Cuando comprar casa deja de ser racional: ansiedad, prisas y errores financieros

Que el mercado inmobiliario se encuentra profundamente tensionado es, a estas alturas, una evidencia compartida. La escasez de oferta, la falta de medidas eficaces para atajar uno de los principales problemas estructurales del país y unos precios que continúan marcando máximos están configurando un escenario en el que la compra de vivienda se vive cada vez más como una carrera contrarreloj.

 

En ese contexto, la urgencia por comprar y el miedo a quedarse fuera del mercado están alterando de forma significativa la toma de decisiones de muchos compradores.

El fenómeno no es menor, cada vez más personas toman decisiones clave sobre su hipoteca apoyándose en recomendaciones genéricas, experiencias ajenas o incluso en herramientas de inteligencia artificial como ChatGPT. El resultado es una combinación peligrosa de estrés, falsa seguridad y decisiones financieras mal calibradas.

Según advierten los expertos, las consecuencias ya son visibles: operaciones que fracasan antes incluso de empezar, pérdidas económicas relevantes y un impacto psicológico creciente sobre compradores que sienten que el mercado no les deja margen para pensar.

Comprar bajo presión: decisiones que no esperan

En este contexto, se alerta de una tendencia que se repite con frecuencia creciente. «Hay una necesidad de compra muy fuerte y mucha gente se lanza a comprar impulsivamente para no perder la vivienda», explican. Entre las prácticas más habituales, se señalan operaciones en las que se entregan señales o arras sin haber estudiado previamente la viabilidad hipotecaria. «Se está confiando en lo que hizo un amigo, en lo que se escuchó hace un año o en lo que dice ChatGPT, y después las entidades no aprueban la financiación».

 

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[Fuente «Economía3»]

 

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Los portales inmobiliarios prevén nuevas alzas de precios en 2026 y que la compraventa se normalice

Los portales inmobiliarios prevén una estabilización del número de compraventas de viviendas en 2026 tras cerrar el año anterior con el mayor número de este tipo de operaciones desde 2007. Estas empresas vaticinan que el encarecimiento de precios en el sector sea cada vez más contenido en comparación a ejercicios anteriores.

 

La compraventa de viviendas registró en 2025 un aumento del 11,5%, su mayor alza desde 2022, hasta un total de 714.237 operaciones, su mayor cifra en 18 años, según los datos que se han publicado este viernes por parte del Instituto Nacional de Estadística (INE).

El presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro, considera que estas cifran muestran la resiliencia del mercado, incluso en un contexto de precios elevados y oferta limitada. Sin embargo, Alfaro, lejos del triunfalismo, señala que el mercado de las compraventas se mantiene en un «momento frágil», ya que el impulso de la demanda contrasta con la falta de oferta de vivienda.

Por ello, advierte de que este buen dato no debe ocultar los desequilibrios de fondo, ya que la falta de oferta y los precios en máximos ponen en riesgo la sostenibilidad del mercado. «Las compraventas suben, pero la oferta continúa siendo insuficiente, especialmente en los grandes núcleos urbanos, presionando los precios de mercado».

FAI señala que los desequilibrios en el actual mercado pueden comprometer la tendencia alcista que está viviendo el sector, en cuanto la solvencia de la demanda toque techo, lo que está ya muy cerca de producirse ante una demanda al límite, por su escepticismo económico y la creciente insolvencia de una parte de esta, que quiere comprar pero no puede; y que se ve obligada a desplazarse hacia zonas periféricas, así como a segundos y terceros anillos metropolitanos.

 

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[Fuente «El Economista»]

 

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Cuando el alquiler con opción a compra es la única vía para tener una casa

Miles de ciudadanos necesitarían varias vidas para poder ahorrar y pagar la entrada de una vivienda. Es, simplemente, inalcanzable. Nury Reina Portillo, de 37 años y su marido Antonio necesitaban 52.800 euros para pedir una hipoteca (el banco suele cubrir el 80% del precio) y adquirir un piso de 176.000 en Valencia.

 

Pero el mercado empeoraba cada mes, así que decidieron no esperar más. “Lo intentamos con varios bancos durante años, pero fue imposible. Lográbamos ahorrar poco o nada. Los precios de los pisos en Valencia se han incrementado mucho en los últimos años; si esperábamos más iba a ser peor”, cuenta esta agregada consular administrativa nacida en Honduras. No conocían el modelo de alquiler con opción a compra de Gradual Homes, filial del grupo Pryconsa. Lo encontraron buceando en internet. En septiembre de 2025 firmaron. “Te da la opción de ahorrar porque en el precio del alquiler ya va una parte”, comenta.

