Asesoría Jurídica Responde: «NORMATIVA ICT155/2020 – Cambio de contadores de agua»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

La normativa ICT155/2020 donde se indica la obligatoriedad de cambiar los contadores de agua de más de 12 años de antigüedad.

Nuestra duda es la siguiente: en comunidades donde exista un contador general (que es el que está enganchado a la red de agua y el que corresponde ser leído por la empresa suministradora), y también existan contadores individuales que van enganchados a ese contador general y que se utilizan para que los propietarios puedan realizar sus lecturas individualmente.

¿Únicamente es necesario cambiar por antigüedad ese contador general o también es necesario cambiar los privativos?

 

RESPUESTA:

La Orden ICT 155/2020 establece la obligatoriedad de cambiar los contadores de agua que superen los 12 años de vida útil, afectando a contadores de agua fría, caliente y de otros usos como el riego.

Esta renovación es necesaria para garantizar la precisión de la medición del consumo y la eficiencia en la gestión de los recursos hídricos. El plazo transitorio para esta sustitución finalizó el 24 de octubre de 2025.

Es frecuente que en las comunidades de propietarios en las que existe un único contrato para el suministro de agua y un contador de entrada general, que la empresa suministradora cambiará a su costa. Pero ese sistema se combina con contadores individuales instalados por los vecinos para que cada cual pague su parte de la factura común en proporción al agua que realmente consume.

Estos contadores también deben ser reemplazados y lo más común es que los propietarios tengan que asumir su coste, igual que hicieron en el momento de su instalación.

Las comunidades suelen contratar a una empresa que se encarga de leer y repartir los costes entre los vecinos, y es muy probable que esa empresa haya tomado la iniciativa para sustituir los contadores.

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Obligada una propietaria a retirar el tendedero improvisado que había montado en la terraza comunitaria a la que se accede desde su vivienda

La Audiencia Provincial de Madrid ha confirmado la obligación de la dueña de una vivienda de una comunidad de propietarios a retirar todos los objetos que había colocado en la terraza comunitaria a la que se accede por su casa y que resultaban contrarios a la estética y normativa interior de la comunidad.

 

Concretamente, según consta en la sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’), la propietaria, en contra de los estatutos, acuerdos y requerimientos por parte de la comunidad, invadió la terraza comunitaria colocando una estructura metálica realizada con alambres, a modo de tendedero para colgar la ropa, y tapada con toldos y lonas grande de colores, a modo de cerramiento, claramente visible desde la calle, impidiendo así el correcto desagüe de aguas pluviales.

Asimismo, la propietaria llevó a cabo una serie de modificaciones en los elementos comunes de la terraza sin el consentimiento comunitario, realizando así modificaciones en la estructura de las jardineras, colocando unas puertas con pestillo en el hueco de la jardinera para guardar utensilios de su propiedad.

 

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[Fuente «Economist&Iuris»]

 

 

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Los Registradores amplían la colaboración con ayuntamientos y Comunidades Autónomas para reforzar la transparencia del alquiler turístico

El Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España continúa impulsando la implantación del Número de Registro Único de Alquiler (NRUA), una herramienta destinada a mejorar la coordinación administrativa, la transparencia y la seguridad jurídica en un sector en plena expansión.

 

Este registro dispone de una base de datos común y actualizada sobre las viviendas destinadas a uso turístico, facilitando el intercambio de información entre administraciones y contribuyendo al control de la actividad conforme a la normativa vigente. En estos momentos los registros han dispensado más de 370.300 Números de Registro Único de Alquiler (NRUA),

Durante 2025 se ha producido un notable avance en la adhesión de administraciones públicas a este proyecto, con la firma de convenios de colaboración con administraciones autonómicas como la Generalitat de Cataluña, el Gobierno del País Vasco o el Gobierno Foral de Navarra. Asimismo, hay en este momento procesos de negociación en distintas fases de tramitación con otros gobiernos autonómicos, encontrándose algunos de ellos muy avanzados, por lo que próximamente se sumarán a este marco de cooperación nuevas comunidades autónomas.

El modelo de colaboración se extiende también al ámbito local, con la participación creciente de ayuntamientos interesados en mejorar la gestión de los alojamientos turísticos dentro de su territorio.

Entre los convenios firmados destacan los suscritos con ayuntamientos de ciudades con una importante actividad de viviendas de uso turístico como Sevilla o Barcelona a los que se unen otros municipios como Requena, San Martín de Valdeiglesias, Argamasilla de Alba, Mondoñedo, Hornachuelos y Villafranca de Córdoba.

