Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Una propietaria nos ha solicitado en calidad de administradores, la reparación de una tubería de agua, tubería que se encuentra antes de la llave de paso y su contador privativo.

Nosotros avisamos al seguro de la comunidad para que fuera a realizar una revisión y cubriera los daños posibles ocasionados por el desperfecto, y nos remitieron la siguiente comunicación:

Apreciado/a colaborador/a:

En relación al siniestro referenciado, le comunicamos nuestro total rehúse de cualquier consecuencia económica que pudiera derivar del mismo, en atención a los siguientes motivos:

Los daños reclamados son causados por conducción privativa, no quedando las mismas garantizadas en póliza a tenor de lo dispuesto en Condicionado.

Así mismo, solicitamos a la propietaria que diera parte a su seguro de hogar, y le comunicaron lo siguiente:

Le comunicamos que, una vez recibido el informe pericial emitido por el técnico enviado, este informa que los daños producidos no se encuentran garantizados por ninguna de las garantías contratadas en su póliza atendiendo al condicionado general de la misma

Desconocemos con la información que disponemos, de si el siniestro a reparar es comunitario o privativo del hogar.

 

RESPUESTA:

Se trata de dos cuestiones distintas:

1.- Si la tubería donde se encuentra la avería es privativa o pertenece a la comunidad (instalación general)

2.- Las coberturas que tiene contratada el seguro de cada uno.

En relación al punto 1 º:

 Hay que leer en primer lugar el título constitutivo y los Estatutos por si establecieran otra cosa. Lo habitual es que para distinguir si es privativa o elemento común es:

– Conducción privativa: Son las que dan servicio exclusivo a una vivienda (desde la llave de paso accesible al propietario al resto de la vivienda) su mantenimiento y reparación corresponde al propietario de la vivienda

– Tuberías que tienen la consideración de elemento común: La tubería situada antes de la llave de paso accesible al propietario, aunque discurra por el interior de la vivienda, es elemento común y la responsabilidad de reparación corresponde a la comunidad. Se aplica el llamado criterio de disponibilidad sobre el fluido que transcurre en emplazamientos privativos.

Acompaño sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que recoge el referido criterio distinción de responsabilidad basada en la disponibilidad de acceso al control del fluido:

** Este criterio de disponibilidad o dominio sobre el fluido que circule por la conducción que transcurre en emplazamientos privativos lo ha sostenido, entre otras, la AP de Madrid, Sección 13 en la sentencia de fecha 27 de octubre de 2.011, en relación con las tuberías de agua, y en las sentencias que en ella se citan de la propia Sala y así en la de 12 de febrero de 2007 se dijo » la tubería que se rompe (conducto que une la ascendente de agua caliente con la llave de paso de agua caliente, la vivienda…) sea comunitaria o general en su tramo hasta la llave de paso, desde el momento en que el propietario de la dependencia privativa carecía de dominio sobre el agua alojada en las tuberías, conectada directamente a la general y cuya neutralización requería actuar sobre la llave de paso general u otra comunitaria. El tramo, cumple la función comunitaria de conducción del agua hasta los respectivos dominios privativos, que empiezan en las llaves de paso particulares”

También la SAP Granada de 12 de junio de 2015 recogía que las soluciones jurisprudenciales adoptadas no son pacíficas y uniformes, y así la SAP de Vizcaya de 16-9-99, dijo que las canalizaciones del edificio que prestan servicio individual a cada vivienda se consideran elementos privativos, aunque transcurran eventualmente o se apoyen en algún elemento de carácter común y no se encuentren a la vista del propietario, y en este sentido se ha pronunciado incluso esta misma Sección en su Sentencia de 8 de noviembre de 2.013, considerando en ésta que las conducciones de agua adquieren naturaleza privativa desde el momento que transcurren por el interior de cada vivienda o local y prestan servicios exclusivos a los mismos.

 Sin embargo, en la actualidad compartimos el criterio aplicado por el Juzgador de Instancia, considerando que resulta esencial acudir al criterio de disponibilidad o de dominio sobre el fluido para determinar si una conducción es privativa o comunitaria, manteniendo que son comunitarias hasta la llave de paso de suministro al inmueble, y a partir de ahí, tienen carácter privativo. De tal manera que esta Sala interpreta que por «entrada al espacio privativo» del artículo 396, debe entenderse entrada o acceso a la parte de la tubería que deja de ser comunitaria para convertirse en privativa, como así acontece con el fluido, que también cambia de titularidad y de carácter.

Es cierto que la conducción horizontal de agua se dirige a dar servicio exclusivamente a la vivienda, pero este servicio exclusivo no se produce hasta que no llega a la llave de paso. Mientras tanto, el propietario no tiene disponibilidad alguna sobre el fluido, debiendo incluso, en caso de avería, pedir auxilio a los órganos de gobierno de la Comunidad para que interrumpan el suministro total o parcialmente, accedan a la llave general para ello y provean a su reparación; por tanto, nos hallamos ante un elemento común cuyo mantenimiento y reparación, en caso de rotura, incumbe a la Comunidad de Propietarios a tenor de lo dispuesto en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55), y en caso de daños ocasionados por rotura, como en este caso, también resultan responsables. De hecho fueron los registros de la Comunidad los que computaron el agua fugada y fue la Comunidad quien asumió el cargo facturado por dicho suministro, como propietarios del fluido. **

La ubicación del contador: El contador marca el punto de lectura de consumo y no es el elemento que marca la distinción en la calificación de privativa o común

En relación al Punto 2:

Sobre la base de la consideración de privativa o común habrá que exigir a la Aseguradora contratada y responsable de cubrir la reparación el cumplimiento del contrato, siempre teniendo en cuenta los riegos asegurados y las exclusiones de cada contrato.

En ninguna de las dos contestaciones se aclara el por qué consideran que no están dentro de las coberturas. Es aconsejable pedir concreción sobre cada una de ellas teniendo en cuenta la localización de la avería. Para ello sería aconsejable que un fontanero independiente realizara un informe sobre la misma  y el coste de reparación por si fuera necesario para reclamarlo a la Aseguradora o en su caso proceder a la reparación y reclamación en los tribunales.