Hace una semana que Adrián Ignacio Silva fue por fin al notario y cerró el ciclo después de tres años de alquiler con derecho a compra de un piso en el distrito de Tetuán (Madrid) a través de la empresa Libeen. “Siento que de otra forma no lo hubiese podido hacer, por lo que considero que este tipo de fórmula ayuda”, narra este médico de 36 años nacido en Caracas (Venezuela) que ha comprado en solitario: “El motivo principal era la falta de capacidad de ahorro de ese primer 20% o 25% que se necesita en el modelo tradicional de compra y que en mi caso eran unos 57.000 euros”. Ha pagado un alquiler 1.280 euros al mes, de los que 385 han ido a la compra. El precio de su piso ha sido de 287.000 euros.

Así es como el alquiler con opción a compra salva la entrada, el principal cuello de botella para miles de ciudadanos, más incluso que la cuota mensual. La fórmula es un puente entre el alquiler tradicional y la propiedad que ahora está explorando el Gobierno. No obstante, no tiene por ahora un gran peso en España. Nunca lo ha tenido, salvo en los peores años tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

 

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[Fuente «El País»]

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Renovación de cargos»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

En una comunidad el año pasado en la renovación de cargos tocaba ser el presidente una vivienda que era moroso. Por lo que los vecinos dijeron que no y se presentó otra persona como presidenta.

Este año el mismo vecino que ya no es moroso, dice que le han saltado y que este año es el presidente. El problema aquí es que ningún vecino quiere que sea porque no se fían de él. Este vecino me dice que como este año le salten va a denunciar a la comunidad.

¿Qué acciones puede tomar y como puedo gestionarlo todo?

 

RESPUESTA:

Antes de nada es comprobar en los acuerdos que constan en acta qué procedimiento se acordó exactamente por la comunidad como sistema de designación (turno sucesivo por piso/numeración).

La jurisprudencia lo confirma al interpretar que el presidente será nombrado entre los propietarios mediante elección y, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. En la práctica, la junta puede optar por libre elección, y si no se acuerda, el sistema subsidiario admitido es el turno rotatorio o el sorteo, sin perjuicio de que estatutos o la propia junta puedan prever otro sistema de elección distinto, al no estar prohibid

Y además, si ese sistema rotatorio es el único aplicable: debemos tener en cuenta que el sistema puede organizarse por acuerdo comunitario, pero el nombramiento debe adoptarse válidamente en junta.

Se debe comprobar que si el “salto” del año en que era moroso fue un acuerdo formal de junta (reflejado en acta): los acuerdos deben constar en el libro de actas con los requisitos legales, y desde el cierre del acta son ejecutivos (art. 19 LPH)

En este caso si en su día no se le nombró por morosidad, tratarlo como cuestión de acuerdo y de voto: el propietario moroso puede asistir pero no votar si no está al corriente al inicio de la junta; por tanto, su condición de moroso afecta al derecho de voto, pero no convierte por sí sola en “imposible” su nombramiento si el sistema de turno estaba pactado, de modo que la comunidad debe sostener su posición en un acuerdo expreso y documentado.

Si la comunidad quiere evitar su designación sin basarlo en una mera “desconfianza”, canalizarlo por vías orgánicas: (i) votar el nombramiento de otro propietario, (ii) y, si resultase nombrado y la junta quisiera cesarlo, la junta puede remover al presidente mediante acuerdo en junta extraordinaria convocada al efecto. Tener en cuenta lo previsto en el art. 14 LPH:

Artículo 14

Corresponde a la Junta de propietarios: a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

 Al no existir una mayoría especial específica para el nombramiento del presidente, se aplica la regla residual de los “demás acuerdos”, que exige el voto de la mayoría del total de propietarios que representen la mayoría de las cuotas en primera convocatoria, y en segunda convocatoria la mayoría de los asistentes que representen más de la mitad de las cuotas de los presentes (LPH art.17.7).

Esta misma mayoría ordinaria se describe como la aplicable a la inmensa mayoría de acuerdos de junta, incluyendo expresamente el nombramiento y la remoción de cargos. En particular, para el acuerdo de nombramiento de presidente se exige el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas, y en segunda convocatoria la mayoría de asistentes con más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes 6.

En el caso de que no se lograra un acuerdo para nombrar presidente (conflicto/bloqueo), se debe acudir al juez para el nombramiento por vía de equidad cuando sea imposible designarlo en junta.