Estos acuerdos facilitan que las entidades locales puedan acceder a información actualizada sobre las viviendas de uso turístico registradas, reforzando el control del cumplimiento normativo y ayudando a los ayuntamientos a planificar mejor su desarrollo urbano y la convivencia vecinal. El Registro Único también contribuye a prevenir el intrusismo y a mejorar la calidad del alojamiento turístico, al ofrecer datos verificados y trazables que garantizan la protección de los consumidores.

 

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[Fuente «Registradores.org»]

 

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La demanda de vivienda en España se inclina hacia la compra y marca récord en 2025

La demanda de vivienda en España continúa moviéndose hacia la compra, una tendencia que, según los últimos datos, alcanzó en el segundo semestre de 2025 un máximo en la serie histórica. En paralelo, el interés por el alquiler mantiene un retroceso constante durante los últimos años.

 

El informe Radiografía del mercado de la vivienda en el segundo semestre de 2025, señala que el 51% de los demandantes de vivienda se ha relacionado únicamente con la compra en los últimos doce meses, tres puntos más que hace un año. Por el contrario, el 37% lo ha hecho solo con el alquiler, cinco puntos menos que en 2024.

María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, explica que “la demanda de compra se ha convertido en la auténtica protagonista del mercado”. Entre los factores que impulsan este comportamiento, destaca la mejora de las condiciones hipotecarias, el encarecimiento del alquiler, la búsqueda de creación de patrimonio y la percepción de la vivienda como inversión estable en periodos de incertidumbre económica.

Desde 2022 esta tendencia se ha intensificado. Durante gran parte de la serie histórica, ambos segmentos habían mostrado proporciones similares, e incluso el alquiler llegó a superar a la compra en varios periodos. Sin embargo, desde ese año los demandantes exclusivos de vivienda en propiedad superan en 14 puntos porcentuales a quienes buscan solo alquiler.

 

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[Fuente «InfoConstrucción»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Cambio de zona ajardinada»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Me gustaría saber cómo debo de proceder en la próxima junta, ante la solicitud de varios propietarios, para cambiar las zonas comunes ajardinadas.
Consiste en la instalación de una piscina, tanto obra como portátil, si no es viable, poner barbacoas, o instalar unas porterías.

 

RESPUESTA:

Sería conveniente que la propuesta de cambio de uso de la zona común ajardinada (ya sea para piscina, barbacoas o porterías) se formule de manera clara y detallada en la convocatoria de la Junta de Propietarios, especificando el tipo de instalación y su impacto.

Se debe tener en cuenta que es necesario:

  • Diferenciar el tipo de modificación: Si la propuesta es instalar una piscina portátil, barbacoas o porterías, y no supone una alteración estructural ni modificación del título constitutivo, el acuerdo puede adoptarse por mayoría simple o cualificada de las tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes del total de las cuotas de participación. Lo que significa que para aprobar ciertos acuerdos se requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes del total de las cuotas de participación. Esta mayoría se exige para decisiones importantes como la instalación de servicios comunes o la modificación de la estructura del edificio, según la naturaleza del cambio.
  • Considerar el interés general: La jurisprudencia considera que la instalación de una piscina o elementos recreativos en zonas comunes puede ser un servicio de interés general, lo que permite su aprobación por mayoría cualificada, siempre que no se cause un grave perjuicio a ningún propietario.
  • Procedimiento formal: Es fundamental que la propuesta figure expresamente en el orden del día de la convocatoria de la Junta, se debata y se vote conforme a los requisitos de mayoría que correspondan, y se notifique debidamente a los ausentes, quienes podrán oponerse en plazo (3, 5).
  • No modificar el título constitutivo: Si la modificación implica un cambio en el uso esencial de la zona común recogido en el título constitutivo, entonces sí sería necesaria la unanimidad. Si no es así, bastará la mayoría cualificada.
  • Evitar perjuicios graves: Debe acreditarse que la instalación propuesta no causa un perjuicio grave a ningún propietario, ni limita derechos esenciales.

Dependiendo del acuerdo podría ser suficiente la aprobación por mayoría cualificada si no se altera el título constitutivo ni la estructura esencial del edificio, y si se trata de un servicio de interés general para la comunidad. No obstante, debería extremarse el cumplimiento de los requisitos formales y valorar si la modificación puede suponer un perjuicio grave o una alteración esencial, en cuyo caso podría requerirse unanimidad. Por tanto, sería recomendable analizar previamente los estatutos y el título constitutivo, y, en caso de duda, buscar el mayor consenso posible para evitar futuras impugnaciones.

