilidades en los temas que no haya atendido a la comunidad.

 

Según se avance en las gestiones podrán concretarse nuevas acciones.

 

 

Píldoras Formativas ARRENTA

Gracias al acuerdo de colaboración que nuestro colectivo mantiene con ARRENTA | Correduría de Seguros, hoy incluimos en nuestro blog la información relativa a las píldoras formativas, seminarios online de corta duración sobre temas relacionados con seguros, que se desarrollarán durante el mes de febrero.

 

 

 


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APETI, de nuevo, en Gran Vía Radio: «El futuro del valor de los inmuebles»

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Compartimos con vosotros la intervención de nuestro Presidente, Luis Guirado en el programa ‘Tu Asesor de Cabecera’ de Gran Vía Radio, que tuvo lugar ayer, 26 de enero.

 

En esta ocasión, la intervención de nuestro Presidente ha girado en torno al futuro del valor de los inmuebles. Durante su participación, Luis Guirado ha destacado que éste es un buen momento para aquellos inversores que tengan capital y decidan comprar una vivienda para destinarla al alquiler.

El el programa dirigido por José Antonio Almoguera, nuestro Presidente ha afirmado también que el panorama no es el mismo para el ciudadano medio que busca su primera vivienda, debido al encarecimiento de las hipotecas por la subida incesante de los tipos de interés.

Te invitamos a que lo escuches a través del siguiente enlace (desde el minuto 12’03» y hasta el 28’10»):

 

 

 

 

 

València pierde en un año un tercio de su oferta de pisos en alquiler

La tensión en el mercado del alquiler se agudiza. El alza de precios en los últimos años y la contracción de la oferta en la mayoría de plazas españolas ha llevado a que aumente el número de proyectos de obra nueva que se destinan al arrendamiento.

 

Una fórmula conocida como build to rent a la que se van sumando fondos, grandes compañía e inversores. Pero, aún así, sigue faltando producto en el mercado. Y ello mientras la demanda se dispara por las dificultades para acceder a la compra de vivienda, lo que está elevando los precios.

Pero, ¿por qué se contrae la oferta si la demanda es tan alta?. Los expertos lo tienen claro: la inseguridad jurídica y la falta de garantías para los propietarios está propiciando que salgan menos viviendas al mercado. De hecho, muchos propietarios están optando por dejar de arrendar sus inmuebles para ponerlos a la venta, lo que a su vez merma aún más el volumen de producto.

«Muchos clientes tienen miedo de alquilar por la inseguridad jurídica que hay ante problemas como la okupación. De hecho, cada vez nos dejan poner menos carteles de que un piso se ofrece en el mercado para que no sea un reclamo y entren ilegalmente», señala Juanjo Álvarez, responsable de alquileres de OC|HABITAT.

Y València no es una excepción. En el último año 2022, solo la ciudad ha perdido un 31,5% de su oferta, es decir, cerca de 585 unidades al pasar de haber disponibles 1.202 inmuebles frente a los 1.786 que había en 2021, según datos de la consultora. De hecho, ya el pasado año hubo una drástica caída del producto en alquiler, -de 3.315 en 2020 a los 1.786-, aunque en esa ocasión fue consecuencia de que en la pandemia muchos pisos turísticos se pasaron a la media y larga estancia ante las restricciones de movilidad.

«Durante la pandemia mucho producto vacacional se pasó al alquiler tradicional de golpe y ese año la oferta subió mucho. Sin embargo, con el final de las restricciones todo el mundo empezó a moverse porque quería cambiar de casa y desapareció mucho producto del mercado», señala Álvarez.

 

 

[Fuente: Valencia Plaza]

 

 

Las inmobiliarias de València se quedan sin pisos por la demanda de inversores y extranjeros

La capital del Túria lidera en España la caída del stock de viviendas disponible tras bajar la oferta un 27 % en el último año. Y es que las inmobiliarias valencianas se están quedando sin pisos en venta, una situación inédita en los últimos 25 años.

 

Detrás del desplome de viviendas disponibles está la voracidad compradora de los inversores que adquieren inmuebles para alquilarlos y el interés de los extranjeros por instalarse en la capital del Túria. La bajada de la oferta por la presión de la demanda y la falta de reposición impide que los precios caigan (como esperaba el mercado) a pesar de la subida de tipos. Los pisos sin sobreprecio se venden en 30 días como máximo.

València y Alicante lideran en España la caída del stock de vivienda en venta con un descenso de la oferta del 27 % y del 25 % respectivamente en el último año. La reducción media en el mercado español es del 3 % con bajadas de la oferta de solo el 2 % en Madrid, el 3 % en Sevilla o el 6 % en Barcelona.