En todo caso no cabe las “autoproclamaciones”: el presidente ostenta la representación legal de la comunidad, pero su posición deriva de un nombramiento comunitario válido; en caso de conflicto, debe sostenerse en acuerdos y actas. El acuerdo en que no se aplique el turno rotatorio a ese vecino debe evitarse que el acuerdo no esté o esté poco motivado (“no nos fiamos”), ya que puede interpretarse como una falta de reflejo formal en acta, o alteración sorpresiva del sistema sin claridad en el acuerdo.

Si el vecino anuncia acciones judiciales: su vía típica será la impugnación del acuerdo de nombramiento (o del acuerdo de “saltarle”) si entiende que es contrario a la ley/estatutos o le causa grave perjuicio; la impugnación no suspende la ejecución salvo decisión cautelar del juez.

En definitiva:

  1. La comunidad debe decidir el nombramiento en junta con acuerdo expreso, documentado en acta, evitando decisiones informales y poco motivadas
  2. Si se pretende no nombrar al vecino pese al turno, el acuerdo debe adoptarse correctamente y asumiendo el riesgo de impugnación, que no suspende automáticamente su ejecución.
  3. Si hay bloqueo real para designar presidente, la salida prevista es acudir al juez para el nombramiento cuando sea imposible para la junta hacerlo.

 

 

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Índice de Precios de Consumo (IPC) – Enero 20026

La tasa de variación anual del IPC del mes de enero se situó en el 2,3%, seis décimas por debajo de la registrada en diciembre. La tasa anual de la inflación subyacente se mantuvo en el 2,6%. La variación mensual del índice general fue del -0,4%. El Índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA) situó su tasa anual en el 2,4%, seis décimas por debajo del mes anterior.

 

El INE publicó el pasado 13 de febrero, por primera vez, el IPC e IPCA definitivos en la nueva base 2025.

La tasa anual del Índice de Precios de Consumo (IPC) general en el mes de enero fue del 2,3%, seis décimas inferior a la registrada el mes anterior.

Los grupos que más destacaron por su influencia en el descenso de la tasa anual fueron:

  • Vivienda, que situó su variación anual en el 2,7%, lo que supuso tres puntos por debajo de la del mes pasado. Este comportamiento se debió a los precios de la electricidad, cuya subida fue menor que en enero de 2025.
  • Transporte, cuya tasa anual disminuyó casi dos puntos, hasta el -0,1%. Este descenso fue debido a la bajada de los precios de los combustibles y lubricantes para vehículos personales, frente a la subida en enero del año anterior.

La tasa de variación anual de la inflación subyacente (índice general sin alimentos no elaborados ni productos energéticos) se situó en el 2,6%, la misma que en el mes anterior.

 

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[Fuente «Instituto Nacional de Estadística»]

 

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El Tribunal Constitucional avala el cálculo del valor de referencia que grava la vivienda

El Pleno del Tribunal Constitucional ha avalado la legalidad del cálculo del valor de referencia catastral que se utiliza como base imponible para los impuestos que gravan la compra o herencia de inmuebles.

 

El Pleno del Tribunal Constitucional (TC) ha avalado la legalidad del cálculo del valor de referencia catastral que se utiliza como base imponible para los impuestos que gravan la compra o herencia de inmuebles. En una nota conocida hoy, el Constitucional ha rechazado de forma unánime que este sistema vulnere la Constitución, despejando así las dudas planteadas por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA).

Hay que recordar que el valor de referencia catastral es el que se emplea para aplicar al comprador el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, impuestos que afectan directamente al cálculo de los impuestos en las compras de viviendas de segunda mano o herencias.

TC se pronuncia, de esta manera, sobre la cuestión de inconstitucionalidad planteada a comienzos de mayo de 2025 por el TSJA sobre «el empleo de un método de cálculo masivo, que se basa en una metodología críptica, inasequible para el contribuyente medio y cuyos parámetros no están contenidos en ninguna ley». Aseguraba el TSJA que el valor fijado por el Catastro ignoraba la capacidad económica real de los ciudadanos al no tener en cuenta las particularidades de cada vivienda. Sin embargo, el Constitucional argumenta ahora que este método cuenta con una «justificación objetiva y razonable».

En una nota a la que no acompaña la sentencia, el TC asegura que la adopción del valor de referencia responde a la necesidad de simplificar la administración, otorgar mayor seguridad jurídica y, fundamentalmente, evitar el fraude fiscal. El tribunal sostiene que el sistema no es arbitrario, sino que utiliza mediciones de riqueza gravada que guardan una estrecha relación con la realidad económica.

 

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[Fuente «El Confidencial»]

 

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Mayorías no cualificadas en Propiedad Horizontal: guía práctica para el profesional inmobiliario

En el ejercicio diario de la administración y gestión de comunidades de propietarios, uno de los aspectos que más dudas genera es el relativo a las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos.

