La instalación del ascensor se hará en los patios privativos si en las zonas comunes supone alterar la configuración arquitectónica del edificio

El propietario de una vivienda baja en una comunidad tendrá que soportar la servidumbre de la instalación del ascensor en su patio privativo ante la imposibilidad de que el servicio del ascensor se instale en la caja de las escaleras, una zona común, ya que ello exigiría tener que demolerse completamente la escalera y alterar la situación de cargas del edificio, lo que supondría alterar la configuración arquitectónica del edificio.

 

Así lo ha dictaminado la Audiencia Provincial de Madrid al fallar a favor de una comunidad de propietarios y validar la instalación del ascensor en un patio de carácter privativo y uso exclusivo del propietario de la vivienda ubicada en la planta baja del edificio.

Según consta en la sentencia, la disputa vecinal llegó a raíz de que el propietario de la vivienda baja y cuyo patio privativo quería la comunidad usar para la instalación del ascensor, acudiera a la vía judicial al considerar que, en lugar de hacer la instalación en su patio, era posible llevarla a cabo en la caja de la escalera, zona común del edificio. Por ello, el propietario afectado solicitaba en su demanda que declarase la nulidad del acuerdo adoptado en la junta de propietarios.

En primera instancia, un juzgado de Madrid falló a favor del propietario demandante y declaró nulo el acuerdo comunitario por resultar el mismo “gravemente lesivo para el propietario afectado por la instalación del ascensor sin obligación jurídica a soportarlo por existir otra localización que afectaría exclusivamente a zonas comunes para su instalación”.

 

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[Fuente «Economist & Jurist»]

 

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La gran renuncia inmobiliaria: el 76% de los compradores descarta su zona preferida por los altos precios y la escasa oferta

Comprar una casa en España se ha convertido, para la mayoría, en un ejercicio de renuncia. El primer y mayor sacrificio es la ubicación. El sueño de vivir en el barrio deseado, cerca del trabajo, la familia o los servicios, se estrella contra la realidad de unos precios desbocados y una oferta insuficiente.

 

Los datos son claros: tres de cada cuatro compradores (76,5%) se ven forzados a buscar en zonas que no eran su primera opción, según un estudio de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI).

El informe detalla que el 39,45% de los compradores potenciales desiste de encontrar una vivienda que se ajuste a sus necesidades por el precio, mientras que el 37,07% abandona la búsqueda directamente por la falta de oferta en el mercado.

El estudio de la FAI también define al potencial comprador de vivienda en 2025: una pareja con una edad media de 41,8 años y con hijos, que busca un piso familiar cerca de su entorno, con un presupuesto entre 150.000 y 250.000 euros y que necesita financiación.

La compra para primera residencia es la más común, representando el 57,1% de las operaciones. La compra para invertir supone el 24%, y para segunda residencia, el 18%.

Casi la mitad de los compradores (48,8%) ya son propietarios que cambian de casa. Los inquilinos que dan el paso a comprar son el 25,8%, y quienes adquieren su primera vivienda por emancipación, el 25,4%.

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[Fuente «La Razón»]

 

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2026: Un mercado de la vivienda en máximos que sigue sin garantizar el acceso

La compra de viviendas crece con fuerza, pero buena parte de las transacciones corresponden a quienes ya tienen una vivienda. el gran reto en los próximos meses será impulsar la oferta para reducir las tensiones.

 

Rolling in the deep. Así se titula la canción de Adele que describe una caída que se prolonga en el tiempo, agravando un problema que se vuelve cada vez más profundo. Este es un canto que se asemeja a la crítica situación que atraviesa la accesibilidad a la vivienda en España y que se consolida como el gran desafío social y económico para el nuevo año 2026.

Al mismo tiempo que este problema se hace evidente, la actividad en el mercado bate récords, la demanda se fortalece y la compraventa firma su mejor año desde 2007: el sector inmobiliario despide 2025 con un balance que invita al optimismo porque sitúa a la vivienda entre los principales motores de la economía española. Hace casi veinte años que no se compraba tanta vivienda en España, pero al mismo tiempo, nunca ha sido tan difícil acceder a ella como ahora. Porque 2026 será un año que quedará marcado por un hecho histórico: por primera vez, los precios de compra y de alquiler alcanzarán máximos de forma simultánea a nivel nacional.