Nora García, presidenta de la Asociación de Empresas Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval), asegura: «En los 26 años que llevo en el sector jamás había visto una situación como esta. Los precios no pueden bajar porque no hay stock. Todos piensan que la vivienda va a bajar de precio, pero es imposible sin oferta». García afirma que no encuentra una explicación lógica al desplome de la oferta. «Es un problema generalizado. Está ocurriendo en otros países de Europa. La oferta de viviendas ha bajado un 50 % desde 2019 en València. En 2019 había 14.000 pisos en venta y ahora la mitad. Es una barbaridad. No hay suficientes viviendas para toda la demanda», asegura la representante de las inmobiliarias valencianas. Entre los 7.125 inmuebles en venta hay pisos por 44.000 euros en el bloque de Portuarios del Cabanyal, que está condenado a la demolición por su estado ruinoso.

Alta rentabilidad

Cristina Recasens, fundadora de Recasens Real Estate, apunta que la caída de la demanda se debe a las compras de viviendas de extranjeros y a las de inversores atraídos por la alta rentabilidad que ofrece el alquiler en València por la subida de las rentas. «También influye que hay muchos propietarios que se resisten a poner su vivienda en venta porque creen que con la subida de tipos bajarán los precios. La realidad es que el coste de los pisos no está bajando. La gente sigue comprando igual que antes. Pensaba que 2023 iba a ser un mal año por la incertidumbre, pero la demanda es muy fuerte», señala. Recasens advierte que en el centro «se ha vendido todo. Lo que queda está fuera de precio mercado».


Sin pisos disponibles

El portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de València, Vicente Díez, reconoce que «las agencias tienen un problema porque no hay pìsos. Muchas inmobiliarias lo que hacen para resolver el problema es coger cualquier propiedad aunque esté a cincuenta kilómetros de la oficina». «Mientras los extranjeros sigan confiando en València, vamos a tener una problema con la oferta. Los inversores están comprando por la demanda de los estudiantes europeos y la llegada de inmigrantes que necesitan alquilar», añade Vicente Díez.

Demanda argentina

Nora García coincide con el portavoz de los API en la fuerza de la demanda de inmigrantes que se están mudando a València y buscan arrendar una casa. «Hemos detectado una demanda muy fuerte de viviendas en alquiler de inmigrantes argentinos que se están trasladando a València». Esta situación provoca el incremento de las rentas la compra de inmuebles de los inversores. «Los pisos que están en precio de mercado se venden en menos de 30 días», aseguran Nora García y Vicente Díez.

 

[Fuente: LEVANTE – El Mercantil Valenciano]

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Gracias al acuerdo de colaboración que nuestro colectivo mantiene con ARRENTA | Correduría de Seguros, hoy incluimos en nuestro blog la información relativa al seminario online gratuito que se celebrará el próximo 24 de enero.

 

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Informe de Vivienda Gesvalt | 4º Trimestre 2022

Gesvalt, la compañía de referencia en el sector de la consultoría, valoración y actuaciones técnicas ha publicado su Informe de Vivienda correspondiente al cuarto trimestre del año 2022. El estudio, realizado con datos propios por el departamento de Research de la compañía, refleja un incremento del precio de la vivienda del 3,3% con respecto al mismo periodo del año 2021.

 

Este aumento, que llega después del 4% del trimestre anterior, que supuso el mayor incremento desde el fin de la pandemia, en el fin del segundo trimestre de 2021, implica la séptima subida consecutiva por encima del 3% a nivel nacional. Los expertos de Gesvalt consideran que este aumento se puede haber producido como un efecto respuesta a la subida de los tipos de interés, ya que han podido acelerar la decisión de compra de vivienda ante la posibilidad de futuros incrementos. En cualquier caso, mantienen su predicción de una estabilización de los precios durante los meses centrales de 2023.

De esta forma, el precio de la vivienda se ha situado en los 1.507 €/m2, por lo que sigue aproximándose al máximo histórico, registrado en el primer trimestre de 2008, aunque todavía se mantiene un 29,7% por debajo. Esta cifra supone que una vivienda de 90 m2, con un valor promedio, tendría un precio de 135.630€, frente a los 131.310€ del año pasado.

El incremento nacional del precio de la vivienda se ha basado en un aumento generalizado en todo el territorio nacional, con la única excepción de Extremadura, donde se ha producido una caída del 1,4% y se posiciona como la región con la vivienda más barata, con un valor medio de 844€ / m2. Al margen de ella, la única región con un precio por debajo de 1.000€ / m2 es Castilla La Mancha, con 877€ / m2. En el lado contrario nos encontramos con Baleares, que por quinto trimestre consecutivo marca el pico del precio de la vivienda en España, con 2.611 € / m2, seguida de cerca por la Comunidad de Madrid, con 2.412€ / m2, y País Vasco, con 2.309€ / m2, siendo las únicas regiones que superan los 2.000€ / m2.
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Baleares, Navarra, Comunidad de Madrid y Comunidad Valenciana lideran el crecimiento.

Puedes descargar el informe completo a través del siguiente enlace: