¿Cómo tributan los contratos de arrendamiento con opción de compra en el IRPF de los propietarios de inmuebles?

La DGT solventa dudas sobre el tratamiento fiscal que debe dar el arrendador a las cantidades que perciba en concepto de renta mensual y de opción de compra, y sobre cómo deberá calcular la ganancia patrimonial en caso de que llegara a ejercerse la opción de compra. Consulta Vinculante V3065-18, de 28 de Noviembre de 2018 de la SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas.

Fuente: Wolters Kluwer

En arrendamientos con opción de compra, que no constituyan una actividad económica para el arrendador, las rentas obtenidas, en concepto de alquiler tienen en el Impuesto sobre la Renta la consideración de rendimientos del capital inmobiliario. Por el contrario, la constitución de la opción de compra a favor del arrendatario y posteriormente, si se diera, la transmisión del inmueble, dan lugar a una alteración patrimonial.

Tal alteración patrimonial originada por la concesión de la opción de compra sobre un inmueble produce en el concedente una ganancia de patrimonio que nace en el momento de la concesión que al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del IRPF siendo el importe que debe reflejarse el efectivamente satisfecho salvo si fuera inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá este, minorado con los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el concedente.

Además, continúa la DGT, la imputación de la ganancia deberá efectuarse en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se formalice el derecho de opción de compra sobre la vivienda.

Si posteriormente se ejercita la opción de compra, la transmisión del inmueble por el arrendador ocasionará una nueva alteración patrimonial y en este caso, la cuantía recibida previamente por el arrendador en concepto de opción de compra, y las cantidades satisfechas por el arrendamiento del citado inmueble hasta el ejercicio de opción de compra se descontarán, si así se tuviera pactado, del precio total convenido por la transmisión de dicha vivienda, por lo que las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda así como el precio de la opción recibidos por el concedente constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.

Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente y se deberá integrar en la base imponible del ahorro.

La venta de forma separada de los bienes muebles que contiene la vivienda, es también una ganancia o pérdida patrimonial atendiendo a la diferencia entre sus valores de adquisición y de transmisión.