Más de 700.000 compraventas por primera vez en 18 años

La compraventa de vivienda ha sido, sin duda, la gran protagonista de 2025. Este ejercicio se cerrará con más de 700.000 operaciones, el mejor registro desde 2007, una cifra que supone alrededor de un 10% más que el año anterior. La media de casi 60.000 transacciones mensuales confirma que el mercado permanece en fase expansiva desde 2021, encadenando cuatro años de elevada actividad y consolidando un ciclo que se ha mostrado sorprendentemente resistente a la incertidumbre global.

Este dinamismo es el resultado de la convergencia de varios factores que han confluido con especial intensidad. El más determinante ha sido la normalización del flujo de crédito, hoy disponible en condiciones especialmente atractivas. A ello se suma una economía española más resistente de lo previsto, con un mercado laboral relativamente resiliente y una tasa de ahorro de los hogares muy sólida.

 

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[Fuente «Expansión»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Ocupación de plaza de garaje»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Como Administrador de un comunidad he recibido un requiriéndome, para que intervenga en un asunto de ocupación de plaza de garaje, por parte de un propietario.

Hasta donde sé, la legitimación activa la posee el propietario al que le ocupan la plaza de garaje, pero me gustaría saber si tengo obligación legal de actuar de alguna manera antes esta situación.

Previamente ya he mediado entre las partes sin éxito

 

RESPUESTA:

Debe examinarse el título y los Estatutos por si hubiera algún artículo que pudiera aplicarse a este caso por ejemplo ser la plaza elemento común aunque de uso privativo. Pero parece que se trata de plaza privativa titularidad de un propietario.

Si la plaza de garaje es privativa de un propietario y no ocupa espacios comunes el vehículo apartado le corresponde al propietario como titular legítimo de la plaza de garaje, ejercitar la acción de desahucio por precario contra el ocupante inconsentido, aportando toda la documentación que acredite su derecho y la ocupación sin título.

“El precario ha sido definido como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho (sentencias Tribunal Supremo 134/2017, de 28 de febrero (EDJ 2017/12277), sentencias 110/2013, 28 de febrero; 557/2013, 19 de septiembre; 545/2014, de 1 de octubre, 577/20 de 4 de noviembre).”

La comunidad de propietarios puede ejercitarla siempre que ocupe espacios comunes por invadir la zona común de rodadura del garaje comunitario fuera del perímetro delimitado de su plaza de aparcamiento

La acción de cesación prevista en el art. 7.2 LPH regula supuestos que afecten a actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

En ese caso, el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Sin embargo no parece ser el caso que nos ocupa.

Habrá que prepararle una comunicación respondiéndole a su solicitud informándole de lo que puede hacer la Comunidad y lo que debe reclamar los propietarios individuales en base al articulado referido.

No es un modelo sino una comunicación explicando tales circunstancias y la forma de proceder.

Otra opción es esperar a que desaparque el vehículo y entonces colocar un sistema que impida el aparcamiento. , ya que es un espacio compartido: y debe obtener autorización de la comunidad de propietarios, la cámara debe enfocar solo a la plaza y una franja mínima de zonas comunes, y es obligatorio señalizar la presencia de cámaras y cumplir la normativa de protección de datos (AEPD), limitando la grabación y su acceso, con cartelería informativa y sin grabar zonas ajena.

Lo mejor es encargar a un abogado la estrategia a seguir para la recuperación de la plaza.

 

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El Supremo anula de manera parcial las cuentas de una comunidad de vecinos de Madrid: hubo un reparto desigual de los gastos

El Tribunal Supremo ha anulado parcialmente las cuentas de los ejercicios 2014 y 2015, así como el presupuesto de 2016, de una comunidad de propietarios de Madrid, por no ajustarse al Título Constitutivo ni a la Ley de Propiedad Horizontal, debido a un sistema de reparto de gastos que individualizaba por portales y no aplicaba el coeficiente de participación de forma uniforme.

