Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Me gustaría saber cómo debo de proceder en la próxima junta, ante la solicitud de varios propietarios, para cambiar las zonas comunes ajardinadas.
Consiste en la instalación de una piscina, tanto obra como portátil, si no es viable, poner barbacoas, o instalar unas porterías.

 

RESPUESTA:

Sería conveniente que la propuesta de cambio de uso de la zona común ajardinada (ya sea para piscina, barbacoas o porterías) se formule de manera clara y detallada en la convocatoria de la Junta de Propietarios, especificando el tipo de instalación y su impacto.

Se debe tener en cuenta que es necesario:

• Diferenciar el tipo de modificación: Si la propuesta es instalar una piscina portátil, barbacoas o porterías, y no supone una alteración estructural ni modificación del título constitutivo, el acuerdo puede adoptarse por mayoría simple o cualificada de las tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes del total de las cuotas de participación. Lo que significa que para aprobar ciertos acuerdos se requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes del total de las cuotas de participación. Esta mayoría se exige para decisiones importantes como la instalación de servicios comunes o la modificación de la estructura del edificio, según la naturaleza del cambio.
• Considerar el interés general: La jurisprudencia considera que la instalación de una piscina o elementos recreativos en zonas comunes puede ser un servicio de interés general, lo que permite su aprobación por mayoría cualificada, siempre que no se cause un grave perjuicio a ningún propietario.
• Procedimiento formal: Es fundamental que la propuesta figure expresamente en el orden del día de la convocatoria de la Junta, se debata y se vote conforme a los requisitos de mayoría que correspondan, y se notifique debidamente a los ausentes, quienes podrán oponerse en plazo (3, 5).
• No modificar el título constitutivo: Si la modificación implica un cambio en el uso esencial de la zona común recogido en el título constitutivo, entonces sí sería necesaria la unanimidad. Si no es así, bastará la mayoría cualificada.
• Evitar perjuicios graves: Debe acreditarse que la instalación propuesta no causa un perjuicio grave a ningún propietario, ni limita derechos esenciales.

Dependiendo del acuerdo podría ser suficiente la aprobación por mayoría cualificada si no se altera el título constitutivo ni la estructura esencial del edificio, y si se trata de un servicio de interés general para la comunidad. No obstante, debería extremarse el cumplimiento de los requisitos formales y valorar si la modificación puede suponer un perjuicio grave o una alteración esencial, en cuyo caso podría requerirse unanimidad. Por tanto, sería recomendable analizar previamente los estatutos y el título constitutivo, y, en caso de duda, buscar el mayor consenso posible para evitar futuras impugnaciones.