 

 

 

 

 

 

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Un tribunal da la razón a la comunidad de propietarios: no está obligada a pagar las obras de accesibilidad si exceden el límite de las 12 mensualidades de gasto

La sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid ha confirmado la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 46 de Madrid en enero de 2025, desestimando el recurso interpuesto por un propietario que solicitaba obligar a su comunidad de vecinos a financiar la ampliación del recorrido del ascensor hasta la décima planta del edificio.

 

La resolución, que ya es firme salvo recurso extraordinario ante el Tribunal Supremo, ratifica la interpretación del artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), al precisar que el límite de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes constituye el máximo global que la comunidad está obligada a sufragar por este tipo de obras, y no una cantidad que pueda fraccionarse o multiplicarse mediante fórmulas de financiación.

El tribunal respalda íntegramente los argumentos del juzgado de primera instancia, destacando que la norma no impone a las comunidades la obligación de financiar las obras para mantener artificialmente el límite económico anual.

Según la sentencia, el importe de las doce mensualidades debe entenderse referido al coste total de la obra. De modo que, si el proyecto supera esa cantidad, solo será obligatorio para la comunidad si los propietarios solicitantes asumen el exceso o si la junta aprueba la obra conforme al artículo 17.2 LPH.

La Audiencia recalca además que la interpretación contraria —esto es, considerar el límite como anual y no total— “contravendría tanto la letra como el espíritu del precepto”, vaciando de contenido la limitación legal prevista para proteger la sostenibilidad económica de las comunidades de propietarios.

Una cuestión de equilibrio entre accesibilidad y sostenibilidad comunitaria

La resolución reconoce la importancia de garantizar la accesibilidad universal, especialmente para personas mayores o con discapacidad, pero insiste en que esta obligación debe aplicarse dentro de los márgenes de razonabilidad y proporcionalidad establecidos por la ley.

 

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[Fuente «Noticias Jurídicas»]

 

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Vuelco en el mercado hipotecario: factores por los que los préstamos vuelven a encarecerse

Cambio de ciclo en el escaparate hipotecario. Tras alrededor de un año y medio de abaratamiento, los préstamos para la compra de vivienda vuelven a encarecerse. ¿Los culpables? Principalmente dos factores: el estancamiento de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) y su consecuente repunte del euríbor. ¿Se acabó la era de las hipotecas baratas?.

 

Entre finales de 2023 y la primera mitad de 2025, se vivió una era claramente favorable a los potenciales clientes, puesto que los bancos abarataron sensiblemente sus ofertas. Pero la situación ha dado un vuelco en este último tramo del año. Como explican los analistas hipotecarios, el anterior ciclo de rebajas se produjo por los recortes de tipos que llevó a cabo el BCE.

«Entre 2022 y 2023, este organismo subió sus intereses para contener la inflación de la zona euro. Una vez cumplido su objetivo, los rebajó para impulsar la economía de la región, lo que llevó a muchos bancos a abaratar sus hipotecas. El euríbor siguió la misma tendencia ya que representa el interés medio al que los principales bancos se prestan dinero entre sí y, por lo tanto, depende mucho de los tipos del BCE», afirma.

Como este índice se desplomó a partir de finales del 2023, los hipotecados a tipo variable disfrutaban de rebajas en sus cuotas tras la revisión de su interés, que está ligado a esta referencia. Pero el último trimestre de 2025 supone un punto de inflexión. «El BCE considera que sus tipos han alcanzado un punto de equilibrio que permite mantener controlada la inflación e impulsar la economía de la eurozona. Y por este motivo, la inmensa mayoría de las previsiones apuntan a que no volverán a bajar durante lo que queda de año», añade.

El nuevo escenario afecta tanto a las hipotecas que comercializan los bancos como a aquellas que ya están firmadas y tienen un interés variable. En el caso de las primeras, como las entidades ya no prevén más recortes de tipos, no tienen incentivos para abaratar sus ofertas hipotecarias. Y algunas, de hecho, empiezan a aumentar sus intereses para ganar algo de margen, especialmente aquellas que cuentan con una cuota de mercado importante. Y en todos los casos, las mayores subidas se han producido en las hipotecas fijas de estas entidades.

