Asesoría Jurídica Responde: «Uso exclusivo de solarium en ático»
Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.
PREGUNTA:
Referente al USO EXCLUSIVO que tienen en escritura de obra nueva de los solárium de una comunidad de propietarios, las viviendas de planta ático por las cuales se accede directamente a estos solárium desde el balcón, mediante unas escaleras. La duda que tenemos es si el mantenimiento de estas escaleras corresponde a la Comunidad o bien al propietario/a de cada vivienda que posee el USO EXCLUSIVO.
¿Qué diferencia hay entre el USO PRIVATIVO Y EL EXCLUSIVO?
RESPUESTA:
En el título de cada ático se indica que se trata de un elemento privativo de acceso a un elemento común que se identifica:
Por lo tanto, el solárium es un elemento común de uso privativo de los titulares de cada ático con una escalera que sale de la terraza de cada vivienda y en relación a las escaleras de acceso situados sobre cubierta de la terraza, es obligación de cada propietario conservar en buen estado el revestimiento exterior (plaqueta, pizarra, teca…) evitando rotura de baldosas y aplicación periódica de lechada sellante, reparación y mantenimiento de zócalos perimetrales y limpieza frecuente de los sumideros (en caso de tenerlos).
Cuando aparecen daños en la terraza (u ocasionados desde esta), es imprescindible conocer la localización de la avería (por ejemplo -en la tela asfáltica, elemento común-), y la causa productora del daño para, una vez conocida, determinar el responsable y exigirle la reparación.
Por lo tanto, si esos daños fueron producidos en los elementos comunes por la falta de mantenimiento del propietario, un uso inadecuado o no autorizado, o una inadecuada ejecución de obras realizadas por el propietario (con consentimiento de la junta o sin él), será este y no la comunidad quien deba asumir la reparación aplicando la responsabilidad que determina el art. 1.902 del Código Civil (El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado). Para ello el informe técnico de un experto que determine el origen de los daños es imprescindible para una adecuada atribución de dicha responsabilidad.
En relación a la escalera se trata de un acceso individual de cada ático a un elemento común de uso privativo. Una vez determinado el origen (objetivamente), la responsabilidad podrá variar en función de diversos factores, como el deterioro de los elementos como consecuencia del paso del tiempo o factores climatológicos, la falta de mantenimiento de la que hemos hablado. Incluso pueden intervenir en edificios de reciente construcción las garantías que responden de los defectos constructivos o vicios ocultos existentes, cuando estas estén aún vigentes.
Normalmente en los elementos comunes debe reparar la comunidad, pero hay que incidir en que de las barandillas, baldosas, etc., y de todo elemento común de uso privativo responde el propietario… salvo que tenga una relación directa con un problema estructural en cuyo caso responde la comunidad.