 

La sentencia, dictada el 27 de octubre de 2025, estima en parte el recurso de casación presentado por uno de los propietarios, que impugnó la aprobación de las cuentas. Según expuso en su demanda, el edificio debía aplicar “el criterio de distribución por coeficientes, sin exclusiones ni excepciones respecto de ningún capítulo de gasto” y, sin embargo, algunas partidas se asignaban solo a determinados portales o se distribuían a partes iguales.

Tras una primera sentencia favorable al propietario y una posterior revocación por la Audiencia Provincial de Madrid, el caso llegó a la Sala Primera del Tribunal Supremo. En su resolución, el Alto Tribunal recuerda que ya había resuelto un asunto “sustancialmente igual” en 2022, en el que fijó el criterio interpretativo del Título Constitutivo en relación con el reparto de gastos. Aquella sentencia determinó que el título permitía el reparto por portales y la diferenciación entre viviendas, garajes y locales.

En línea con esa doctrina, el Supremo considera que el Título Constitutivo faculta la individualización de gastos por portales o escaleras siempre que dentro de cada grupo se apliquen los coeficientes de participación. Sin embargo, aprecia que la comunidad repartió de forma igualitaria unos determinados grupos de gastos (alquiler de salón, lectura de contadores, mantenimiento de antena…) sin fundamento jurídico.

Por ello, el Alto Tribunal estima parcialmente el recurso del propietario y devuelve el asunto a la comunidad para que rectifique: dichos grupos de gastos “deberán rehacerse de manera que se distribuyan los costes según coeficiente de participación y no de forma igualitaria”.

 

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[Fuente «La Razón»]

 

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Invertir en vivienda ya no va de comprar un piso

Durante años se asumió que invertir en vivienda significaba comprar un piso, firmar una hipoteca a largo plazo y concentrar todos los riesgos en una sola decisión. Ese modelo se aceptó como norma, casi sin debate, pero ahora ya no encaja con la realidad económica ni vital de una gran parte de los pequeños inversores, especialmente entre los más jóvenes.

 

El interés por la vivienda como activo sigue existiendo. Lo que falla es el camino tradicional para acceder a ella. Comprar un piso exige hoy una elevada capacidad financiera, asumir endeudamiento durante décadas y gestionar una operación compleja para la que no siempre se dispone de tiempo, conocimiento o margen de error. Para muchos perfiles, este planteamiento resulta incompatible con una vida profesional más móvil y con una mayor aversión al riesgo concentrado.

Las alternativas más conocidas, como fondos o SOCIMIs, corrigen parte del problema, pero introducen otros límites. Suelen implicar plazos largos y reducen la capacidad de decisión del inversor, que deja de saber con claridad en qué proyectos participa y bajo qué condiciones. El pequeño inversor acaba diluido en estructuras difíciles de seguir y poco transparentes. La coinversión inmobiliaria se está consolidando como una alternativa más flexible y alineada con la vida real. Permite participar en proyectos concretos, diversificar el capital, definir plazos desde el inicio y apoyarse en una gestión profesional, sin necesidad de comprar el activo ni asumir toda la carga operativa. Frente al modelo de «todo o nada», introduce una lógica más equilibrada, con menor concentración de riesgo y mayor control.

Un ejemplo reciente en Barcelona lo ilustra bien. En una operación de compra, reforma integral y venta en la avenida Diagonal, junto al Passeig de Sant Joan, un grupo de treinta inversores participó en un proyecto con un plazo definido desde el inicio.

 

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[Fuente «La Razón»]

 

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Sesión informativa de la AEAT sobre la Campaña de Declaraciones Informativas 2025

La Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) ha organizado una sesión informativa online para analizar las principales novedades y aspectos técnicos de la Campaña de Declaraciones Informativas 2025, cuyo plazo de presentación comenzará el 1 de enero de 2026.

