El Congreso deja sin efecto el RD sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
El Pleno del Congreso de los Diputados celebrado ayer martes no ha convalidado por 241 votos en contra, 1 abstención y 103 votos a favor el Real Decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Las actuaciones y contratos realizados en este tiempo tienen plena validez.
El pasado 19 de diciembre entró en vigor la reforma del mercado del alquiler elaborada por el Gobierno de Pedro Sánchez. Los cambios más significativos afectaban a la duración de los contratos de arrendamiento y a las fianzas. Sin embargo, el Congreso de los Diputados ha tumbado este real decreto ley por una amplia mayoría. Cualquier contrato que se haya firmado entre estas dos fechas quedará inalterado, es decir, vigente, aunque el Congreso haya rechazado las medidas ahora.
El Gobierno del PSOE no ha logrado los apoyos necesarios en el Congreso para sacar adelante la reforma del alquiler. Sobre todo, ha destacado la negativa de Podemos al no a su medida estrella: limitar por ley el precio del alquiler.
Por lo tanto todas aquellas reformas incluidas en ese RD quedan derogadas, volviendo a la regulación anterior de la LAU y la LPH. Recordemos cuáles eran las principales novedades de ese decreto que sólo han conseguido aplicarse durante la escasa vigencia del RD y que son perfectamente legales en aquellos contratos y actuaciones comprendidas entre la fecha de publicación del RD en el BOE y su derogación ayer mismo:
Se reforma la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), introduciendo las siguientes modificaciones que afectan a los contratos del alquiler:
Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada.
Se alarga el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Se trata del plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
Avales limitados
En el momento de la firma del contrato, el arrendador no podrá exigir al nuevo inquilino un aval, al margen de la fianza, que exceda en dos meses la renta mensual de alquiler a no ser que se trate de contratos de larga duración. En estos sí podrán pactarse garantías adicionales. Se limitan así las exigencias, frecuentemente abusivas, que muchos propietarios piden de manera adicional al mes de fianza.
Los gastos de inmobiliaria los paga el arrendador si es una empresa
El arrendador se hará cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, siempre que sea una persona jurídica (una empresa o sociedad). Actualmente los que van a una agencia inmobiliaria a buscar casa de alquiler deben abonarle una mensualidad en concepto de honorarios, una cantidad de la que a partir de deberá hacerse cargo el arrendador.
Asimismo, se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato, sin esperar, como hasta ahora, a que finalice.
Rebaja de impuestos
En el área fiscal, el paquete de medidas aprobadas por el Gobierno establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler.
El decreto también retoca la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) aunque en dos supuestos muy limitados:
Cuando el arrendador sea un ente público se podrá eximir al inquilino del pago de este impuesto. Esto es, se eliminar la obligación de repercutir este tributo al arrendatario en un alquiler social de vivienda por parte de Administraciones y
Se permite a los ayuntamientos con superávit destinarlo a promover su parque de vivienda pública y poder establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
Asimismo, introduce en la Ley Reguladora de Haciendas Locales la definición de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del IBI que se estableció en 2002.
Pisos turísticos
Los alquileres turísticos salen de la LAU y se regularán como una actividad económica.
Para frenar el avance del alquiler turístico en determinadas ciudades muy presionadas por ello, el real decreto modificaba la Ley sobre Propiedad Horizontal permitiendo a las comunidades de vecinos limitar o vetar este tipo de arrendamientos en el edificio, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios. Una medida que, solo se aplicará a nuevos pisos turísticos y no a los ya existentes porque «no tiene carácter retroactivo».
Accesibilidad de los edificios
Con objeto de estimular la realización de obras de adaptación o mejora de la accesibilidad, se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal para aumentar, en un plazo de tres años, al 10 por ciento el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, y establecer la posibilidad de que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad, en un contexto demográfico, en el que cada vez hay más personas en situación de movilidad reducida que encuentran gravemente limitados sus derechos por la existencia de barreras físicas en sus edificios.
Asimismo, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 por ciento del importe de las mismas.
