Asesoría Jurídica Responde: «¿Aparcamiento o zonas comunes?»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tenemos una comunidad donde hay varios propietarios que no disponen de los metros de garaje que si vienen en escritura (es decir que si medimos sus líneas del suelo, no corresponde con lo que realmente aparece en escritura). Ellos reclaman poder modificar la zona de aparcamiento, ya que la comunidad dispone de espacio y zonas suficientes para ello.

Es posible que en construcción el cuartillo de electricidad ocupa algo más de los que realmente aparecen en los planos (Esto es algo que «es posible»).

Uno de ellos tiene especial interés y si no se aprueba el cambio, indica que puede emprender acciones legales contra la comunidad o los vecinos.

¿Tiene el propietario derecho a que se respeten los metros que aparecen en escritura?
¿En caso que los vecinos se nieguen, qué acciones legales puede emprender?

 

RESPUESTA:

La situación puede tener diversas causas y la solución exige una previa comprobación técnica (medición de espacios) para confirmar dónde se produjo el error y calificarlo.

Todo propietario a que su elemento privativo (plaza de garaje) y su cuota/anejo se correspondan con lo definido en el título constitutivo/escritura y plano inscrito, pero puede tener motivos distintos:

• Si lo que existe es una diferencia de medición real (metros útiles/contorno pintado) sin alteración jurídica del objeto, puede ser un problema de replanteo/ejecución material.
• Si para “darle metros” hay que redefinir linderos, invadir elementos comunes o reducir/alterar otras plazas, ya no es una simple corrección: es una alteración del título y/o una redistribución que normalmente exige acuerdo comunitario reforzado y, en su caso, modificación registral.

Dependiendo de la causa real, las vías típicas son:

• Acción frente al promotor/constructor/técnicos por defectos de ejecución o por discrepancia entre lo vendido/documentado y lo entregado (si no está prescrita/caducada).
• Acción declarativa para que se reconozca la configuración correcta de su plaza conforme al título y se ordene la adecuación material si es viable sin perjudicar derechos ajenos.
• Impugnación de acuerdos comunitarios si la comunidad adopta acuerdos que consoliden o agraven la situación (p. ej., reparto de plazas/redistribución que le perjudique).
• Reclamación de responsabilidad a la comunidad solo si el problema deriva de una actuación comunitaria o de la gestión/uso de elementos comunes que le cause perjuicio; si el origen es constructivo, lo habitual es dirigirlo contra los agentes de la edificación.

Por ello es necesario tratarlo como un asunto técnico-jurídico de delimitación: levantar medición/topografía de todas las plazas y del cuarto eléctrico, y contrastar con planos del proyecto, obra ejecutada y título/registro.

Y con el resultado valorar si la solución propuesta:

• No afecta a plazas colindantes ni a elementos comunes (ajuste de pintura/señalización compatible con el título), o
• Sí afecta (redistribución de superficies, cambio de linderos, compensaciones entre plazas), en cuyo caso requiere acuerdo formal, documentación técnica y, si procede, modificación del título/inscripción.

Es necesario evitar “arreglos de hecho” sin acuerdo y sin soporte técnico, porque suelen abrir conflictos en cadena (daños, servidumbres de paso, responsabilidad por maniobrabilidad, etc.).