 

El próximo 1 de enero de 2026 se inicia el plazo de presentación de las Declaraciones Informativas correspondientes al ejercicio 2025. Con motivo de esta campaña, la Delegación Especial de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) de Madrid ha organizado una sesión informativa online dirigida a todas las personas interesadas.

La sesión tendrá lugar el jueves 15 de enero de 2026, a las 9:30 horas, y se celebrará a través de Zoom, con una duración aproximada de dos horas.

Durante la jornada se abordarán, entre otros, los siguientes contenidos:

  • Novedades tributarias y aspectos generales de la Campaña de Declaraciones Informativas 2025.

  • Aspectos técnicos relacionados con la presentación de declaraciones, el registro de apoderamientos y la gestión de notificaciones.

Para participar, será necesario acceder a https://agenciatributaria.zoom.us e introducir el identificador de la sesión: 863 9855 7182, indicando un correo electrónico de contacto.

Asimismo, toda la información relativa a la campaña puede consultarse en la Sede Electrónica de la AEAT, dentro del apartado:
“Declaraciones Informativas. IAE. Otros impuestos, tasas y otras prestaciones patrimoniales / Campaña Declaraciones Informativas 2025”.

La asistencia está abierta a todas las personas interesadas.

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Asesoría Jurídica Responde: «Reparaciones en tubería de agua»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Una propietaria nos ha solicitado en calidad de administradores, la reparación de una tubería de agua, tubería que se encuentra antes de la llave de paso y su contador privativo.

Nosotros avisamos al seguro de la comunidad para que fuera a realizar una revisión y cubriera los daños posibles ocasionados por el desperfecto, y nos remitieron la siguiente comunicación:

Apreciado/a colaborador/a:

En relación al siniestro referenciado, le comunicamos nuestro total rehúse de cualquier consecuencia económica que pudiera derivar del mismo, en atención a los siguientes motivos:

Los daños reclamados son causados por conducción privativa, no quedando las mismas garantizadas en póliza a tenor de lo dispuesto en Condicionado.

Así mismo, solicitamos a la propietaria que diera parte a su seguro de hogar, y le comunicaron lo siguiente:

Le comunicamos que, una vez recibido el informe pericial emitido por el técnico enviado, este informa que los daños producidos no se encuentran garantizados por ninguna de las garantías contratadas en su póliza atendiendo al condicionado general de la misma

Desconocemos con la información que disponemos, de si el siniestro a reparar es comunitario o privativo del hogar.

 

RESPUESTA:

Se trata de dos cuestiones distintas:

1.- Si la tubería donde se encuentra la avería es privativa o pertenece a la comunidad (instalación general)

2.- Las coberturas que tiene contratada el seguro de cada uno.

En relación al punto 1 º:

 Hay que leer en primer lugar el título constitutivo y los Estatutos por si establecieran otra cosa. Lo habitual es que para distinguir si es privativa o elemento común es:

– Conducción privativa: Son las que dan servicio exclusivo a una vivienda (desde la llave de paso accesible al propietario al resto de la vivienda) su mantenimiento y reparación corresponde al propietario de la vivienda

– Tuberías que tienen la consideración de elemento común: La tubería situada antes de la llave de paso accesible al propietario, aunque discurra por el interior de la vivienda, es elemento común y la responsabilidad de reparación corresponde a la comunidad. Se aplica el llamado criterio de disponibilidad sobre el fluido que transcurre en emplazamientos privativos.