 

Desde APETI ponemos a disposición de nuestros asociados un nuevo dossier técnico sobre mayorías no cualificadas en la Ley de Propiedad Horizontal, con el objetivo de ofrecer una herramienta clara, estructurada y de consulta práctica.

 

¿Qué aborda este dossier?

El documento analiza de forma sistemática los distintos supuestos previstos en la LPH en los que no se exige unanimidad ni mayorías reforzadas, sino los regímenes ordinarios de votación.

Entre otros aspectos, se desarrollan:

  • Acuerdos ordinarios de administración y gestión (art. 17.7 LPH).
  • Instalación de infraestructuras de telecomunicaciones y energías renovables.
  • Sistemas de mejora de eficiencia energética o hídrica de aprovechamiento privativo.
  • Obras obligatorias del art. 10 LPH.
  • Instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos en plazas de garaje individuales.
  • Supuestos particulares y criterios jurisprudenciales recientes del Tribunal Supremo.

Se trata de una recopilación práctica que permite identificar con claridad qué mayoría resulta exigible en cada caso y cuáles son sus implicaciones económicas y jurídicas.

Una herramienta para reforzar tu seguridad jurídica.

La correcta determinación de la mayoría aplicable no es un aspecto menor: de ello depende la validez del acuerdo y, en muchas ocasiones, la viabilidad de su ejecución.

Con este dossier, APETI continúa reforzando su compromiso de ofrecer a sus asociados recursos técnicos útiles que aporten rigor, respaldo y seguridad en la toma de decisiones.

 

Puedes consultar el dossier completo aquí:

 

DOSSIER MAYORÍAS NO CUALIFICADAS

 

 

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Asesoría Jurídica Responde: «¿Aparcamiento o zonas comunes?»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Tenemos una comunidad donde hay varios propietarios que no disponen de los metros de garaje que si vienen en escritura (es decir que si medimos sus líneas del suelo, no corresponde con lo que realmente aparece en escritura). Ellos reclaman poder modificar la zona de aparcamiento, ya que la comunidad dispone de espacio y zonas suficientes para ello.

Es posible que en construcción el cuartillo de electricidad ocupa algo más de los que realmente aparecen en los planos (Esto es algo que «es posible»).

Uno de ellos tiene especial interés y si no se aprueba el cambio, indica que puede emprender acciones legales contra la comunidad o los vecinos.

¿Tiene el propietario derecho a que se respeten los metros que aparecen en escritura?
¿En caso que los vecinos se nieguen, qué acciones legales puede emprender?

 

RESPUESTA:

La situación puede tener diversas causas y la solución exige una previa comprobación técnica (medición de espacios) para confirmar dónde se produjo el error y calificarlo.

Todo propietario a que su elemento privativo (plaza de garaje) y su cuota/anejo se correspondan con lo definido en el título constitutivo/escritura y plano inscrito, pero puede tener motivos distintos:

  • Si lo que existe es una diferencia de medición real (metros útiles/contorno pintado) sin alteración jurídica del objeto, puede ser un problema de replanteo/ejecución material.
  • Si para “darle metros” hay que redefinir linderos, invadir elementos comunes o reducir/alterar otras plazas, ya no es una simple corrección: es una alteración del título y/o una redistribución que normalmente exige acuerdo comunitario reforzado y, en su caso, modificación registral.

Dependiendo de la causa real, las vías típicas son:

  • Acción frente al promotor/constructor/técnicos por defectos de ejecución o por discrepancia entre lo vendido/documentado y lo entregado (si no está prescrita/caducada).
  • Acción declarativa para que se reconozca la configuración correcta de su plaza conforme al título y se ordene la adecuación material si es viable sin perjudicar derechos ajenos.
  • Impugnación de acuerdos comunitarios si la comunidad adopta acuerdos que consoliden o agraven la situación (p. ej., reparto de plazas/redistribución que le perjudique).
  • Reclamación de responsabilidad a la comunidad solo si el problema deriva de una actuación comunitaria o de la gestión/uso de elementos comunes que le cause perjuicio; si el origen es constructivo, lo habitual es dirigirlo contra los agentes de la edificación.

Por ello es necesario tratarlo como un asunto técnico-jurídico de delimitación: levantar medición/topografía de todas las plazas y del cuarto eléctrico, y contrastar con planos del proyecto, obra ejecutada y título/registro.