 

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[Fuente «Bolsamanía»]

 

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El agujero de rentabilidad en la construcción de vivienda condena a España a años de crisis inmobiliaria

La crisis de la vivienda es un hecho. Los precios se encarecen cada año y, con una subida del 10,4% el segundo trimestre, estamos ya ante el nivel más alto desde 2008. Hoy, cada casa se vende por un precio medio de 212.000 euros. La creciente demanda y el déficit estructural que atraviesa el mercado están siendo factores comunes en todos los mercados desarrollados de Europa y otros países de Occidente como EEUU.

 

Sin embargo, una particularidad atraviesa a España que provoca que la crisis en este país sea ostensiblemente más duradera que en otros mercados: la rentabilidad del sector de la construcción es mucho más baja que en países vecinos y la menor de toda la economía española. Un factor que lastra la oferta y provoca que se agrande ese déficit que está impidiendo a miles de hogares asumir una vivienda.

Así lo defiende el último informe de BBVA Research liderado por Miguel Cardoso, que comenta que «la inversión en el sector no aumenta porque en buena medida no es rentable». Según sus estimaciones, la rentabilidad de los recursos propios (el ROE) del sector está en el 3,1% frente al 18% que rondan las empresas alemanas y francesas.

Por su parte, sus datos apuntan a que es el sector con menor retorno de todas las actividades en España. Esto se ve con una productividad muy baja, de un 25% menos que la media de la economía española, que tiene un importante peso en sus bajos retornos.

Respecto a Europa ese gran abismo se debe a la fragmentación del sector promotor en pequeñas compañías inmobiliarias. «Mientras que las grandes empresas muestran una rentabilidad relativamente similar a la de otros países, las pequeñas, que son la inmensa mayoría del sector, apenas alcanzan un 50% de la rentabilidad de las mismas». A esto se le suma un encarecimiento de costes ligado a las materias primas, la mano de obra que, aunque se mantiene a la par que otros países, sí que ha menguado la rentabilidad general.

Coincide en estos problema DBK, que explica en su último informe que «la oferta está compuesta mayoritariamente por empresas de pequeño tamaño, con una actividad local y especializada en algún tipo de obra, dando lugar a una oferta altamente fragmentada».

 

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[Fuente «El Economista»]

 

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Asesoría Jurídica Responde: «Acciones judiciales contra un vecino»

Reproducimos en este post, una de las consultas jurídicas de nuestros asociados, resuelta esta semana por el servicio jurídico de APETI.

 

PREGUNTA:

Vecina del 3º hace una obra en su vivienda, hace un cuarto de aseo y para darle pendiente a las tuberías rompe el forjado y mete los tubos en el techo del vecino del 2º.

Esta obra la hizo hace más de 15 años, pero en abril de este año, el vecino del 2º hace obras y descubre lo que ha hecho el del 3º. Según he visto, tiene una prescripción de 1 año desde que se descubre el hecho. (Necesito confirmación de esto). He visto que en algunos casos es de 30 años.

Tras intentar mediar para llegar a una solución, se llega a Asamblea y se aprueba actuar judicialmente contra la vivienda del 3º para reponga lo que se ha hecho. Se aprueba con el 33,37% del 58,58% que estaban asistiendo o representados.

El tema es que algunos vecinos que votaron a favor de actuar judicialmente, al ver que supondrá un coste económico importante para la comunidad, le ha transmitido al presidente de que convoque una Asamblea Extraordinaria porque ahora no quieren asumir ningún coste.

Las dudas que me surgen:

  • Prescripción del hecho.
  • Si en la Asamblea Extraordinaria la votación fuese en mayoría de que no quieren hacer nada, ¿es válida?.
  • ¿Cuál Sería el coeficiente para poder actuar?.

 

RESPUESTA:

Sería conveniente fundamentar la acción como de reposición en la naturaleza real de la acción y en el plazo de prescripción de 30 años,  (el artículo 1963 del Código Civil (EDL 1889/1)(CC) establece que «las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años«, por lo que en grado alguno cabe sopesar el eventual transcurso íntegro del plazo de prescripción en el presente caso, que comienza a contar desde el momento en que la comunidad o el afectado tuvo conocimiento efectivo de la alteración, no desde la ejecución de la obra. Puede ser viable ejercitar la acción judicial para exigir la reposición del forjado y la retirada de las instalaciones, siempre que se acredite que el conocimiento de la alteración es reciente. No obstante, debería extremar la prueba sobre la fecha de descubrimiento y estar atento a posibles alegaciones de prescripción, consentimiento tácito o caducidad, especialmente si la parte contraria intenta demostrar que la comunidad conocía la obra desde hace más tiempo o que hubo tolerancia.