Acompaño sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que recoge el referido criterio distinción de responsabilidad basada en la disponibilidad de acceso al control del fluido:

** Este criterio de disponibilidad o dominio sobre el fluido que circule por la conducción que transcurre en emplazamientos privativos lo ha sostenido, entre otras, la AP de Madrid, Sección 13 en la sentencia de fecha 27 de octubre de 2.011, en relación con las tuberías de agua, y en las sentencias que en ella se citan de la propia Sala y así en la de 12 de febrero de 2007 se dijo » la tubería que se rompe (conducto que une la ascendente de agua caliente con la llave de paso de agua caliente, la vivienda…) sea comunitaria o general en su tramo hasta la llave de paso, desde el momento en que el propietario de la dependencia privativa carecía de dominio sobre el agua alojada en las tuberías, conectada directamente a la general y cuya neutralización requería actuar sobre la llave de paso general u otra comunitaria. El tramo, cumple la función comunitaria de conducción del agua hasta los respectivos dominios privativos, que empiezan en las llaves de paso particulares”

También la SAP Granada de 12 de junio de 2015 recogía que las soluciones jurisprudenciales adoptadas no son pacíficas y uniformes, y así la SAP de Vizcaya de 16-9-99, dijo que las canalizaciones del edificio que prestan servicio individual a cada vivienda se consideran elementos privativos, aunque transcurran eventualmente o se apoyen en algún elemento de carácter común y no se encuentren a la vista del propietario, y en este sentido se ha pronunciado incluso esta misma Sección en su Sentencia de 8 de noviembre de 2.013, considerando en ésta que las conducciones de agua adquieren naturaleza privativa desde el momento que transcurren por el interior de cada vivienda o local y prestan servicios exclusivos a los mismos.

 Sin embargo, en la actualidad compartimos el criterio aplicado por el Juzgador de Instancia, considerando que resulta esencial acudir al criterio de disponibilidad o de dominio sobre el fluido para determinar si una conducción es privativa o comunitaria, manteniendo que son comunitarias hasta la llave de paso de suministro al inmueble, y a partir de ahí, tienen carácter privativo. De tal manera que esta Sala interpreta que por «entrada al espacio privativo» del artículo 396, debe entenderse entrada o acceso a la parte de la tubería que deja de ser comunitaria para convertirse en privativa, como así acontece con el fluido, que también cambia de titularidad y de carácter.

Es cierto que la conducción horizontal de agua se dirige a dar servicio exclusivamente a la vivienda, pero este servicio exclusivo no se produce hasta que no llega a la llave de paso. Mientras tanto, el propietario no tiene disponibilidad alguna sobre el fluido, debiendo incluso, en caso de avería, pedir auxilio a los órganos de gobierno de la Comunidad para que interrumpan el suministro total o parcialmente, accedan a la llave general para ello y provean a su reparación; por tanto, nos hallamos ante un elemento común cuyo mantenimiento y reparación, en caso de rotura, incumbe a la Comunidad de Propietarios a tenor de lo dispuesto en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55), y en caso de daños ocasionados por rotura, como en este caso, también resultan responsables. De hecho fueron los registros de la Comunidad los que computaron el agua fugada y fue la Comunidad quien asumió el cargo facturado por dicho suministro, como propietarios del fluido. **

La ubicación del contador: El contador marca el punto de lectura de consumo y no es el elemento que marca la distinción en la calificación de privativa o común

En relación al Punto 2:

Sobre la base de la consideración de privativa o común habrá que exigir a la Aseguradora contratada y responsable de cubrir la reparación el cumplimiento del contrato, siempre teniendo en cuenta los riegos asegurados y las exclusiones de cada contrato.

En ninguna de las dos contestaciones se aclara el por qué consideran que no están dentro de las coberturas. Es aconsejable pedir concreción sobre cada una de ellas teniendo en cuenta la localización de la avería. Para ello sería aconsejable que un fontanero independiente realizara un informe sobre la misma  y el coste de reparación por si fuera necesario para reclamarlo a la Aseguradora o en su caso proceder a la reparación y reclamación en los tribunales.

 

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Así afecta la huelga de tasadores a los ciudadanos y al mercado inmobiliario

La actividad de compraventa de viviendas en España afronta desde hoy un obstáculo importante: la huelga de tasadores hipotecarios, que se extenderá hasta este viernes 19 de diciembre.

