Asesoría Jurídica Responde: «Ventanas con jardineras»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
En la fachada del edificio, en las ventanas de cada vivienda, hay unas jardineras que por el tiempo están bastante deterioradas. En la junta de ayer uno de los propietarios nos mostró uno de los hierros que la sujetan muy deteriorado. Esto conlleva un riesgo de desprendimiento a la acera.
Se planteó la posibilidad de quitarlas, pero uno de los propietarios se niega a ello.
Tenemos varias dudas:
- ¿Qué mayoría es necesaria para tomar la decisión de quitarlas?
- ¿Qué mayoría es necesaria para tomar la decisión de repararlas?
- ¿Están obligados a repararlas por ser un elemento de la fachada, habiendo una persona que se niega a quitarlas?
RESPUESTA:
En primer lugar hay que comprobar qué dice el título constitutivo y los estatutos por si estableciera otra cosa.
En caso contrario, las jardineras de obra son consideradas elementos comunes que por lo que dicen afectan a un elemento que cumple una función estructural, como en este caso es la fachada y si existe un fallo más o menos generalizado de las mismas, que no parece que se produzca por mal uso o culpa del propietario que tenga el uso privativo, que haya causado su aceleración, debe ser reparado por la comunidad.
Por ello es obligada su reparación, sin necesidad que lo tenga que aprobar la Comunidad y ello es consecuencia de la aplicación de los arts:
Artículo 396 del Código Civil:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.”
En relación con el Artículo 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal:
“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
- a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”
Por ello, todos los vecinos deberán facilitar su reparación en aplicación de la LPH en su art. 9:1. Son obligaciones de cada propietario:
- e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Para su supresión debe tenerse en cuenta la mayoría necesaria para su supresión la establece el art. art. 10.3 LPH nos remite al quórum de 3/5 del total de propietarios y cuotas en lo que se refiere a
«b)………………cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes».
Pero la cuestión que ahora nos interesa es si cuando se está refiriendo a las «cosas comunes», es decir, su alteración quiere decir que cualquier alteración de las cosas comunes, por ejemplo, el uso previsto en el titulo para un elemento común, o cualquier alteración del régimen de estas, aunque suponga modificación del título constitutivo va a conllevar ya no el régimen de la unanimidad, sino el de 3/5 previsto en este precepto y, además, con uso del voto presunto del ausente al no suponer un aprovechamiento privativo sino colectivo, ya que sabido es que el art. 17.8 LPH excluye el uso del voto presunto del ausente en los casos de aprovechamiento privativo.
Una vez tomado el acuerdo si se cuenta con las mayorías necesarias será de obligado cumplimiento para todos los propietarios.