Consecuencia de la obligación de la Comunidad al mantenimiento de los elementos comunes EXIGE que sea la comunidad quien reclame la reparación al propietario infractor. No obstante, el vecino que ha descubierto el problema y que le ha afectado a su espacio privativo puede interponer una demanda fundamentada en la ilicitud de la obra por afectar elementos comunes y espacio privativo sin autorización, apoyándose en la jurisprudencia que obliga a la restitución al estado original y reconoce la legitimación activa del propietario afectado ante la pasividad de la comunidad. Podría ser viable que, ante la inactividad de la comunidad, un vecino demande tanto a la comunidad como al propietario que realizó la obra, siempre que se acredite la falta de consentimiento y la afectación de elementos comunes o privativos y la pasividad de la comunidad.

Es recomendable que las zonas comunes se mantenga por la comunidad ya que afecta a elementos comunes y es un falso ahorro ya que puede tener consecuencias negativas para la comunidad no hacerlo.

Se parte de un incumplimiento ya que todo propietario tiene la obligación de mantener los elementos comunes en aplicación del art. 9 .1.LPH:

Artículo 9

“1. Son obligaciones de cada propietario:

  1. a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.”

Y la adopción de medidas necesarias para el mantenimiento de los elementos estructurales comunes las tiene que adoptar la Comunidad sin necesidad de acuerdo previo en aplicación del art. 10.1.a) de la LPH:

Artículo 10

“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

  1. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”

El acuerdo para la presentación de la demanda ejercitando la acción judicial de reparación se debe tomar en junta por mayoría en aplicación del art. 17.7 LPH:

Artículo 17

“7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.”

La demanda debe presentarse acreditando la realidad de la rotura del forjado y la ocupación del espacio del vecino y alcance de dicha infracción, mediante un informe pericial y así aportar la prueba necesaria. Además debe aportarse una valoración de las obras en el caso de que el vecino no lo repusiera, con los daños y perjuicios que cause a la comunidad.

No obstante, si la Comunidad no ejercita la acción, puede presentar la demanda el propietario afectado (si la Comunidad adopta la decisión o cambia de criterio por el coste del procedimiento), contra el vecino infractor y contra la Comunidad por incumplimiento de sus obligaciones.

 

 

 

 

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Hacienda permite deducir el IRPF por la cancelación de hipotecas de casas compradas antes de 2013

Los contribuyentes que adquirieron su casa antes de 2013 y venían aplicando la tradicional deducción por inversión en vivienda habitual, disponen ahora de un nuevo margen para reclamar rebajas en el IRPF. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), dependiente del Ministerio de Hacienda, ha corregido el criterio mantenido durante años por la Agencia Tributaria y ha determinado que la cancelación del préstamo hipotecario con el dinero obtenido de la venta del inmueble también puede incluirse en la base deducible del impuesto sobre la renta.

 

La resolución, publicada en octubre, unifica doctrina y abre la puerta a reclamaciones de quienes vendieron su casa en los últimos ejercicios y no pudieron deducirse la amortización final del préstamo. “El nuevo criterio del TEAC corrige años de interpretaciones demasiado rígidas y puede suponer más de 1.000 euros de devolución para muchísimos contribuyentes”.

La deducción por inversión en vivienda habitual fue, durante décadas, uno de los beneficios fiscales más populares de España. Permitía a los contribuyentes restar de la cuota del IRPF un 15% de las cantidades satisfechas cada año para la compra o financiación de la vivienda principal, con una base máxima de 9.040 euros por ejercicio. Aunque la deducción se suprimió en 2013, el legislador mantuvo un régimen transitorio para quienes hubieran adquirido su residencia habitual antes de esa fecha. Estos contribuyentes pueden seguir deduciéndose actualmente las cantidades destinadas al pago de su hipoteca —tanto capital como intereses— con un límite máximo de 1.356 euros anuales.

La modificación del criterio tiene consecuencias directas para miles de personas. En 2023, último año para el que hay datos disponibles en las estadísticas de la Agencia Tributaria, más de 2,7 millones de contribuyentes se beneficiaron del régimen transitorio y aplicaron en su declaración la rebaja. Es decir, aunque hayan pasado más de 10 años desde que la deducción se eliminó, las hipotecas firmadas suelen alargarse durante mucho más tiempo, por lo que todavía hay quien tiene derecho al beneficio. El coste para Hacienda, de hecho, superó los 2.000 millones de euros en ese año.

 

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[Fuente «El País»]

 

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