 

Bajo el lema “Sin tasación no hay hipoteca”, los tasadores reclaman un acuerdo que mejore sus condiciones laborales y económicas, y advierten que la falta de su trabajo tiene un efecto directo y tangible sobre la sociedad y el funcionamiento del mercado inmobiliario de la compraventa.

Un servicio esencial en el mercado inmobiliario

Los tasadores hipotecarios son profesionales técnicos cuya labor consiste en valorar de manera independiente el precio real de los inmuebles. Esta tasación es imprescindible para que los bancos puedan conceder hipotecas con seguridad y transparencia. Sin estos informes, los compradores no pueden financiar la adquisición de una vivienda y los vendedores no pueden cerrar sus operaciones de manera segura.

Sin embargo, los expertos denuncian que durante más de quince años los honorarios de los tasadores han caído significativamente, mientras que las entidades financieras y sociedades de tasación continúan aumentando sus beneficios. Las tarifas actuales apenas cubren la mitad de los costes reales, y la proliferación de los falsos autónomos y las comisiones ocultas han precarizado la profesión. Esta situación no solo afecta a los tasadores, sino que tiene un impacto directo en la capacidad de la sociedad para acceder a la vivienda de manera justa y segura.

Impacto directo en compradores y vendedores

La huelga afecta de manera inmediata a quienes participan en la compra o venta de una vivienda. En primer lugar, los bancos no pueden conceder hipotecas sin tasación, lo que retrasa o incluso bloquea la formalización de operaciones.

 

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[Fuente «El Independiente»]

 

 

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APETI en los medios: Luis Guirado analiza la actualidad inmobiliaria y fiscal en dos entrevistas

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El presidente de APETI, Luis Guirado, ha participado recientemente en dos espacios radiofónicos de ámbito económico y empresarial, en los que ha abordado cuestiones clave para el sector inmobiliario y ha puesto en valor el papel de la Asociación como entidad de referencia para los profesionales del sector.

 

En las últimas semanas, Luis Guirado, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Técnicos Inmobiliarios (APETI), ha intervenido en dos programas de radio de alcance nacional, compartiendo análisis y reflexiones sobre la actualidad inmobiliaria, fiscal y profesional del sector.

La primera de estas intervenciones tuvo lugar en el programa Business Minds, de Radio Intercontinental, dirigido por Sylvia Isabela Szewczyk. Durante la entrevista, Luis Guirado explicó el papel que desempeña APETI en la defensa y representación del colectivo de expertos inmobiliarios, destacando los principales servicios que la Asociación ofrece a sus asociados, como la asesoría jurídica, la formación continua, el seguro de responsabilidad civil colectivo, el acceso a recursos técnicos especializados y el impulso de nuevas herramientas para el ejercicio profesional.

ESCUCHAR LA ENTREVISTA COMPLETA

Intervalo de la entrevista: [Hasta el minuto 20]

 

La segunda intervención se produjo el pasado 4 de diciembre en el programa Ahorrar en tiempos revueltos, de Gran Vía Radio, conducido por Jordi Paniello. En este espacio, Luis Guirado analizó dos cuestiones de especial relevancia.

Por un lado, se refirió al impacto de una reciente sentencia de la Audiencia Nacional que introduce un cambio significativo en la fiscalidad de los no residentes con inmuebles en España, al reconocer en determinados casos la posibilidad de deducir gastos vinculados al arrendamiento, con especial repercusión para ciudadanos del Reino Unido y otros países extracomunitarios, así como la eventual revisión de declaraciones de ejercicios no prescritos.

Por otro lado, abordó la situación actual del mercado inmobiliario, marcada por la escasez de oferta, las dificultades de financiación y el desequilibrio entre precios y salarios, especialmente en el mercado del alquiler, advirtiendo de que determinadas medidas fiscales y regulatorias podrían acabar agravando el problema de acceso a la vivienda.

VER LA ENTREVISTA EN YOUTUBE

Intervalo de la entrevista: [17:30 – 35:50]

Desde APETI seguimos trabajando para reforzar nuestra presencia institucional en los medios, aportar información rigurosa y defender la profesionalización del sector inmobiliario.

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