¿Burbuja inmobiliaria en España? No exactamente: las diferencias con 2007
El mercado inmobiliario en España vive un momento de máxima tensión. Los precios de la vivienda han alcanzado un 12,5% por encima de los niveles de 2007, según datos del Índice de precios de vivienda en venta de la Estadística Registral Inmobiliaria. Esto ha llevado a muchos a preguntarse si estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria similar a la que explotó en 2008.
Sin embargo, expertos y organismos como el Banco de España aseguran que el escenario actual es muy diferente al del boom inmobiliario previo a la crisis financiera. A pesar del fuerte incremento de los precios, no existen los mismos factores de riesgo que provocaron el colapso del mercado hace casi dos décadas.
Un mercado con más demanda y menos oferta
A diferencia del periodo 2004-2007, cuando la compraventa de viviendas superaba las 885.000 transacciones anuales, en 2024 la cifra se ha mantenido en 620.000 operaciones y para 2025 se espera que aumente hasta 650.000.
Pero la gran diferencia está en la oferta de vivienda nueva:
- Durante la burbuja inmobiliaria, el 41% de las compraventas eran de obra nueva, mientras que hoy solo representan el 10%.
- En los años previos a 2008, se construían más de 600.000 viviendas al año, mientras que en la actualidad no se superan las 100.000.
- Por cada tres hogares creados, se construye solo una vivienda nueva, lo que está disparando los precios.
Esto significa que el problema actual no es una burbuja especulativa, sino una crisis de acceso a la vivienda debido a la falta de oferta y la creciente demanda.
Un acceso al crédito mucho más controlado
Uno de los factores clave que provocaron la crisis de 2008 fue la facilidad para obtener hipotecas.
- En 2007, más del 60% de las compras se financiaban con hipotecas, muchas de ellas cubriendo el 100% o incluso más del valor de la vivienda.
- Actualmente, solo el 48% de las compraventas se financian con hipotecas, y los bancos no suelen conceder más del 80% del valor de tasación.
Además, el Banco de España señala que:
- El endeudamiento de los hogares está en un 35,3% de sus ingresos, muy por debajo del 53,7% de 2008.
- Solo el 7% de las hipotecas superan el 80% del valor de la vivienda, frente a casi un 18% en 2006.
Esto indica que no hay riesgo de impagos masivos ni de colapso financiero como ocurrió con la burbuja de las subprime en EE.UU.
[Fuente «El Diario de Madrid»]