Y con el resultado valorar si la solución propuesta:

  • No afecta a plazas colindantes ni a elementos comunes (ajuste de pintura/señalización compatible con el título), o
  • Sí afecta (redistribución de superficies, cambio de linderos, compensaciones entre plazas), en cuyo caso requiere acuerdo formal, documentación técnica y, si procede, modificación del título/inscripción.

Es necesario evitar “arreglos de hecho” sin acuerdo y sin soporte técnico, porque suelen abrir conflictos en cadena (daños, servidumbres de paso, responsabilidad por maniobrabilidad, etc.).

 

 

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Declarado nulo el acuerdo adoptado por una comunidad de propietarios que modificaba el reparto de los gastos del servicio de conserjería

La Audiencia Provincial de Vizcaya ha anulado la modificación adoptada en una junta de propietarios relativa al reparto del gasto de los servicios de consejería, ya que la comunidad de propietarios acordó el cambio en la forma de afrontar los gastos de conserje por mayoría simple, siendo necesario para ello la mayoría cualificada.

 

La Sala de lo Civil señala que, cuando el servicio de conserjería no está regulado en el título constitutivo ni en los estatutos de la comunidad, todo lo que afecte a dicho servicio —incluido cómo se reparte entre los propietarios su gasto— debe aprobarse por mayoría cualificada de tres quintos, y ello con independencia de que cuando se aprobó en junta de propietarios la contratación de un conserje se hiciera por mayoría simple.

Se modificó por simple mayoría el reparto de los gastos de conserje

Este pronunciamiento judicial (disponible en el botón ‘descargar resolución’), llega a raíz de que una comunidad de propietarios llevara a cabo una modificación del reparto de los gastos del servicio de conserje. En este caso, el conserje era un servicio que no constaba recogido ni en el Título Constitutivo ni en los Estatutos de la propia comunidad. Por lo que en el año 2001 los propietarios del edificio, por mayoría —y no por unanimidad—, llevaron a cabo la contratación de un conserje.

Así, en la junta que se aprobó contratar ese servicio como en las siguientes, en ningún momento se acordó la forma de distribución ni de pago por los propietarios de los servicios del conserje, por lo que el servicio de conserjería se abonó por los comuneros conforme a su cuota de participación, tal y como se establece por la Ley de Propiedad Horizontal por la que se rige la Comunidad, y sin que dichos acuerdos fueran impugnados por ningún propietario.

 

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[Fuente «Economist & Jurist»]

 

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El precio medio de la vivienda crece un 2,2% en el último trimestre del año y alcanza el 9,5% anual en 2025

El Colegio de Registradores presenta, con su Estadística Registral Inmobiliaria del cuarto trimestre, la evolución de los principales indicadores del mercado inmobiliario en el cierre del año 2025. En términos de actividad, el número de compraventas de vivienda ha registrado un ascenso trimestral del 2,2%, alcanzando las 178.270; el segundo mayor resultado desde el 3T 2007.

 

El crecimiento anual ha sido del 10,7%, superando las 705.000 operaciones. La vivienda usada alcanza el máximo de toda su serie histórica en el último trimestre del año, 141.450 compraventas, (556.091 en todo 2025, cifras no vistas desde el año 2006). En vivienda nueva se han alcanzado 149.266 compraventas, con un incremento anual del 13,3%. En todas las comunidades autónomas se producen incrementos interanuales, con un dinamismo especialmente marcado en la Región de Murcia, Extremadura y Castilla y León, donde las tasas de crecimiento escalan hasta el entorno del 18%.

El porcentaje de compras de vivienda por parte de extranjeros ha sido del 13,5%, alcanzando algo más de 24.200 operaciones (en el conjunto del año este porcentaje aumenta hasta el 13,8%). De éstas, el 57,3% ha sido realizadas por ciudadanos de la UE, y el 18% de otros países europeos. Por Comunidades Autónomas, sin embargo, esta proporción varía significativamente, alcanzándose los mayores porcentajes en Illes Balears (31,47%), Comunitat Valenciana (27,17%), Canarias (23,12%) y Región de Murcia (20,74%).

El Índice de Precios de Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) ha registrado un nuevo máximo histórico, con un crecimiento trimestral del 2,6%. El resultado alcanzado se sitúa un 29,3% por encima de los niveles máximos de 2007. Los precios medios confirman esta tendencia alcista, con un incremento trimestral del 2,2%, anual del 9,5%, alcanzando los 2.354 €/m², otro máximo histórico. En vivienda usada (2.317 €/m²) se ha registrado un ascenso trimestral del 1,8% y en vivienda nueva del 3,7% (2.500 €/m²), de nuevo máximos históricos para ambos grados de uso de vivienda.

 

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]Fuente «Registradores.org»]

 

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